Сделка считается совершенной, если она облечена в определенную форму. Способ, при помощи которого закрепляется волеизъявление сторон, т.е. форма сделки, устанавливается либо законом, либо самими сторонами, когда закон не устанавливает требований, предъявляемых к форме сделки.
Для всех сделок с земельными участками с участием граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований требуется письменная форма. Письменные сделки делятся на две группы. Это, прежде всего, нотариально удостоверенные сделки, обеспечивающие интересы государства и участников гражданского оборота. Такая форма требуется в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Во всех остальных случаях сделки с земельными участками могут быть совершены в простой письменной форме.
Действующее законодательство предусматривает государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). По смыслу земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли-продажи земельного участка, договоров аренды и субаренды участка, безвозмездного срочного пользования. Эти договоры регистрируются в Едином государственном реестре прав и удостоверяются путем проставления специального регистрационного штампа на соответствующем договоре.
Для того чтобы максимально упростить и облегчить условия гражданского оборота, Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает исключения из общего правила об обязательной государственной регистрации письменных сделок с земельными участками. Под действие этой правовой нормы подпадают договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования участков, заключенные на срок менее чем на 1 год, не подлежащие государственной регистрации. Не обязательна государственная регистрация и для ряда других указанных в федеральных законах письменных сделок, например для договоров доверительного управления, оформленных вместо договоров аренды земельных долей, которые были заключены до введения в действие закона, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения [7].
Образование несельскохозяйственных землепользований обычно сопровождается перераспределением земель между их категориями и отраслями народного хозяйства, а иногда и расходованием продуктивных земель. Поскольку значительную часть территории страны занимают земли сельскохозяйственных предприятий, образование новых землепользований обычно происходит за их счет.
Законодательством Российской Федерации не допускается:
· изъятие особо ценных и продуктивных земель;
· необоснованное изъятие земель из сельскохозяйственного оборота[14].
Земельным кодексом Российской Федерации был определен порядок изъятия и предоставления земель для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, условия предоставления земель сельскохозяйственного назначения для строительства промышленных объектов и иных нужд, определен правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, установлен принцип сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому, изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесам первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий иных целей ограничивается или запрещается. Земли, пригодные для нужд сельского хозяйства, должны предоставляться, для сельскохозяйственных целей.
Кроме того, вопросы, связанные с изъятием и предоставлением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для иных целей, рассмотрены в Постановлении Правительства Российской Федерации № 262 от 7 мая 2003 г. «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».
Хотя земельным законодательством предусмотрен целый ряд мероприятий по организации рационального использования и охране земель, которые должны быть выполнены при отводе земельных участков, эти действия относят к землеустройству и не могут быть четко выполнены только в административном и юридическом порядке, так как предполагают решение вопросов экономического и технического характера. Гарантией правильности и обоснованности решения вопроса о предоставлении того или иного участка и полноты, точности соблюдения законов и других нормативных актов, касающихся учета влияния производства на окружающую среду, охраны природных ресурсов является землеустроительный проект [33].
Строительство нового или расширение (реконструкция) существующего объекта недвижимости и последующая государственная регистрация прав на него возможны при наличии:
· земельного участка, назначение которого должно соответствовать целям строительства;
· разрешения на строительство объекта.
В свою очередь, использование земельного участка и строительство объекта должны удовлетворять санитарным, природоохранным и другим требованиям, установленным ограничениям и обременениям, градостроительным и строительным нормам и правилам. В случае нарушения и несоблюдения указанных условий юридические лица и их должностные лица и граждане могут быть подвергнуты различного рода штрафным санкциям и наказаниям [11].
На основании изучения условий землепользования, объекта землеустройства, и с учетом норм отвода составляется проект планировки территории, содержащий проект межевания территории. Для этого на план землепользований наносят границы земельных участков, предоставленных для строящегося объекта.
Местоположение и размеры изымаемых участков устанавливаются на основании схемы размещения несельскохозяйственного объекта и его технической характеристики. На период строительства трубопровода земельные участки предоставляются во временное пользование. Временное пользование ограничивается одним годом. Количество участков определяется технической характеристикой объекта. При размещении данных объектов учитываются грунтовые условия, наличие транспортных коммуникаций, источников водоснабжения, энергоснабжения и т.д. [11].
На землях временного пользования размещаются площадки для отвалов почвенного плодородного слоя, площадки для строительных материалов, полосы для проезда строительной техники и транспортных средств.
При отводе земель для несельскохозяйственных нужд следует рационально подходить к предоставлению площадей для постоянного отвода и временных площадок при строительстве [33].
При предоставлении (изъятии) земель при разработке проекта отвода земель должны устанавливаться, не включаемые в полосу отвода, охранные (защитные) зоны. Ширина охранных зон должна быть минимально допустимой, так как в них ограничиваются права землепользователей.
