С первыми двумя типами предварительных договор купли -продажи редко возникают юридические проблемы. Это частая практика на рынке недвижимости. Рассмотрим подробнее заключение предварительного договора на этапе строительства жилья.
В этом случае застройщик принимает деньги от покупателя и берет на себя обязательство заключить с ним основной договор купли -продажи, по которому право собственности на жилье перейдет покупателю. Для защиты покупателя застройщик, как правило, вместе с предварительным договором передает ему вексель компании.
И тем не менее такая схема создает для покупателя значительные риски. Так как предварительный договор купли-продажи лишь фиксирует намерения сторон, то намеченное они выполнять не обязаны. То есть такой договор не обязует застройщика передать покупателю квартиру в собственность. предварительный договор обязательство имущество
К примеру, случай из практики. Семья заключила с застройщиком предварительный договор купли продажи квартиры в строящемся доме. Договор обязывал стороны заключить основной договор в определенный срок. При этом семья заплатила застройщику полною стоимость квартиры. В установленный договором срок застройщик отказался подписать документы. В результате основной договор был подписан лишь спустя 1,5 месяца после назначенного времени. Тогда же стороны подписали передаточный акт. Семья решила подать в суд на возмещение компенсации, так как в предварительном договоре были прописаны правила расчета за каждый день просрочки и неустойку за срывы срока передачи квартиры Аблятипова Н.А., Клысь Э.Д. Особенности предварительного договора в гражданском праве РФ // Вестник современных исследований. 2019. № 1.4 (28). С. 7..
Суд первой инстанции удовлетворил лишь первое требование семьи (истцов) -- о неустойке за нарушение сроков по подписанию основного договора. А вот в компенсации за более позднюю передачу самого имущества им было отказано. По мнению суда, предварительный договор не обязывал застройщика к передаче квартиры в указанный истцами срок. С таким решением согласился и суд апелляционной инстанции.
Семья решила идти до конца подала иск в Верховный суд РФ. Тот же посчитал, что, так как семья полностью заплатила за квартиру еще на этапе заключения предварительного договора, то он фактически и являлся основным договором купли-продажи.
Это не первый случай в практике Верховного суда. По мнению суда, если предварительный договор обязывает покупателя полностью оплатить стоимость имущества, то такой документ квалифицируется как основной договор купли продажи с условием предварительной оплаты.
То есть, с юридической точки зрения, если покупатель полностью оплачивает недвижимость, то такой документ автоматически становится основным договором купли-продажи. В подтверждение мы можем ссылаться на п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49.
Также, Верховный Суд РФ в своем Определении ВС РФ от 02.04.2019 № 11-КГ19-3 Определение ВС РФ от 02.04.2019 № 11-КГ19-3 // СПС «КонсультантПлюс». указал, что в предварительном договоре не может бать условия об оплате и передаче вещи.
Суть дела состоит в следующем: граждане заключили с компанией предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. По нему покупатель должен был внести на счет продавца полную стоимость будущего жилья. Договор обязывал также в определенный срок заключить основной договор. Предполагалось, что в момент его подписания покупателю будет передана готовая недвижимость. Граждане внесли оплату полностью, а продавец с заключением основного договора затянул. Это стало причиной обращения в суд с требованием выплатить неустойку за нарушение срока передачи квартиры и неустойку за нарушение срока подписания основного договора.
Суд взыскал только вторую неустойку. В первой отказал: договор предварительный, без условия о передаче квартиры. Апелляционная комиссия это мнение поддержала, а ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.
В данном случае предварительный договор фактически содержал условие о передаче квартиры. Кроме того, в нем была установлена обязанность по оплате. Однако в предварительном договоре такие условия устанавливать нельзя, иначе он перестает быть предварительным. Похожую позицию суд уже высказывал.
Таким образом, предварительный договор и основной договор необходимо рассматривать в их единстве с точки зрения тех последствий, на которые направлены интересы субъектов гражданского права. В этом смысле предварительный договор является не самостоятельной сделкой, а сделкой, находящейся во взаимосвязи с основным договором. Предварительный договор при таком понимании является частью преддоговорной стадии заключения договора (основного). Квалификация предварительного договора в качестве организационного позволяет сделать вывод, что из предварительного договора не возникают обязательства, но возникает иное правовое последствие - связанность каждого контрагента.
Литература
1. Сабельников А.Н. Предварительный договор // Челябинский государственный университет, 2015. [Электронный ресурс].
2. Полякова В.Э. Предварительный договор в праве России и Германии: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2015. С. 11.
3. Новицкий И.Б. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2006. С. 131.
4. Новицкий И.Б. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2006. С. 130.
5. Кондратьев В.А. Заключение договора // Российское правосудие. 2016. № 1. С. 25.
6. Российское гражданское право. В 2 т. Т. 2. Обязательственное право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2015. С. 154. (автор параграфа - В.В. Витрянский).
7. Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 по делу № А41-К1-13707/07 // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
8. Helvaci I. Turkish Contract Law. Springer International Publishing AG. 2017.
9. Кирпичев А.Е. Существенные условия договора и его незаключенность // Российское правосудие. 2016. С. 197.
10. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2019. № 2.
11. Алешкова И.А. Тенденции развития принципов, закрепленных в Конституции российской Федерации // верность Конституции. Материалы Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 80-летию со дня рождения Н.В. Витрука. 2018. С. 83.
12. Дуэль В.М. Некоторые аспекты правовой определенности // Права и свободы человека и гражданина: теоретические аспекты и юридическая практика. Материалы ежегодной Международной научной конференции памяти профессора Ф.М. Рудинского. Под общей ред. Д.А. Пашенцева. 2017. С.34.
13. Российское гражданское право. В 2 т. Т. 2. Обязательственное право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2015. С.142.
14. Миронов В.П. Предварительный договор как разновидность организационного договора в гражданском праве // Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права. Сборник научно -практических статей II Международной научно-практической конференции молодых ученых. Отв. ред. В.П. Камышанский, Е.Ю. Руденко. Краснодар: Научно - исследовательский институт актуальных проблем современного права, 2017. С.16.
15. Кулаков В.В. О соотношении понятий «договор» и «соглашение» // Актуальные проблемы развития гражданского права и гражданского процесса. Материалы Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 40-летию университета. Краснодар: Федеральное государственное казенное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Краснодарский университет Министерства внутренних дел Российской Федерации», 2017. С. 47.
16. Кириллова А.О. Признание гражданско-правовых последствий наступившими как правовое последствие неисполнения предварительного договора // Аграрное и земельное право. 2019. № 4 (172). С. 58.
17. Аблятипова Н.А., Клысь Э.Д. Особенности предварительного договора в гражданском праве РФ // Вестник современных исследований. 2019. № 1.4 (28). С. 6.
18. Кириллова А.О. Признание гражданско-правовых последствий наступившими как правовое последствие неисполнения предварительного договора // Аграрное и земельное право. 2019. № 4 (172). С. 59.
19. Аблятипова Н.А., Клысь Э.Д. Особенности предварительного договора в гражданском праве РФ // Вестник современных исследований. 2019. № 1.4 (28). С. 7.
20. Определение ВС РФ от 02.04.2019 № 11-КГ19-3 // СПС «КонсультантПлюс».