В России строительство коттеджных поселков зародилось в Москве, откуда перекочевало в Ростов и другие крупные города. Появлению возникшей моды способствовал тот факт, что в Первопрестольной невозможно построить малоэтажное жилье.
Помимо удорожания земли в крупных городах, вторым мощным стимулом развития стала их жесткая урбанизация. Чем больше в Ростове начнет появляться небоскребов, пробок, мусора, бомжей, преступников и прочего негатива, присущего крупным городам, тем больше среди ростовчан возникнет желающих уехать в коттеджные поселки, не порывая социальных и деловых связей с мегаполисом.
Но при этом у нас государство никак не участвует в процессе создания коммунальной и социальной инфраструктуры, расходы (за редкими исключениями) целиком ложатся на покупателя. А наши отечественные загородные реалии вынуждают в обособленных от городов жилых комплексах создавать дополнительные блага, не свойственные большинству городских «многоэтажек» - например, круглосуточную охрану. Ибо без «секьюрити» в расположенном на окраине Ростова коттеджном поселке в принципе невозможно достойно жить. Неспроста говорят: «тяжело в деревне без нагана».
Однако несмотря ни на какие «отклонения от идеала», коттеджные поселки призваны обеспечивать лучшее качество жизни, чем в Ростове, а не наоборот.
· жилые дома (и/или таунхаусы) и прилегающая к ним земля, принадлежащая собственникам объекта;
· дороги, тротуары, парковки, автостоянки, контрольно-пропускной пункт;
· коммунальные сети, уличные фонари;
· хозяйственная зона: газораспределительные и трансформаторные подстанции, прачечные, площадка под бытовые отходы;
· административная зона: офис управляющей компании (или ТСЖ), клуб, медпункт, магазин;
· рекреационно-парковая зона: сквер, детские и спортивные площадки, пляж.
Обширный перечень всего этого коллективного имущества именуется так называемой «средой», которую покупатель вместе с соседями приобретает наряду с жильем и земельным участком в коллективную собственность. Качественная «среда» (которую отдельный человек не способен создать в городе) служит своеобразным «продолжением» дома и земельного участка, пребывающих уже в персональной собственности.
По последним данным статистики минимальная стоимость коттеджа в Ростовской области составляет 3,1 млн. рублей. Ценовой максимум составил 40 млн. рублей. Такие коттеджи оснащены системой «Умный дом» и имеют полную отделку и наличие всей необходимой мебели.
Таунхаус площадью до 100 кв.м. можно купить в Ростове за 1,9 млн. рублей. Например, наиболее привлекательным является район «Березовой рощи», где преобладает строительство таунхаусов. Наиболее дорогостоящий объект этой ниши недвижимости стоит 7,8 млн. рублей.
Применительно к российским реалиям принципиальные отличия коттеджных поселков от просто индивидуальных домов на окраинах Ростова, деревень, садоводческих и дачных товариществ <#"881604.files/image010.gif">
Рисунок
8. Себестоимость строительных работ
7. Прогноз рынка недвижимости города Ростова-на-Дону
Прогнозы экспертов относительно рынка недвижимости Ростова-на-Дону относительно оптимистичны.
В сфере реализации жилых объектов будет наблюдаться небольшой спад активности покупателей, вследствие чего владельцы вторичного жилья могут понизить стоимость объектов.
На рынке новостроек ситуация останется неизменно динамичной. Такой ситуации, как в начале 2015 года, когда цены на новостройки взлетели на 16-20% больше повториться не должно.
Относительно продажи земли в Ростовской области бытует мнение, что границы региона будут постепенно разрастаться, как это происходит и сейчас, и застройщики будут предлагать более выгодные в экономическом отношении сделки с землей.
Сказать в какую недвижимость лучше вкладывать в 2016 году, нельзя однозначно. Все зависит от того, чего хочет получить инвестор. Сейчас на рынке очень много инвесторов, которые до кризиса купили недвижимость, и сейчас не знают что с ней делать. Поэтому советую человеку, который хочет вложить деньги в недвижимость, взять консультанта-специалиста, который проконсультирует по вопросам покупки жилья.
Из-за неграмотного инвестирования страдает рынок вторичного жилья. Пропасть между спросом и предложением продолжится и в 2016 году. Одна из причин спада - в свое время много дольщиков купили квартиры, тщательно не проанализировав рынок.
В новостройках ситуация будет лучше чем во вторичном сегменте, потому что будет работать господдержка: ставки по льготной ипотеке при участии самих застройщиков, могут быть и 12%, и 10%.
Падение продаж нашем агентстве во вторичном рынке в 2015 году составило 30% по сравнению с предыдущим годом, с новостройками ситуация лучше. На следующий год также стоит ожидать падения спроса.
В целом, риэлторское сообщество должно быть готово к:
· падению платежеспособности населения;
· более требовательным и избирательным клиентам;
· усилению конкуренции;
· закрытию многих неконкурентоспособных агентств.
Заморозившихся объектов в этом году почти нет, хотя строительным компаниям и тяжело следовать 214 закону: нужно очень много вложений.
Рынок коммерческой недвижимости в Ростове не пользуется спросом, бизнес больше арендует. Но даже при этом спрос уменьшается. Чтобы стабилизировать ситуацию на рынке офисов, нужно восстанавливать промышленность, а это уже вопрос скорее к администрации города.
В целом, кризис 2015 года сильно сказался на риэлторском бизнесе, просели продажи в первую очередь в элитном сегменте. Цены снизились и на вторичном рынке. Однако, вряд ли в 2016 году падение цен продолжится.
Если говорить о вложении денег, то классика жанра - купить квартиру на первичном рынке. Если стоит задача, просто купить-продать, то лучше всего брать однокомнатную квартиру. Если хотите сделать долгосрочное вложение, то площадь лучше брать больше.
Мы как и все ощутили кризис и не предполагали, что будет так тяжело. Это далеко не первый и вероятно не последний кризис в России, однако ситуация, когда рынок недвижимости практически остановился, произошла впервые. Агентства недвижимости закрываются десятками.
Недобросовестные застройщики обанкротятся один за другим. При этом, появится такое количество обманутых дольщиков, которое в десятки, а то и сотни раз превысит количество таких дольщиков до принятия 214 ФЗ. При этом те, кто считает, что страховая компания что-то покроет (в случае наличия страховки), также сильно заблуждается. Выплаты от страховых компаний по закону пойдут только на определенной стадии банкротства, а это как минимум 3 года с начала процедуры банкротства.
Принимаемые государством меры по субсидированию процентной ставки по первичному рынку, на мой взгляд, только усугубляют ситуацию в целом, так как количество таких дольщиков лишь увеличивается, причем вдобавок ко всему это «ипотечники».
Сейчас ситуация на рынке недвижимости выглядит ужасающе, и последствия от неё еще долго будут сказываться в будущем, однако любые кризисные ситуации когда-то заканчиваются, и при этом создают прекрасные возможности заработать.
Если говорит о том пройдено ли дно, то на мой взгляд, мы как раз его достигли и какое-то время на нем просуществуем, однако затем неизбежен рост, и те застройщики, агентства, которые выстоят в этих сложнейших условиях, получат конкурентное преимущество.
В 2016 году очень многое будет зависеть от экономической ситуации в стране. Вообще, надо сказать, что существует тесная корреляция между экономикой в целом и биржевыми движениями по индексу конкретной страны. Как правила, индекс страны начинает расти за 2-3 месяца, до того, как те же позитивные изменения начинают происходить в экономике. Если взять индекс РТС по месяцам, то до сентября 2015 года он падал, в октябре впервые стал расти. Если исходить из этого, то можно сказать, что позитивные изменения в экономике начнут происходить примерно в декабре 2015 года.
Определяющим фактором для инвестирования в недвижимость всегда была, есть и будет цена: чем она ниже рыночной, тем привлекательней объект.
Если говорить об инвестиционной составляющей первичного жилья, то её привлекательность канула в прошлое, так как в сложившейся ситуации нередки случаи, когда дольщики уже в сданных домах продают свои объекты недвижимости дешевле, чем застройщики в еще строящихся домах.
Однако на новостройки стоит обратить внимание, если объекты выставлены на продажу подрядчиками, с которыми рассчитался застройщик. Таким подрядчикам очень нужны «живые» деньги, поэтому покупка может быть выгодной.
Если же говорить о вторичном рынке, то это, безусловно, срочные продажи от собственников.
В ближайшее время цены на вторичном рынке должны начать расти, этому, в
том числе, будет способствовать ситуация с вовремя не сданными, либо вообще не
сданными, объектами от застройщиков, что и подтолкнет потребителя вкладывать
денежные средства именно во вторичный фонд.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Жилищное строительство продолжает оставаться локомотивом развития отрасли и экономики России в целом. Его показатели находились в последние годы в диапазоне 65-70 млн. кв. м ввода общей площади жилья в год. Однако целенаправленное ослабление избыточного государственного регулирования в жилищной сфере, свобода предпринимательства и возможность использования денежных средств населения позволили достичь в 2014 году небывалого объема ввода общей площади жилья - свыше 83 млн. кв. м. Фактически в экономику страны по экспертным оценкам было вложено только населением свыше 4 триллионов рублей, включая не в полной мере учитываемые государственной статистикой средства населения (малоэтажное жилищное строительство, подготовка новых квартир к заселению, ремонт жилья и другое).
