Особое место среди кредитных документов принадлежит кредитному договору, регулирующему весь комплекс взаимоотношений банка с клиентом. Как правовой документ кредитный договор должен соответствовать весьма жестким требованиям по оформлению, структуре, четкости формулировок. Именно поэтому оправданно существование типовых форм кредитных договоров применительно к различным видам кредитов.
В выработке наиболее приемлемых структур кредитного договора и формулировок всех его пунктов активное участие должны принимать юристы. Их участие необходимо также при внесении изменений или дополнений в договор. Также может составляться договор залога и договор поручительства.
Одним из самых важных этапов в организации процесса кредитования является оценка кредитоспособности и платежеспособности клиента. От правильной оценки часто зависит жизнеспособность банка. Неправильная оценка может привести к не возврату кредита, что в свою очередь способно нарушить ликвидность банка и в конечном счете привести к банкротству кредитной организации. Поэтому банки придают огромное значение разработке современной методологической базы оценки кредитоспособности, тестированию квалификации кредитных работников, а также совершенствованию системы контроля и оценки кредитных рисков.
Отметим различие в понятиях «платежеспособность» и «кредитоспособность».
Платежеспособность клиента -- это его возможность и способность своевременно погасить все виды обязательств и задолженности.
Кредитоспособность же характеризует лишь возможность предприятия погасить ссудную задолженность.
В банковской практике при рассмотрении заявки на кредит оба эти понятия существуют в тесной взаимосвязи. Ведь без анализа платежеспособности существует опасность проявления в будущем факторов, которые прямо повлияют на кредитоспособность клиента. В то же время кредитоспособность клиента может быть гораздо выше его платежеспособности, так как погашение кредита возможно из средств, полученных от реализации заложенного имущества, а также за счет средств гаранта (поручителя).
Оценка кредитоспособности клиента обычно базируется на анализе следующих критериев:
качество управления компанией (уровень менеджмента);
характер кредитуемой сделки;
опыт работы банка с данным конкретным клиентом (кредитная история);
состояние отрасли и региона, конкурентоспособность клиента, положение конкретного клиента в указанной отрасли;
финансовое положение клиента;
возможность предоставления клиентом имущества для использования в качестве иного обеспечения.
Итогом оценки кредитной заявки должно быть:
формулирование выводов о кредитоспособности заемщика;
определение вида и характеристик кредитного продукта, которые в наибольшей степени соответствуют общему направлению развития бизнеса банка с данным клиентом и особенностям данного клиента.
Подписание кредитного договора.
В случае принятия на заседании соответствующего кредитного комитета банка положительного решения о предоставлении конкретному клиенту кредита и его условиях, принятые условия сообщаются клиенту.
После достижения соглашения с заемщиком по всем существенным и необходимым условиям договора, установленным соответствующим решением кредитного комитета банка, ему предлагается подписать в 3 экземплярах кредитный договор установленного образца.
Одновременно от заемщика требуется представить письмо-распоряжение о бесспорном списании денежных средств с его счета для погашения задолженности по кредиту и процентам за пользование предоставленным кредитом.
Основные условия кредита -- сумма, срок, обеспечение -- устанавливаются кредитным комитетом банка. Указанные основные условия соответственно фиксируются в кредитных договорах.
Остальные условия договора устанавливаются следующим образом:
-срок уплаты процентов за кредит, как правило ежемесячно (в исключительных случая ежеквартально);
-ставка процентов устанавливается в договоре, как правило, не более чем на 60 календарных дней от даты заключения кредитного договора, после чего новая процентная ставка фиксируется в дополнительном соглашении к кредитному договору.
Кредитный мониторинг
После заключения кредитного договора и получения ссуды организация-заемщик (а равно поручитель, гарант, хранитель) должны находиться под постоянным контролем, главная цель которого состоит в обеспечении надлежащего погашения кредита и регулярной уплаты процентов.
В течение всего срока действия кредита кредитный инспектор производит оценку качества заемщика, для чего должен регулярно (ежемесячно) следить за движением средств по расчетным и текущим счетам заемщика.
В случае резкого уменьшения таких поступлений он должен установить причины этого и принять необходимые меры, направленные на недопущение не возврата кредита.
В течение срока действия кредитного договора от заемщика и от его поручителя (гаранта) требуются документы бухгалтерской отчетности и проводится их тщательный анализ. При этом особое внимание должно быть обращено на следующее:
снижение объема продаж;
снижение доли денежной составляющей в составе выручки от реализации;
резкое увеличение дебиторской и кредиторской задолженности (общей суммы и по отдельным видам) и замедление ее оборачиваемости;
рост убытков или снижение прибыли;
рост отношения заемные средства / оборотные активы;
непропорциональный по сравнению с дебиторской рост краткосрочной задолженности;
рост просроченных долгов;
имеются ли требования третьих лиц в отношении заемщика в арбитражном процессе, что повлечет взыскание с него денежных сумм либо обращение взыскания на имущество, которые сделают погашение кредита проблематичным;
имеется ли задолженность заемщика перед бюджетом, взыскание которой сделает погашение кредита проблематичным [16, c. 17].
Кроме того, регулярно изучается информация о состоянии экономического сектора (отрасли), в котором работает заемщик. При выявлении благоприятных факторов, например таких, как повышение государством налоговых ставок и иных изъятий в бюджет, кредитный инспектор должен обязательно связаться с заемщиком, чтобы выяснить, какое конкретное влияние это окажет на заемщика и как заемщик планирует справиться с данной ситуацией.
4.2 Ипотека как залог земли и недвижимости
Ипотека как элемент хозяйственной жизни возникла не сразу. Ее появление было вызвано экономическими потребностями общества, формированием товарно-денежных отношений. В дальнейшем она постоянно изменялась, отражая особенности хозяйственно-экономического развития конкретных стран.
Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. (его ввел архонт Солон). Под ипотекой понималось обеспечение ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новую жизнь институт ипотеки получил в Римской империи в I в. н. э., что было обусловлено аграрной специализацией Рима (в отличие от Греции, для которой главными источниками богатства являлись торговля, мореплавание, а позднее мануфактурное производство), где земля представляла еще большую ценность. В этот период создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.
Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Ипотека представляла собой третью по времени появления, наиболее совершенную, форму залога [11, c. 78].
На начальном этапе развития залога в преимущественном положении находился кредитор. Имущество должника передавалось в собственность кредитору и при своевременной уплате долга возвращалось должнику. Данный вид залога получил название фидуция (лат. fiducia - сделка, основанная на доверии), так как отношения, возникающие между кредитором и должником, носили лично-доверительный характер.
Позднее появился еще один вид залога - пигнус (лат. pignus - неформальный залог), при котором имущество тоже передавалось кредитору, но не в собственность, а во владение. Сам же должник мог сохранить право пользования собственностью, однако для этого необходимо было получить согласие кредитора.
Ипотека явилась следующим шагом в развитии поземельного залогового кредита. В отличие от пигнуса при ипотеке к залоговому кредитору не переходило право владения заложенным имуществом, которое сохранялось за должником. Основным правом залогового кредитора в случае неисполнения должником обязательства в установленный срок являлась продажа заложенного имущества.
По сравнению с предшествующими видами залога ипотека позволяла в равной степени учитывать интересы и должника, и кредитора.
Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов, перепродажа пулов закладных.
Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.
Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.
Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной прежде всего на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и отражающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на региональные особенности масштабы их реализации лимитированы.
Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:
1) обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;
2) обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;
3) повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве.
В зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав на льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий: