Изучение земельного рынка и практики продаж.
Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается, исходя из его наиболее эффективного использования (НЭИ), то есть наиболее возможного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, отвечающим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и вследствие которого расчетная величина стоимости земельного участка будет наибольшей. НЭИ анализируется как с позиции «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом возможностей улучшения характеристик уже имеющегося на участке объекта. НЭИ земельного участка находится с учетом допустимого обоснованного его дробления на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.
Этап 4. Расчет рыночной стоимости на базе трех подходов к оценке - затратного, сравнительного, доходного - и согласование найденных результатов. Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик при проведении оценки применяет (или аргументирует отказ от применения) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно устанавливает в рамках каждого из подходов к оценке, конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для применения того или иного метода рыночной информации.
Любой из этих методов приведет к нахождению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ разрешает взвесить плюсы и минусы каждого из примененных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на базе наиболее оптимальных и достоверных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка выражается в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не учтено другое (к примеру, расчет диапазона величин).
Этап 5. Подготовка отчета об оценке. Итоги оценки оформляются в виде письменного отчета об оценке. Главные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. №519.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. №1102-р.
При формировании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:
своевременное формирование в письменной форме и предоставление заказчику отчета об оценке земельного участка считается надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;
отчет не должен допускать разноплановой трактовки или вводить в заблуждение. В отчете в неотъемлемом порядке указаны: дата проведения оценки земельного участка, применяемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся прочие данные, необходимые для полной и недвусмысленной трактовки итогов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;
если при проведении оценки земельного участка находится не рыночная стоимость, а прочие виды стоимости, в отчете должны быть показаны критерии нахождения оценки земельного участка и причины отступления от возможности нахождения рыночной стоимости земельного участка;
отчет может также включать другие данные, считающиеся, по воззрению оценщика, значительными с точки зрения полноты обоснования использованного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;
для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации предусматриваются специальные формы отчетов (к примеру, по кадастровой оценке земель поселений); - отчет лично подписывается оценщиком и заверяется его печатью.
оценка земля стоимость
Заключение
Земельный участок выступает основой жизни и деятельности человеческого общества. Он считается сложным и своеобразным объектом оценки, что определено характеристиками земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также потребностью в учете при оценке многих иных факторов.
В данной работе были проанализированы различные подходы, применяемые для решения проблем, с которыми доводится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков.
Каждый из указанных выше методов оценки земельных участков базируется на первоначальных сведениях, собранных на рынке, но имеющих разнообразные источники для получения информации.
В стратегии рыночных реформ, происходящих на всей территории России, институт оценки земли должен занять одно из центральных мест. Обоснование научных подходов и практических методов оценки рыночной и кадастровой стоимости нужно для результативного формирования отношений по использованию земельных участков:
как основы жизни, деятельности и благосостояния народов России;
как главного природного ресурса, важного для формирования всех отраслей народного хозяйства;
как пространственного базиса под городскую застройку;
как кладовой месторождений;
как объекта налогообложения.
Список использованной литературы
1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.:Питер, 2012.- 368 с.
. Варламов А.А., Севастьянов А.В. Земельный кадастр. Оценка земли и иной собственности, том 5 - М.: КолосС, 2012 г.- 423 с.
. Мжельская И.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие / И.В. Мжельская - Новосибирск: СГУПС, 2012. - 133 c.
. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2012. - 496 с.
. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Н.А. Щербакова. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2010. - 320 с.
. Экономика и управление недвижимостью / Учебное пособие под общей редакцией проф. П.Г. Грабового. - М.: АСВ, 2013. -357с.