Предпосылками развития жилищного строительства послужили итоги проводимых в 90-х годах реформ по созданию цивилизованного рынка жилья, в том числе через приватизацию жилья и предоставление возможности населению свободно приобретать и продавать жилье на первичном и вторичном рынках (если в 1991 году доля частного жилья составляла 27%, то к 2015 году эта доля возросла до 86,3%). Одновременно произошло перекладывание на население бремени собственника, и продолжается формирование ответственного собственника. В настоящее время население фактически обеспечивает финансирование жилья на всех стадиях его жизненного цикла, реализуя тем самым принципы самофинансирования, самоокупаемости, самоуправления, саморазвития и саморегулирования.
Основным фактором роста объемов жилищного строительства является продолжающаяся заинтересованность и участие населения в инвестировании жилищного строительства, при фактическом уходе государства с рынка. Особую актуальность этому процессу придают выбытие, старение жилищного фонда; (из 3,5 млрд. кв. м - около 30% приходится на жилые дома первых индустриальных серий, около 20% не имеет нормативного инженерного оборудования) и стремление населения через инвестирование в жилищное строительство улучшить жилищные условия и сохранить свои сбережения.
Однако продолжающиеся технологическая отсталость, энергозатратность, высокий расход материалов, неэффективное государственное регулирование, недостаточный уровень комфортности и низкое качество строящегося жилья являются сдерживающими факторами развития отрасли и экономики страны. Такими же болезнями, усугубленными отсутствием индустриально-технологической основы, градостроительных требований и регламентов, профессионального надзора и контроля за соблюдением технологий и качеством строительства, поражено индивидуальное жилищное строительство, занимающее более половины от общих объемов ввода.
Дальнейшее повышение уровня комфортности среды жизнедеятельности невозможно без усилий, направляемых на поддержание эксплуатационного состояния жилищного фонда. Положительное начинание по вовлечению собственников в финансирование капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов путем обязательных взносов на капитальный ремонт общего имущества, на деле привело к росту социальной напряженности и неравенства. Это произошло вследствие случаев превышения федерального стандарта максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе малоимущих семей. Для разрешения возникшей коллизии необходимо срочно распространить порядок предоставления субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг на денежные средства, перечисляемые гражданами на капитальный ремонт. Такая законодательная мера позволит достаточно быстро снять социальную напряженность, возникшую в обществе.
Вызовы, которые необходимо учесть при определении направлений развития жилищного строительства и жилищной политики:
растущий спрос на жилье;
дискомфортное высотное жилищное строительство;
слабая поддержка жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
проблемы малоэтажной застройки;
проблемы обманутых дольщиков при долевом строительстве;
«социализация» ипотечного жилищного кредитования.
не мешать дальнейшему развитию самостоятельности населения;
обеспечить цивилизованный оборот денежных потоков населения в строительстве, приобретении и эксплуатации жилой недвижимости;
вовлекать средства населения в развитие стройиндустрии, строительство социальных объектов, объектов дорожной и транспортной инфраструктуры.
Отличительной особенностью жилищного строительства является тот факт, что
строительство жилья в последнее время осуществляется без учета современной
градостроительной политики.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Автономов В.И. История экономических учений: учеб. пособие для студентов, 2007.
. Акимов В.В., Макарова Т.М., Мерзляков В.Ф., Огай К.А. Экономика отрасли (строительство): учебник. - М.: ИНФРА, 2009.
. Асаул А., Карасев А. Экономика недвижимости: учеб. студ. сред. проф.учеб. - М.: издательский центр "РАГС", 2008.
. Газета «Учет в строительстве» № 4 /2008. Позаказный метод учета затрат. Чубченко М.
. Журнал «Строительство: налогообложение, бухучет» №2 /2006.Учет в строительстве. Суворова С.П., Бойцова Н.А.
. Журнал «Финансовый директор» № 9 / 2005. Управленческий учет в строительной компании. Ларионова В.
. Медведев М.Ю. Бухгалтерский словарь / Издательство: Проспект, 2010.
. Методические рекомендации по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции. Утверждены Письмом Минстроя РФ от 30.10.1992 N БФ-907/12 (ред. от 13.11.1996).
9. Райзберг Б. А. Современный экономический словарь/ Б. А. Райзберг, Л. Ш. Лозовский, Е. Б. Стародубцева ; (под общ. ред. Б. А. Райзберга).- 6-е изд., перераб. и доп.- М.: Инфра-М, 2010.
. Ткаченко В.Я.Управленческий учет в строительстве как необходимое условие перехода к контроллингу. Учебное пособие/ Новосибирск: СГУПС, 2007.
. Чистов Л.М. Экономика строительства. - СПб: Питер, 2002.