Материал: Реферат Методы оценки земельных участков

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Федеральное бюджетное общеобразовательное учреждение высшего образования

Государственный университет по землеустройству

Факультет Кадастра недвижимости

Направление подготовки: Землеустройство и кадастры

Профиль: Кадастр недвижимости

Кафедра землепользования и кадастров

Реферат на тему: «Методы оценки земельных участков»

Выполнил: ст.

Проверила: к.э.н. доц.

Москва 2020

Оглавление

Введение 3

1. Оценка земли как объекта недвижимости и особенности оценки земельных участков 5

2. Виды оценки и стоимости земельной недвижимости 6

3. Основные методы оценки земли 8

Метод сравнения продаж 8

1. Метод выделения 9

2. Метод распределения 11

3.4 Метод капитализации земельной ренты 12

3.5 Метод остатка 13

3.6 Метод предполагаемого использования 14

Заключение 16

Список литературы 18

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (ред. от 21.07.2014) 18

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России N 255 от 20 июля 2007 г. 18

3. Международные стандарты оценки. Кн. 1, Г.И. Микерин (руководитель), М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина. - М.: ОАО «Типография «НОВОСТИ», 2011. - 264 с. - ISBN 5-88149-061-4 (общий), ISBN 5-88149-056-8 (кН. 1). 18

4. С.В. Валдайцев. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб.пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009. - 720 с. - ISBN 5-238-00251-3. 18

5. А.В. Постюшков. Оценочный менеджмент: учебное пособие. - М.: ФАИР-ПРЕСС, 2010. - 272 с. - ISBN 5-8183-0685-2. 18

6. Н.Б. Рудык. Структура капитала корпораций: теория и практика. - М.: Дело, 2009. - 272 с. - ISBN 5-7749-0377-Х. 18

Введение

Рынок земли в России развивается стремительными темпами. В таких условиях экспертная денежная оценка земли становится особенно важной, поскольку без актуальной информации о рыночной стоимости земли невозможна успешная купля-продажа земельных участков, оформление земли в собственность, наследование земельного участка и т.д. Для принятия экономически обоснованного и выгодного решения при купле-продаже земельных участков необходимо точно знать стоимость земельного участка.

Оценка земли - это определение рыночной стоимости земли или стоимости права аренды земельного участка. Рыночная стоимость земли зависит от местоположения земельного участка, влияния различных внешних факторов, спроса и предложения на местном рынке земли, и не может быть больше наиболее вероятной цены на покупку иного земельного участка эквивалентной полезности. Оценка стоимости земельного участка (оценка земли) учитывает наличие различных коммуникаций, их качественный и количественный состав, а также возможность подключения к ним, в случае запланированного строительства объекта недвижимости на данном земельном участке. Рыночная стоимость земельного участка при застройке улучшениями значительно зависит от данных инженерно-геодезических и инженерно-геологических исследований. Эти данные о составе, свойствах и состоянии грунтов, совместно с данными о рельефе и ситуации местности, необходимы для планирования возможного строительства и определения затрат на застройку.

Стоимость права аренды земельного участка зависит от многих факторов, таких как права арендатора, срока действия права аренды, целевого назначения земельного участка, обременений права аренды и прав третьих лиц на объект оценки.

1. Оценка земли как объекта недвижимости и особенности оценки земельных участков

Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек, и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем зданий и сооружений.

Оценка земельного участка, как объекта недвижимости - определение денежного эквивалента стоимости этого земельного участка.

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

1. земля не является результатом предшествующего труда;

2. пространственно ограничена;

3. незаменима другими средствами производства;

4. обладает постоянством местоположения;

5. неизнашиваема при правильном использовании;

6. территориально разнокачественна;

7. характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

8. обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

9. практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

2. Виды оценки и стоимости земельной недвижимости

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. В Земельном Кодексе РФ ст.65 п.5 установлено: "Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка...".

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно Земельному Кодексу РФ ст.66 рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ установлено "В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости".

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Распоряжение Минимущества России от 7.03.2002 №568-р "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков" выделяет 6 методов оценки рыночной стоимости земельных участков: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

3. Основные методы оценки земли Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Условием применения метода является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов сравнения, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение или значения корректировок.

1. Метод выделения

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Условия применения метода являются:

1. наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок;

2. соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод выделения предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6. расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка. Улучшения земельного участка могут быть внешними (устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей) и внутренними (планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.);

7. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.