Стремление к минимальной площади для размещения производства должно соответствовать достигнутому уровню развития производительных сил, которому свойственно оптимальное соотношение между размером территории и количеством размещаемых на ней средств производства.
Необходимо соблюдать принцип приоритета земель сельскохозяйственного использования при оценке и выборе вариантов размещения несельскохозяйственного землепользования. При этом разработанные варианты должны обеспечивать рациональное использование затрат на улучшение земель, сохранность ценных сельскохозяйственных угодий [30].
Следует участки несельскохозяйственного использования располагать так, чтобы они не создавали как внешних, так и внутренних недостатков землепользований сельскохозяйственных предприятий. Такое расположение позволяет уменьшить отрицательное влияние на производственную деятельность смежных землепользователей. Формирование земельных участков зависит от процессов реконструкции нефтепровода.
Земельные участки под трубопроводами остаются в собственности и пользовании тех субъектов, на территории которых прокладываются трассы, и используются ими свободно с соблюдением мер, обеспечивающих сохранность и работу магистральных нефтепроводов [28].
Российское законодательство предлагает несколько вариантов предоставления земельных участков на период строительства, реконструкции и капитального ремонта, магистральных нефтепроводом.
Для использования земельного участка в целях ремонта объектов трубопроводного транспорта, прохода или переезда через земельный участок, в целях проведения изыскательских и исследовательских и других работ, может устанавливаться публичный сервитут, который устанавливается законом или иным нормативно правовым актом Российской Федерации, нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативно правовым актом местного органа.
Земельный участок может быть передан в аренду, при этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка [34].
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами [14].
Различаются постоянный отвод земельных площадей и временный отвод на определенный период (строительства, реконструкции).
При временном занятии земельных участков убытки сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства возмещаются в полном объеме.
При переводе лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, и (или) при изъятии земель лесного фонда возмещаются потери лесного хозяйства.
Согласование, изъятие и предоставление (отвод) земельных участков (площадок, трасс) для строительства объектов магистральных нефтепроводов и сопутствующих объектов производится в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации, Закона об охране природы и природных ресурсов, земельного законодательства субъектов Российской Федерации, муниципальных органов.
Процедура согласования, изъятия и предоставления (отвода) земельных участков для строительства осуществляется в два этапа.
На первом этапе производится предварительное согласование места размещения объекта на основе решений, принятых в строительной документации или предпроектных обоснованиях.
На втором этапе осуществляется изъятие (выкуп) или предоставление (отвод) предварительно согласованного земельного участка в соответствии с Земельным законодательством Российской Федерации [22].
Согласно статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьей 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности установлен главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Ранее описывалось, что отвод земельного участка под строительство линейных объектов является одной из обязательных процедур. Данная процедура регламентируется Земельным кодексом и может состоять из нескольких этапов:
· составление проекта межевания территории, и утверждение его в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации или утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
· предварительное согласование предоставления земельного участка;
· постановка на Государственный кадастровый учет;
· вынесение решения о предоставлении земельного участка на период реконструкции.
С 1 марта 2015 года, после внесения ряда изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, методика осуществления процедуры отвода, на период строительства и реконструкции (временный отвод), существенно поменялась.
Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» <#"898493.files/image001.gif">
Рисунок 1.1 - Субъектный состав будущих правообладателей земельных
участков и вид их прав на земельный участок после его предоставления
Предусмотренный этап предварительного согласования предоставления земельного участка не является аналогом ранее действующего предварительного согласования места размещения объекта.
Так, сейчас предусмотрена обязанность заинтересованного гражданина или юридического лица самостоятельно подготовить схему размещения земельного участка или указать земельный участок, образование которого предусмотрено проектом межевания территории и на который претендует указанное лицо.
Во-вторых, существенное отличие указанных процедур - отсутствие необходимости получения согласований в целях принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Это обусловлено тем, что возможность использования земельного участка в соответствии с тем или иным видом разрешенного использования должна решаться не в каждом конкретном случае индивидуально, а определяется при подготовке документов территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территории.
В случае если земельный участок подлежит образованию, не являются поводом для принятия решения об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка такие основания, как несоответствие разрешенного использования земельного участка заявленным целям, отсутствие установленного вида разрешенного использования земельного участка, неотнесение земельного участка к определенной категории земель. В этом случае решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать указание на необходимость изменения вида разрешенного использования такого земельного участка и его перевода из одной категории в другую в качестве условия предоставления такого земельного участка [30].
При этом принятие органом государственной власти или органом местного самоуправления отдельного решения об установлении вида разрешенного использования земельного участка и (или) об отнесении земельного участка к определенной категории земель не требуется. Установление вида разрешенного использования земельного участка и отнесение земельного участка к определенной категории земель осуществляются с учетом документов территориального планирования, документации по планировке территории (при наличии такой документации) и ограничений, установленных в зонах с особыми условиями использования территории. Земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов.