Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.
"Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования" является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.
В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д. Методы оценки недвижимости - конкретные способы применения принципов оценки - зависят от принимаемого подхода.
Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.
Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. К обязательным требованиям к договору относятся необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также сведений об образовательным учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком ели он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес к объекту оценки.
Основные подходы (сравнительный, затратный, доходный) и методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости будут рассмотрены во второй части учебно-методического пособия.
Список литературы
1. А.В. Горемыкин Экономика недвижимости; Юрайт - Москва, 2012. - 928 c.
. Асаул А.Н. Экономика недвижимости; Издательство Ассоциации строительных вузов, СПбГАСУ - Москва, 2011. - 384 c.
. Асаул А.Н. Экономика недвижимости; Питер - Москва, 2013. - 624 c.
. Асаул А.Н. Экономика недвижимости; Питер - Москва, 2013. - 416 c.
. Коваленко Н.Я., Петранева Г.А., Романов А.Н. Экономика недвижимости; КолосС - Москва, 2014. - 240 c.
. Максимов С.Н. Экономика недвижимости; Академия - Москва, 2014. - 320c.
. Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г. Экономика недвижимости; КноРус - Москва, 2011. - 304 c.
. Петров В.Н. Экономика недвижимости; Наука - , 2011. - 176 c.
. Под редакцией Белокрыловой О.С. Экономика недвижимости; Феникс - Москва, 2013. - 384 c.
. Солодкина Людмила Александровна Экономика Недвижимости Учебное Пособие Чгаа; [не указанo] - Москва, 2012. - 143 c.