Материал: Рынок жилой недвижимости города Ростова-на-Дону (ценовая ситуация и себестоимость строительства)

Рынок жилой недвижимости города Ростова-на-Дону (ценовая ситуация и себестоимость строительства)

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Ростовский государственный строительный университет»

Институт экономики и управления

Кафедра экономической теории и предпринимательства

РЕФЕРАТ

по дисциплине «Экономика недвижимости»

Тема: Рынок жилой недвижимости города Ростова-на-Дону (ценовая ситуация и себестоимость строительства)

Выполнил студент

группы ЗМГМУ-102 Л.А. Зыкова

Руководитель работы

доцент, кандидат экономических наук О.А. Лыкова

Ростов-на-Дону 2016

ВВЕДЕНИЕ

Рост цен на потребительские товары, продукцию производственно-технического назначения, транспортные услуги воспринимается как неизбежное следствие происшедших и происходящих финансовых потрясений. Однако правомерность и обоснованность складывающихся в этих отраслях ценовых значений понимается как сама собой разумеющаяся. Каждый субъект хозяйствования может представить калькуляцию и бухгалтерский отчет о понесенных им затратах на произведенный товар. Другое дело - строительство.

Если в промышленности цена на продукцию подсчитывается после процесса ее изготовления, когда все понесенные расходы известны и учтены, то в строительстве цена должна рассчитываться исходя из того, что расходы и затраты по возведению объекта или его части могут быть учтены за несколько месяцев и даже лет до их фактического свершения. Цена в строительстве - это денежное выражение стоимости единицы строительной продукции, которая определяется количеством общественно-необходимого труда, затрачиваемого на ее создание.

Механизм ценообразования имеет свои особенности, которые обусловлены индивидуальным характером строящихся зданий и сооружений, а также зависимостью от конкретных условий. Поэтому цена рассматривается индивидуально на основе сметной документации в соответствии с объемами работ, методами технологии производства и единичных расценок на отдельные виды работ.

При стабильном, застойном состоянии экономики экстраполяция в какой-то мере себя оправдывала, так как отклонение фактических затрат подрядчика от расчетных регулировалось государством через план по прибыли.

При динамичном и трудно предсказуемом состоянии экономики экстраполяционная модель ценообразования стоимости строительства объекта или его части малоприемлема, так как за период от составления проектно-сметной документации - модели объекта - до его ввода в эксплуатацию в ценовой составляющей модели объекта - смете, происходят большие изменения. Поэтому для оценки стоимости строительной продукции создана специальная система ценообразования. Эта система входит отдельной частью в состав общегосударственных нормативов и правил (СНиП).

Очевидно, что корректировка, то есть перерасчет сметы по текущим условиям и ценам невозможен по множеству причин, одной из которых является то обстоятельство, что пересчитанная смета устаревает раньше, чем будет завершен пересчет.

Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные строительно-монтажные работы и др. расчеты. Необходимость оценки стоимости объекта возникает уже на подготовительном этапе строительства. На предпроектных этапах определяют ориентировочную (предположительную) стоимость объекта. По мере накопления исходных данных и дополнительных сведений в процессе проектирования появляются возможности для более точного расчета сметной стоимости. Сметная стоимость объекта - это сумма денежных средств, необходимых для его строительства, в соответствии с проектными материалами.

Методическое, нормативно-справочное, инструментальное обеспечение для решения задач ценообразования в строительстве неизмеримо сложнее и ответственнее, чем в промышленности. Если ценообразование сравнить с прогнозом погоды, то цены на продукцию производственно-технического назначения - это погода, которая была неделю, месяц тому назад, а цена строительной продукции - это погода, которая будет в течение ближайших двух-трех лет, причем с расшифровкой по месяцам и даже декадам.

Ростов-на-Дону неоднократно попадал в пятерку лидеров России по уровню жизни. Рынок недвижимости в городе - один из самых развитых и прогрессирующих в Южном федеральном округе (далее - ЮФО). Это крупный промышленный, образовательный центр, который из-за своего выгодного географического положения назван «воротами на Кавказ». Какая ситуация сложилась на рынке недвижимости Ростова сегодня, и какова динамика цен на недвижимость, вы узнаете из этого обзора. Также мы узнали мнение экспертов по поводу состояния рынка недвижимости в 2016 году.

По итогам анализа рынка недвижимости города Ростов-на-Дону в 2015 году город демонстрирует отрицательную динамику цен на жилую недвижимость в области.

За последнее время наблюдается устойчивая тенденция к понижению цен во всем регионе.

