Переустройства и перепланировки жилых помещений
Переустройство и перепланировка жилых помещений производятся, как правило, в целях улучшения их потребительских качеств. В юридической литературе высказываются различные точки зрения относительно квалификации указанных действий. Так, В.Ф. Чигир считает, что они влекут изменение объекта жилищного правоотношения и как следствие объема прав и обязанностей его субъектов [11]. Такой же точки зрения придерживается Ю.К. Толстой [9]. Другие авторы считают, что переустройство и перепланировка квартиры не обязательно влекут изменение предмета договора и, следовательно, необходимость изменения договора [8, 10].
Под переустройством жилого помещения понимаются изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно- технического или иного оборудования) в жилом и (или) нежилом помещениях и (или) конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ, а под перепланировкой - изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (документы, содержащие техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). Любые иные действия не могут считаться переустройством и перепланировкой.
К работам по переустройству и (или) перепланировке относятся:
· демонтаж, установка, замена или перенос систем горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, водоотведения (канализации), мусороудаления, газоудаления, вентиляции, в том числе электрического, санитарно-технического, отопительного, газового оборудования и отопительных приборов;
· устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
· изменения в несущих конструкциях;
· изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
· изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
· устройство, увеличение проемов в перегородках.
Запрещаются переустройство и (или) перепланировка:
· с нарушением строительных, противопожарных, санитарно- эпидемиологических требований, законодательства об охране историко- культурного наследия, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
· приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;
· влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;
· вентиляционных шахт и каналов;
· балконов и лоджий в отапливаемые помещения;
· связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы;
· связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение;
· с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома;
· ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома;
· если жилой дом в установленном порядке признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.
А так же установлено, что ремонтно-строительные работы по остеклению балконов и лоджий в многоквартирных жилых домах не являются работами по переустройству и (или) перепланировке, а также реконструкции и выполняются с учетом утвержденных структурным подразделением местного исполнительного и распорядительного органа, осуществляющим государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности на территории административно-территориальной единицы, вариантов остекления балконов и лоджий.
Варианты остекления балконов и лоджий (с указанием цвета, материалов и конфигурации) размещаются в доступных для ознакомления местах и в глобальной компьютерной сети Интернет на официальных сайтах местных исполнительных и распорядительных органов.
Таким образом, если гражданин задумал производить указанные выше работы, то он ищет в сети интернет сайт своего исполнительного и распорядительного органа и вникает в "рамки дозволенного". Впрочем, на сегодняшний день мало кто занимается подобными работами самостоятельно, на это имеются фирмы и индивидуальные предприниматели.
К слову в постановлении предписано, что при проведении организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, работ по ремонту фасада жилого дома, балконов и лоджий гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, по инициативе которых выполнялось остекление балконов и лоджий, при необходимости обязаны обеспечить демонтаж элементов остекления на время проведения ремонтных работ.
Согласование и проект.
В соответствии с пунктом 6 Положения переустройство и (или) перепланировка производятся после получения согласования (разрешения) районного, городского исполнительного комитета, местной администрации района в городе (далее - местный исполнительный и распорядительный орган) по месту нахождения жилого и (или) нежилого помещений.
В свою очередь, новой редакцией пункта 7 Положения установлено, что согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа, а также разработка проектной документации (далее - проект) требуется для проведения следующих работ по переустройству и (или) перепланировке:
· замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
· устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
· изменения в несущих конструкциях.
В то же время, только согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа без разработки проекта требуется для проведения следующих работ по переустройству и (или) перепланировке:
· изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
· изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
· устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.
Для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку гражданин, который инициирует переустройство и (или) перепланировку, подает в местный исполнительный и распорядительный орган заявление и представляет документы:
· заявление
· паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
· письменное согласие совершеннолетних членов семьи, иных граждан, совместно проживающих с заявителем, имеющих право владения и пользования помещением, а также удостоверенное нотариально письменное согласие отсутствующих граждан, за которыми сохраняется право владения и пользования помещением
· технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на помещение, - для собственника помещения;
· план-схема или перечень (описание) работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, составленный в произвольной форме
· письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации - для члена организации застройщиков, не являющегося собственником помещения
В свою очередь, установлено, что для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, подают в местный исполнительный и распорядительный орган заявление и представляют документы:
· заявление;
· копия документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя;
· технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности, право хозяйственного ведения или оперативного управления на помещение, - для собственника, обладателя права хозяйственного ведения или оперативного управления на помещение;
· план-схема или перечень (описание) работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, составленный в произвольной форме;
· письменное согласие собственника на переустройство и (или) перепланировку помещения - если помещение предоставлено по договору аренды, безвозмездного пользования;
· письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования помещением, переустройство и (или) перепланировка которого инициируются, и участников общей долевой собственности (в случае, если помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц), а в случае временного отсутствия таких граждан и участников - удостоверенное нотариально их письменное согласие;
· письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации - для члена организации застройщиков, не являющегося собственником помещения.
При рассмотрении местным исполнительным и распорядительным органом заявления инициатор в согласованное с ним время обязан предоставить доступ в жилое и (или) нежилое помещения представителям организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и местного исполнительного и распорядительного органа. По результатам осмотра жилого и (или) нежилого помещений составляется акт технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений, в котором приводятся сведения о соответствии существующей планировки техническому паспорту на жилое и (или) нежилое помещения, а также техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования этих помещений. Акт технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений составляется в произвольной форме подписывается инициатором и уполномоченным должностным лицом организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и утверждается представителем местного исполнительного и распорядительного органа.
На основании документов, представленных инициатором, и актов технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений местный исполнительный и распорядительный орган не позднее одного месяца со дня подачи заявления принимает решение о согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки либо об отказе в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки с указанием мотива отказа и сообщает об этом инициатору.
В согласовании (разрешении) должны быть указаны:
· инициатор;
· виды работ по переустройству и (или) перепланировке;
· дата окончания и приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке;
· условия хранения строительных материалов и порядок вывоза их отходов;
· иные требования, предусмотренные техническими нормативными правовыми актами, с учетом конкретного переустройства и (или) перепланировки.
Основаниями для отказа в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки являются:
· представление инициатором документов, в которых содержатся недостоверные сведения;
· запрещение переустройства и (или) перепланировки в соответствии с пунктом 4 Положения;
· возникновение угрозы обрушения конструкций жилого и (или) нежилого помещений в результате их переустройства и (или) перепланировки.