Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Из-за несовершенства методической базы и опасений социального характера пока не распространяется процедура банкротств.
Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.
Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.
Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению и др. увеличивается. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками.
Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.
Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.
В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города.
спрос жилье ипотека сделка
2. Ипотечное кредитование
Механизм ипотечного кредитования представляет собой совокупность следующих элементов или разнородных средств: субъекты ипотечного кредитования, объект залога (недвижимость), отношения, возникающие при заключении договора ипотеки, правовые последствия исполнения и неисполнения (или ненадлежащего) исполнения обязательства. Организация ипотечного кредитования представляет собой процесс реализации намерений субъектов заключить соответствующий договор об ипотеке.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.08.96 N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию", Постановлением Правительства РФ от 25.08.2001 № 628 "Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "АИЖК" задачами Агентства являются, в частности, содействие становлению рынка ипотечного кредитования; разработка и внедрение единых стандартов, норм и процедур долгосрочного ипотечного кредитования с целью снижения рисков всех участников рынка и увеличения доступности кредитных ресурсов для заемщиков; направление собственных средств и привлеченных инвестиционных ресурсов на рефинансирование организаций, предоставляющих ипотечные кредиты и займы, путем приобретения прав требования по этим ипотечным кредитам и займам, выданным на приобретение (строительство) жилых домов и помещений и обеспеченным ипотекой, покупки закладных, а также рефинансирование в иных формах; направление средств на предоставление займов как организациям с целью выдачи физическим лицам кредитов (займов), так и непосредственно физическим лицам на приобретение (строительство) жилых помещений, привлечение денежных средств путем выпуска и/или организации выпуска ценных бумаг и/или иных финансовых инструментов, обязательства по которым обеспечены ипотечным покрытием.
Ипотечные кредиты предоставляются на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательства по кредитному договору получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Обычный набор документов, устанавливаемых банками для получения ипотечного кредита на покупку жилья, включает: копию паспорта заемщика, копии документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства заемщика, копии документов об образовании, документы, подтверждающие семейное положение заемщика, паспортные данные всех несовершеннолетних членов семьи заемщика, выписку из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика, копию финансового лицевого счета жилого помещения, служащего местом регистрации заемщика. В случае принятия положительного решения банком о выдаче кредита для заключения договора в банк, который будет предоставлять ипотечный кредит, необходимо представить правоустанавливающие документы на жилое помещение (копия свидетельства о праве собственности на жилое помещение продавца или договор участия в долевом строительстве), документы из БТИ (экспликация и поэтажный план, заключение профессионального оценщика о стоимости жилого помещения и т.д.).
Кроме того, обычно банки требуют заключения сразу нескольких договоров страхования: договоров страхования жизни и здоровья заемщика, страхования жилого помещения и так называемого титульного страхования (в последнем случае страховой риск заключается в том, что существует возможность оспаривания сделки по приобретению недвижимости со стороны третьих лиц).
Залогодержателем выступает банк, иная кредитная организация, либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды (ст. 814 ГК) Такой договор заключается с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели. При этом заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.
Ипотека - форма имущественного обеспечения, залог.
Характерные черты ипотеки:
предметом ипотеки является недвижимое имущество
предмет ипотеки остается во владении должника, должник остается собственником, пользователем и владельцем этого имущества
договор кредитора и должника об ипотеке оформляется закладной, которая подлежит гос регистрации
при значительном превышении стоимости залога над суммой кредита должник имеет возможность взять другие кредиты под эту же недвижимость
при неисполнении должником своих обязательств кредитор имеет право требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов
Договоры, которые могут быть обеспечены ипотекой: аренды, купли-продажи, подряда.
Ипотека, как залог, обеспечена покрывать уплату основной суммы долга, проценты по кредиту и определенные суммы, причитающиеся кредитору (в случае ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств, возникающие убытки, штрафы; расходы, связанные с реализацией; судебные издержки)
Недвижимое имущество:
земельные участки
предприятия, здания, сооружения, которые используются в предпринимательской деятельности
жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые дома и другие строения потребительского назначения
космические объекты, воздушные и морские суда
незавершенное строительство
Классификация ипотечного кредита:
по объекту недвижимости - в зависимости от предмета ипотеки
по целям кредитования (жилищное кредитование: на приобретение, на строительство, реконструкцию, ремонт, на строительство; на расширение производства, на развитие сельского хозяйства, на разработку участка)
по виду кредитора (банковские и небанковские ипотечные кредиты; государственный, частный или общественный; универсальный или специализированный)
по форме предоставления кредита (ипотечный кредит, предоставляемый разовым платежом или в виде кредитной линии)
по способу предоставления кредита. Относится к жилищному кредитованию. Немецкая модель: заемщик к определенному моменту времени обязана накопить определенную сумму денег (40-50%) и только после этого он может взять кредит. Американская модель: заемщик вносит от 20 до 30% суммы, остальная часть покрывается в виде кредита, причем первоначальный взнос может быть не только в виде денежных средств
по виду источника средств кредитора (если в качестве кредитора выступает ипотечный банк, то источник средств - выпуск ипотечных облигаций, если это универсальный банк, то это привлеченные или собственный средства, если это строй сберкассы, то это накопления клиентов, если это кредитные учреждения, то они имеют соглашения либо с ипотечными банками, либо с ипотечными агентствами и источником средств является продажа закладных ипотечному агенту или банку)
по способу погашения долга (ипотечные кредиты, уплачиваемы разовым платежом и периодическими платежами)
по виду платежей по способу амортизации долга (постоянный ипотечный кредит самоамортизируемый; ипотечный кредит с переменными выплатами (с «шаровыми» выплатами, с фиксированными выплатами основной суммы долга и с нарастающими платежами); ипотечные кредиты с индексацией долга)
по виду процентной ставки (с фиксированной, с переменной)
по возможности досрочного погашения (с правом досрочного погашения, без права, с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа)
по величине первоначального взноса
Ипотечное кредитование - система финасово-экономических отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечного кредита.
Список литературы