Соотношение индекса субъекта РФ Ростов-на-Дону и индекса Ростовская область показывает, что снижение темпов роста рынка жилой недвижимости города на 0.7% ниже областных.

Таблица 1. Индекс рынка недвижимости

1. Общая характеристика рынка недвижимости города Ростова-на-Дону

В Ростовской области предприятиями и организациями с учетом индивидуального жилищного строительства в январе-июне 2015 года построено 12816 квартир общей площадью 1089 тыс. кв. метров, что составило 103,7 процента к соответствующему периоду прошлого года.

Основной объем введенного жилья с начала 2015 года приходится на индивидуальных застройщиков - 759,9 тыс.кв.метров, или 69,8 процента от общего объема. По сравнению с январем-июнем 2014 года ввод индивидуальных жилых домов увеличился на четверть.

Вместе с тем по объему ввода в действие общей площади жилых домов Ростовская область оказалась наименее динамичным субъектом ЮФО - прирост этого показателя в 1 полугодии 2015 года составил лишь 3,7%.

Таблица 2. Темпы ввода жилья в Ростовской области

Предприятия и организации по итогам января-июня 2015 года снизили темпы ввода жилых домов по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 25,6 процента, ими с начала 2015 года построены жилые дома общей площадью 329,1 тыс.кв. метров.

Рисунок 1.

На сегодняшний день спрос на жилую недвижимость в городах- миллионниках обусловлен множеством факторов как внутренней, так и внешней среды.

Помимо общеэкономических показателей платежеспособности населения, уровня удовлетворенности гражданами жилищными условиями, наличием разных вариантов предложения, целевой аудиторией и участниками процесса покупки/продажи жилья является практически все население любого города.

Ростов-на-Дону неоднократно попадал в пятерку лидеров России по уровню жизни. Рынок недвижимости в городе - один из самых развитых и прогрессирующих в ЮФО. Это крупный промышленный, образовательный центр, который из-за своего выгодного географического положения назван «воротами на Кавказ».

Рисунок 2. Состав жилого фонда г.Ростова-на-Дону

По данным «Avito Недвижимость» во 2 квартале 2015 года объем спроса на рынке жилой недвижимости Ростова составил почти 641 000 звонков по объявлениям о продаже. Это на 20% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 12% ниже показателя за 2 квартал 2014 года.

В Ростове за 2 квартал наибольшим спросом пользовалось вторичное жилье (49%), а также загородные дома (36%) и новостройки (11%). Возможность купить комнаты в квартирах Ростова вызывала у посетителей Avito минимальный интерес (4% звонков).

Рисунок 3.

По сравнению с предыдущим кварталом доля различных категорий жилья совсем не изменилась.

Рисунок 4.

2. Квартиры

аренда квартира коммерческий недвижимость

Жилой комплекс - как правило, совокупность зданий (реже - один крупный дом) с единой социальной и коммунальной инфраструктурой, философией застройки и однородной социальной средой собственников.

В состав социальной инфраструктуры могут входить детские площадки, стадионы, аптеки, поликлиники, продуктовые магазины, объекты общепита, парикмахерские, филиалы банков. Рынок строящихся жилых комплексов Ростова - это чуть меньше ста новостроек <#"881604.files/image006.gif">

Рисунок 5. Цены на квартиры первичного рынка Ростова-на-Дону

На сегодняшний день количество новостроек в Ростове и его пригородах насчитывает более 120 объектов различного класса.

Таблица 4. Структура количества новых ЖК в Ростове-на-Дону

*срок ввода в эксплуатацию 1 кв.2014г - 4 кв.2016г.

В ответ на меняющиеся экономические условия и покупательскую способность населения застройщики переходят к строительству объектов более экономичного класса. За последние четыре года снизился и метраж строящихся квартир - с 2010 года средняя площадь квартир уменьшилась на 9%.

График 1. Средний размер квартир кв.м. общей площади

В структуре спроса на новостройки по количеству комнат доминируют однокомнатные квартиры - на объявления об их продаже приходится больше половины звонков (63%). Есть заметный спрос на двухкомнатные (26%) и трехкомнатные квартиры (10%), а покупкой многокомнатного жилья в Ростове интересуется всего 1% пользователей. По сравнению с первым кварталом спрос на однокомнатные и трехкомнатные квартиры снизился на один процентный пункт, а на двухкомнатные квартиры - вырос на два процентных пункта.

