Рассмотрим пример. Общество «ЮНИМА УралСтройСервис» обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на возведенный объект незавершенный строительством, указав, что возведя за счет собственных средств объект, истец не может в установленном законом порядке оформить право собственности на этот объект. Защиту своего нарушенного права истец видит в признании за ним права собственности на возведенный объект в судебном порядке.
Удовлетворяя заявленные требований, суд первой инстанции руководствовался ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что истец возвел объект за счет собственных средств. Данные обстоятельства, по мнению суда первой инстанции, свидетельствуют о возникновении у истца права собственности на спорный объект, что явилось основанием для удовлетворения заявленных требований и признания права собственности за истцом.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, считает, что заявленные обществом «Рекламная база» (ранее - общество «ЮНИМА УралСтройСервис») требования удовлетворению не подлежат, а требования Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании спорного объекта самовольной постройкой полагает подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату предъявления иска) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Таким образом, право собственности на вновь созданное имущество может быть приобретено лицом, его создавшим, только при условии правомерности такого создания. Для возникновения права собственности на вновь созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм и правил, установленных законодательством при возведении объекта.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что истец не является собственником земельного участка, на котором возведен спорный объект. Доказательств того, что земельный участок отводился ему в установленном порядке под строительство спорного объекта, суду не представлено, также не представлено доказательств обращения с заявлением об отводе земельного участка для строительства.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истцом получалось разрешение на строительство.
В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку возведен без полученного в соответствии с законом разрешения на строительство, в отсутствие документов, подтверждающих наличие прав истца на земельный участок, на котором осуществлялось строительство спорного здания.
Поскольку спорное здание в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой, в силу п. 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований общества «Рекламная база» (ранее - общество «ЮНИМА УралСтройСервис»), заявленных на основании ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует отказать.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Поскольку общество «ЮНИМА УралСтройСервис» не приобрело право собственности на спорные объекты в силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, было не вправе им распоряжаться на основании ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путем заключения договора купли-продажи этого объекта. В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
Материалами дела подтверждается и не оспаривается лицами, участвующим в деле, что строительство спорного объекта осуществлено на основании договора подряда от 01.02.2003 № 14, где заказчиком выступало общество «ЮНИМА УралСтройСервис», правопреемником которого в настоящее время является общество «Рекламная база».
Следовательно, самовольная постройка подлежит сносу обществом «Рекламная база», как лицом, осуществившим самовольную постройку (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Оснований для возложения обязанности по сносу самовольной постройки на подрядчика - общество «ПМУ № 54», не имеется.
Новый объект недвижимости может быть создан как в результате его строительства, так и в процессе реконструкции (достройки, перестройки) уже существующего недвижимого имущества. Данное утверждение подтверждает судебная практика.
Так, отказывая в удовлетворении заявления, суд отклонил требования истца о признании незаконным отказа истцу регистрирующей службой в государственной регистрации права на недвижимое имущество. Как указал суд, истцом была произведена реконструкция спорного объекта, в результате которой увеличилась его площадь и фактически был создан новый объект недвижимости, с иными параметрами. При этом истцом не было получено разрешение на выполнение данной реконструкции в соответствии с действующим законодательством.
Сбор общедоступных вещей.
Право собственности на продукцию, плоды и доходы как результаты хозяйственной эксплуатации имущества по общему правилу возникает у лица, использующего данное имущество на законном основании (собственника, арендатора и т.д.). Однако нормативным актом или договором может быть установлен и иной порядок (например, передача арендатором собственнику определенной части этих результатов).
Сбор ягод и грибов, лов рыбы, сбор или добыча других общедоступных вещей или животных становятся первоначальным способом приобретения права собственности для любого собравшего или добывшего их лица при условии, что они осуществлены в соответствии с законом, разрешением собственника или местным обычаем.
Бесхозяйные вещи.
К числу первоначальных способов приобретения права собственности относится и приобретение этого права на бесхозяйные вещи. Понятие бесхозяйных вещей является собирательным, охватывающим такие разновидности, как брошенные собственником вещи, находки, безнадзорные животные, клады. Во всех этих случаях речь идет о возможности приобретения права собственности на вещи, собственник которых либо неизвестен, либо отказался от них, либо утратил на них право.
Порядок возникновения права собственности на движимые и недвижимые бесхозяйные вещи различен. Бесхозяйные движимости становятся объектом собственности их фактических владельцев либо при наличии условий, прямо установленных законом для конкретных ситуаций (брошенные вещи, находка, безнадзорные животные, клад), либо в силу предусмотренных законом правил о приобретательной давности. Бесхозяйные недвижимости должны быть приняты на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находятся. Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности.
К числу бесхозяйных вещей закон отнес брошенные собственником вещи. Если такие движимые вещи не имеют значительной стоимости (ниже суммы, соответствующей пятикратному минимальному размеру оплаты труда) либо представляют собой брошенный лом металлов, бракованную продукцию, отходы производства и другие отходы, они могут быть обращены в собственность лица, на территории которого находятся (собственника или иного титульного владельца земельного участка, водоема и т.д.), путем совершения им фактических действий, свидетельствующих об обращении этих вещей в свою собственность. Иные брошенные собственником вещи могут поступить в собственность нового владельца лишь путем признания их бесхозяйными в судебном порядке.
Самовольная постройка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки.
Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил.
Правила о последствиях самовольного строительства прежде широко использовались при нарушении застройщиками не всегда обоснованных ограничений на размер и характер возводимых построек, закреплявшихся ранее действовавшим законодательством. Однако отпадение таких ограничений вовсе не привело к возможности возведения любых объектов по усмотрению их заказчиков или застройщиков. Очевидна необходимость сохранения ограничений, предусматриваемых строительным, природоохранным, земельным и иными отраслями административного законодательства, устанавливаемых в публичных интересах. Лишь в порядке исключения возможно признание права собственности на самовольную постройку за застройщиком либо за собственником или иным титульным владельцем земельного участка, на котором осуществлено такое строительство.
Застройщик может стать собственником самовольно возведенного строения как объекта недвижимости, если этим не нарушаются законные интересы других лиц (например, соседних землепользователей) и не создается угрозы жизни и здоровью граждан (что подтверждается наличием необходимых разрешений со стороны органов пожарной охраны, санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля и т.д.), а лицо, осуществившее такую постройку, должным образом оформило право на соответствующий земельный участок.
При наличии перечисленных условий суд может признать право собственности на данную постройку за собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена. В последнем случае новый собственник обязан компенсировать застройщику необходимые расходы на строительство.
Находка, клад.
Нашедший потерянную вещь (находку) не становится сразу же ее собственником. Прежде всего, он обязан уведомить о находке лицо, потерявшее вещь, либо иного известного ему законного владельца вещи либо сдать ее в орган милиции, местного самоуправления либо владельцу помещения или транспортного средства, в котором обнаружена потерянная вещь. Нашедший вещь, вправе хранить ее и у себя, отвечая в этом случае за ее возможную утрату или повреждение при наличии грубой неосторожности или умысла и в пределах стоимости такой вещи.
По истечении 6 месяцев с момента заявления о находке органу милиции или местного самоуправления и при отсутствии сведений о законном владельце вещи, нашедший вещь приобретает на нее право собственности.
При его отказе от этого на найденную вещь возникает право муниципальной собственности. Нашедший вещь имеет право на возмещение расходов по хранению этой вещи либо от ее законного владельца, либо от органа местного самоуправления, в собственность которого поступила найденная им вещь, а также право на вознаграждение за находку от лица, управомоченного на получение вещи.
Во всех этих случаях речь идет о движимом имуществе. Аналогичный по сути правовой режим приобретают и безнадзорные животные, которые по истечении 6 месяцев с момента заявления об их задержании и необнаружении их законного владельца поступают в собственность нашедшего их лица, а при его отказе - в муниципальную собственность. При возврате безнадзорных животных прежнему владельцу обнаружившее их лицо имеет право на возмещение необходимых расходов, понесенных на их содержание, а при возврате домашних животных также и на вознаграждение по правилам о вознаграждении за находку.
Первоначальным способом приобретения права собственности является обнаружение клада. Кладом считаются зарытые в земле или сокрытые иным способом наличные деньги или ценные предметы, собственник которых не может быть установлен либо утратил на них право.
В отличие от прежнего порядка, в соответствии с которым клад во всех случаях подлежал передаче в собственность государства, теперь он поступает собственнику имущества, в котором был сокрыт клад (земельного участка, строения и т.п.), и лицу, обнаружившему клад, причем в равных долях, если соглашением между ними не предусмотрено иное. Если же предварительного согласия собственника имущества, в котором был обнаружен клад, не было получено, клад целиком должен поступить именно ему, а не обнаружившему клад лицу. Лишь входящие в состав клада вещи, относящиеся к памятникам истории и культуры, подлежат передаче в государственную собственность с вознаграждением в размере половины их стоимости, поступающего собственнику имущества, где был сокрыт клад, и нашедшему его лицу. При неполучении последним предварительного согласия собственника на раскопки или поиск ценностей указанное вознаграждение целиком поступает собственнику.
Приобретательная давность.