Введение
Актуальность темы дипломной работы. В настоящее время в Российской Федерации правовое регулирование отношений прав на землю основано на обширной и сложной системе норм. В российском законодательстве установлены не только перечень прав на земельные участки, основания и порядок приобретения и прекращения этих прав, но и особенности их реализации.
При этом требования о надлежащем использовании земли распространяются на всех правообладателей и связаны с необходимостью обеспечения публичных и частных интересов при использовании ограниченных земельных ресурсов. Для правового регулирования земельных отношений, таким образом, характерно, что использование участка является не только правом, но и обязанностью владельца.
Однако если отношения оборота земельных участков относительно урегулированы, то регулирование пользования землей еще нуждается в совершенствовании. Так, в частности, Земельным кодексом Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) установлено условие, согласно которому земли в России должны использоваться в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Но для большей части земель (за исключением земель населенных пунктов) процедуры определения разрешенного использования фактически не разработаны. На практике возникают сложности и с обеспечением контроля за надлежащим использованием земель, и с привлечением за их нарушение к юридической ответственности.
На фоне проблем законодательного регулирования продолжаются споры по поводу способов определения правового режима земель. В частности, в последнее время вновь обсуждается тема соотношения целевого назначения и разрешенного использования земель. При этом высказываются разные, в том числе и радикальные, мнения о полной «замене» семи установленных ЗК РФ категорий земель институтом разрешенного использования.
В целом соотношение права на землю и реализации включенного в него правомочия пользования представляет собой достаточно сложную проблему, что и говорит об актуальности выбранной для написания дипломной работы темы.
Объект и предмет дипломной работы.
Объект - общественные отношения регулирующие право собственности и другие вещные права на земельные участки.
Предмет - нормы права регулирующие предмет право собственности и другие вещные права на земельные участки.
Цель и задачи работы.
Целью дипломной работы является комплексное исследование право собственности и другие вещные права на земельные участки.
Для достижения вышеуказанной цели необходимо решить ряд исследовательских задач:
- дать понятие и охарактеризовать признаки земельного участка как объекта прав;
определить субъектный состав прав на земельные участки;
проанализировать основания возникновения и прекращения права собственности на земельные участки;
исследовать иные вещные права на земельные участки, такие как:
- земельные сервитуты;
право постоянного бессрочного пользования землей;
- аренда земельных участков;
безвозмездное срочное пользование земельными участками.
При проведении исследования использовались специальные методы познания, такие как: сравнительно - правовой, логико - юридический, системный, историко - правовой, системно - структурный, сравнительного правоведения, формально - юридический методы научного познания.
В ходе написания дипломной работы использовались работы следующих авторов: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Е.А. Суханова, С.С. Алексеева, И.А. Иконицкая, В.А. Горемыкин, Г.В. Чубуков, Ю.К. Толстой, М.Ю. Тихомирова, Г.Е. Быстрова, Р.К. Гусева, А.М. Эрделевского и других ученых юристов.
Глава 1. Общая характеристика на земельные участки
В начале нашей работы в первом параграфе мы кратко дадим характеристику земельному участку, как недвижимому имуществу и объекту вещных прав и проведем небольшой историко - правовой анализ регулирования исследуемых нами правоотношений.
Итак, общеизвестно, что земельные участки выступают недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных вещных прав. «Земля, - как указывает Н.А. Сыродоев, - характеризуется такими исключительными свойствами, как ограниченность, невоссоздаваемость, неучтожаемость, непотребляемость, неисчерпаемость производительной силы».
Для установления круга вещных прав на землю, их содержания, особенностей возникновения и прекращения важное значение имеет определение понятия объектов таких прав и объектов общественных отношений, охватываемых вещными правами.
Учитывая существование значительного количества научных подходов космыслению определения объема вещных прав на землю на различных этапах развития российского государства, а также их непосредственное влияние на качество правового регулирования земельных отношений в России, изучение указанной темы представляется весьма актуальным.
Исторически к недвижимости относилась земля. Основным признаком иной недвижимости считалась неразрывная связь имущества с конкретным земельным участком, на котором это имущество расположено. Разрушение или перенос имущества на другой земельный участок означает, что «юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом».
Таким образом, объектом недвижимого имущества является, в первую очередь, земельный участок и все, что прочно с ним соединено. В юридической литературе высказано положение о двуединой роли земельного участка в определении недвижимости. С одной стороны, земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой - служит решающим критерием для определения иного имущества как недвижимости.
В юридической литературе также отмечалось, что недвижимые вещи находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками, являются незаменимыми. Такие критерии выделения недвижимости актуальны для законодательства и современной практики России.
Земельный участок является особым объектом экономического оборота и правовых отношений в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессе исторического развития претерпевали изменения системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялись и вещные права на земельные участки.
Вещные права в земельном праве - одна из правовых форм реализации отношений земельной собственности. Их обладателю они предоставляют возможность непосредственно осуществить воздействие на земельный участок путем господства над ним.
Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей.
Необходимость рассмотрения исторического аспекта гражданско-правового регулирования земельных отношений в России обуславливается спецификой перехода к многообразию форм собственности на землю, неоднозначной ее оценки, закрепления частной формы собственности на различных этапах развития Российского государства.
До начала XX в. в России не было единых правил о сделках с землей.
Правовое регулирование земельных отношений в Древней и Средневековой Руси имеет следующие особенности:
. В период Киевской Руси феодальные отношения развивались неравномерно. Например, в Киевской, Галицкой, Черниговской землях этот процесс шел быстрее, чем у вятичей и дреговичей.
. В Новгородской республике развитие крупного феодального землевладения происходило быстрее, чем на всей территории Руси, этому способствовала жестокая эксплуатация покоренного населения, проживавшего в новгородских владениях.
. Феодальное землевладение порождало в средние века взаимосвязь феодалов с помощью системы вассальных отношений типа вассалитета-сюзеренитета.
. Высокий авторитет религии в древние и средние века повлек земельное господство церкви, получавшей значительные земельные угодья от государства и феодалов.
В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за князьями по наследству, другие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система «кормления»). В дальнейшем этот порядок лишь усилился. Земля, входившая в состав родовых или выслуженных вотчин, могла продаваться и покупаться. Но полноценной собственностью она не являлась, так как в определенных ситуациях подлежала изъятию и перераспределению.
Отдельные участки земли, сады, покосы и угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая - «исполу» и прочее). Но такое происходило нечасто. Кроме того, временное пользование было ограничено административным характером предшествующего землепользования. Вряд ли можно признать основанными на сделках оброк и барщину, так как они опирались на личное волеизъявление землевладельца, а не на гражданско-правовые (диспозитивные) начала.
Купля-продажа земли сопровождалась в знак перехода власти на нее вручением дерна, т.е. куска почвенного слоя, в присутствии девяти (позднее - пяти) свидетелей. В дальнейшем (ориентировочно с половины XVII в.) акты продажи земли стали оформляться в специальных книгах, ведущихся государственными чиновниками.
Необходимо отметить, что до 1917 г. земельное право в России как особая отрасль отсутствовало. Все правовые отношения, связанные с землей, регулировались в рамках общего гражданского законодательства.
В русском праве значительную роль для развития института вещного права на землю сыграло Соборное уложение 1649 года. В XVI и XVII главах данного документа были освящены важнейшие элементы поместного и вотчинного землевладения.
Дальнейшее развитие института вещных прав на земельные участки связано со Сводом Законов Российской Империи, введенного в действие в 1835 году. Помимо права собственности в этот период защищалось и такое вещное право как право законного владения.
Надо отметить, что такое право - как право пожизненного наследуемого владения на территории Российского государства берет начало еще с ХIV в., когда переселенцам недвижимость предоставлялась в вечное пользование с правом ее отчуждения и передачей по наследству. При этом на них возлагалась обязанность платить чинш за пользование землей, размер которого оставался всегда неизменным. Отсюда и наименование такого права - чиншевое право.
На все пространство России чиншевое право распространилось лишь в конце ХVIII в., но после 1917 г. институт пожизненного наследуемого владения утратил свою актуальность. Титул пожизненного владения был закреплен в дальнейшем лишь в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28.02.1990 года. Под чиншевым правом понималось вещное право наследственного бессрочного пользования чужой землей при условии взноса платы в определенном размере. Объектом чиншевого права являлись как сельская, так и городская недвижимость. Оно существенно отличалось от арендного пользования тем, что оно, во-первых, бессрочно и, во-вторых, имело вещный характер.
По мнению Л.В. Щенниковой, основной причиной, по которой вместо аренды использовался чинш, было желание обеспечить постоянное поддержание земель в хорошем хозяйственном состоянии без истощения. Именно это обстоятельство, по авторитетному утверждению В.И. Синайского, позволяло считать, что в числе самостоятельных прав имеется не только пользование чужими вещами, но и владение ими. Из-за этого происходило смешение вещных и обязательственных прав. Вопрос об их разграничении поставил К.П. Победоносцев: «Особенные условия общественной экономии в России породили множество случаев, в которых от лица правительства сдаются частным лицам казенные земли во владение и пользование, и в разнообразии всех этих случаев нередко возникает недоумение: что следует отнести к системе вотчинных прав и что к системе договоров».
Чиншевые отношения в свое время устанавливались по письменным и словесным сделкам, и потому доказательствами этого права могли служить не только документы, но и свидетельские показания, дознание через окольных людей. Права чиншевика заключались в праве пользования землей или домом, в распоряжении ими на случай своей смерти и в передаче их по сделке другому лицу, например на основании купли-продажи.
Такой объем правомочий чиншевика давали право его кредиторам обратить свое взыскание на чиншевый участок и требовать судебного отчуждения чиншевого права. Обязанности чиншевика сводились к уплате установленной суммы - чинша. Чинш уплачивался или деньгами, или исполнением натуральных повинностей. Неуплата чинша предоставляла собственнику право взыскивать сумму долга с чиншевика, что вело к прекращению чиншевого отношения.
Возвращение земли, занятой чиншевиком, к собственнику возможно было в следующих случаях: по отказу чиншевика или при отсутствии законных наследников у чиншевика, не распорядившегося имуществом при жизни.
Научный интерес для изучения представляет институт залога земельных участков в России. В Древней Руси обеспечением исполнительности должника служила его личность, а не имущество (закупничество). Наиболее ранней формой залога в России являлась передача вещей во владение кредитора, которое соединялось чаще всего с пользованием. Древнерусское залоговое право представляло собой отчуждение права собственности в пользу кредитора с сохранением за должником права выкупа в случае своевременного погашения долга.
Первоначальной формой залога являлось предоставление кредитору пользования имением должника за полученную последним от кредитора сумму денег, в этом случае не кредитор имел право требовать платежа долга, а должник имел право требовать возвращения имения при условии платежа долга.
Дальнейшим развитием института залога является трансформация владения и пользования в право собственности кредитора при просрочке должника.
В XVIII в. залоговое право приобретает характер права на чужую вещь. В середине XVIII в. законодательством устанавливается иной порядок взыскания по закладным. Залоговое право уже не переходит в право собственности, а заложенная вещь подлежит продаже с публичных торгов. В 1744 г. происходит возвращение к правилам уложения, мотивированное тем, что «многие, дав деньги после занимаемых в закладных сроков, чрез многое время тех своих денег, ни закладного недвижимого имения не получают». Только с изданием в 1800 г. Банкротского устава для недвижимости произошла окончательная отмена старого порядка.
В советский период оборот участков был практически прекращен. Вся земля стала объектом государственной собственности. Уже первый Земельный кодекс запретил ее продажу. Допускалась лишь так называемая трудовая аренда (ст. 28-38). Сдача земли внаем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете при наличии определенных условий (например, когда семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.). Обработка земли могла осуществляться только лично, сдача внаем запрещалась, были введены существенные ограничения по срокам аренды. Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них отсутствовало.
Договоры аренды земельных участков изначально были ограничены рядом актов, а Постановлением ЦИК и СНК СССР от 4 июля 1937 г. - запрещены.