Распределение спроса по цене за единицу площади показывает, что покупатели новостроек предпочитают более дешевое жилье, чем на вторичном рынке. В новостройках доминируют малобюджетные квартиры стоимостью менее 50 000 рублей за кв. м. с долей рынка 46% и стоимостью 50 000 75 000 рублей за кв. м. с долей 44%. Еще 8% приходится на жилье ценой 75 000 - 100 000 рублей за кв. м., 2% - на квартиры с ценой квадратного метра в 100 000 - 150 000 рублей.

С первого квартала спрос на квартиры стоимостью менее 50 000 рублей за кв. м. вырос на пять процентных пунктов, на квартиры стоимостью 50 000 - 75 000 рублей за кв. м. - снизился на четыре процентных пункта, а на квартиры стоимостью 75 000 - 100 000 рублей за кв. м. - снизился на один процентный пункт.

2.2. Вторичный рынок квартир

Жилой фонд Ростова невероятно развит и разнообразен. Структура спроса на вторичное жилье по количеству комнат смещена в сторону однокомнатных и двухкомнатных квартир, на них в целом приходится свыше трех четвертей общего количества звонков (41% и 36% соответственно). Еще около 21% потребителей ориентируются на трехкомнатные квартиры. Наименее популярно у покупателей многокомнатное жилье (2%). C 1 квартала распределение спроса по числу комнат изменилось незначительно: доля однокомнатных квартир в нем выросла на процентный пункт, доля двухкомнатных и трехкомнатных квартир не изменилась, доля многокомнатных квартир снизилась на один процентный пункт.

В распределении спроса по цене за единицу площади вторичного жилья превалируют малобюджетные квартиры стоимостью 50 000 - 75 000 рублей за кв. м. (68%). Самое бюджетное жилье ценой ниже 50 000 рублей за кв. м. оказалось менее востребованным. Еще 10% составила доля жилья стоимостью 75 000 - 100 000 рублей за кв. м., 2% - стоимостью 100 000 - 150 000 рублей за кв. м.

Ниже представлены средние цены за квадратный метр вторичного жилья по районам Ростова-на-Дону.

Рисунок 6. Цены на квартиры на вторичном рынке г.Ростова-на-Дону

Рынок вторичной недвижимость развивается не так успешно. Если в начале года эксперты рынка высказывали опасения относительно снижения спроса, то к окончанию полугодия уже констатируют падение рынка. Одной из причин сложившейся ситуации называют влияние программы поддержки ипотечного кредитования, которая предусмотрена для покупки жилья в новостройках. Для сравнения, ставки ипотечного кредитования на первичное и вторичное жилье отличаются в среднем на 2,5-3% в пользу строящегося жилья. Более того, многие банки заключают соглашения с застройщиками с целью снижения ипотечных ставок, что окончательно ведет покупателей к выбору квартир в новостройках.

2.3 Аренда квартир

Аренду в Ростове <https://regionalrealty.ru/rostovnadonu/offers/rent-flats/> можно считать востребованной. Это связано со стабильным приростом населения в городе за счет приезжих. Большая часть из них - студенты: в Ростове функционирует порядка 40 высших учебных заведений. Большая часть приезжих ориентируется на центр города.

В Ростове есть проблемы с дорожным трафиком: добраться в какую-либо часть города иногда становится просто нереально. Также пользуются спросом Северный и Западный районы города. Здесь можно встретить относительно дешевые предложения по аренде. В таблице показана средняя цена на аренду жилья в Ростове.

Рисунок 7. Цены на аренду квартир в Ростове-на-Дону

3. Коттеджное строительство

Сравнивая, как «у нас» и «у них», отметим: российский рынок загородной недвижимости формировался по-иному. На Западе с середины XX века инфраструктуру в окрестностях крупных городов в виде дорог, сетей и социальных объектов строило государство, а частные компании-девелоперы возводили лишь недорогое жилье. В результате каждому среднестатистическому гражданину стало доступно приобретение на окраине дома эконом-класса.

Сегодня в Ростове наблюдается строительный ажиотаж, поскольку благоприятный климат города подталкивает жителей селиться на окраине в живописных местах. В пригороде преобладает малоэтажное строительство - таунхаусы, коттеджи, дома <https://regionalrealty.ru/rostovnadonu/offers/sale-houses/>.

Коттеджный поселок - малоэтажный жилой комплекс, расположенный на землях, прилегающих к крупному городу или на его окраине и предназначенный для постоянного проживания. В жилищном законодательстве РФ до сих пор не сказано ни слова о таком типе недвижимости, как коттеджный поселок, хотя только под Ростовом уже заявлено более тридцати проектов. В результате в нашей стране называть данным словосочетанием можно даже кота в мешке, чем пользуются недобросовестные продавцы жилья.