Методы управления проектными рисками могут и должны стать средством эффективной реализации самих проектов на всех уровнях управления - федеральном, региональном и местном.
. Управление рисками на примере долевого строительства жилого дома
Стать участником долевого строительства и приобрести отдельное жилье в новом доме, к тому же с хорошей экономией, хотели бы многие. Тем не менее, многие избегают этой возможности, боясь оказаться и без жилья, и без денег, ведь долевое строительство - дело рисковое.
Долевое строительство - форма инвестиционной деятельности в строительстве, которая подразумевает привлечение денежных средств физических и юридических лиц для строительства объектов недвижимости. Участник долевого строительства заключает с застройщиком, которому он предоставляет средства на часть возводимого объекта, договор долевого участия (ДДУ). В договоре обязательно прописывается, что после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, он обязан передать объект долевого строительства дольщикам.
Долевое строительство привлекает потребителей, в первую очередь, тем, что оно является эффективным способом вложения средств, т.к. за время строительства (от начала стройки до ее завершения) цены на жилье значительно вырастают. Дело в том, что от стадии котлована до момента сдачи дома в эксплуатацию проходит весьма значительный период времени. Ожидание - дело нелегкое, сопряженное и с рисками, и с бытовыми трудностями (вкладывая большую сумму денег, дольщик несколько лет вынужден жить в другом жилье, часто съемном, что тоже обозначает немалые расходы). В итоге застройщик значительно снижает стоимость объекта недвижимости, чтобы привлечь потенциального дольщика к участию в долевом строительстве. Следовательно, низкая цена - это не признак обмана или недостаточного качества, а своего рода компенсация рисков.
Наиболее распространенные причины, по которым дольщик может так и не получить свою квартиру, - это во-первых, дефолт застройщика, а следовательно, «заморозка» строительства; а во-вторых, отказ госкомиссии в разрешении на ввод в эксплуатацию готового дома. Последнее может произойти в том случае, если одна или несколько из многочисленных инстанций, проверяющих соответствие здания принятым стандартам, находит серьезные дефекты и несоответствия нормам.
Пути решения проблемы предлагают самые разные: от усиления контроля над застройщиками до создания системы компенсаций инвесторам строительства жилья.
Ужесточить контроль над тем, как строительные фирмы расходуют полученные от инвесторов средства, предлагает Министерство финансов. В проекте закона, размещенном на сайте министерства, предлагается обязать застройщиков заводить отдельный счет на каждый строящийся объект. Сегодня, если застройщик одновременно ведет строительство нескольких домов, проконтролировать, использовались ли полученные от инвесторов деньги на строительство именно того дома, на возведение которого их вносил покупатель, или на возведение другого объекта того же застройщика, непросто.
Однако вступление в силу этих нововведений может работу строителей усложнить. Никто из застройщиков сегодня не закупает строительные материалы для одного объекта. Как правило, они покупаются на несколько новостроек, и, если нововведение окажется принято в его нынешнем виде, эти расходы между объектами придется как-то делить. А как, например, поделить затраты на такой вид расходов застройщика, как реклама жилого комплекса, состоящего из нескольких домов?
Помимо создания отдельного счета на каждый объект Министерство финансов предлагает обеспечить надзорным органам возможность в любое время получать доступ к бухгалтерии и документации застройщиков. Между тем, доступ к этой информации третьих лиц может привести к тому, что она попадет в руки конкурентов.
Другой предлагаемый механизм усиления контроля над строительством жилья - увеличить количество проверок. Вместо существующей сегодня практики инспекций на строящихся объектах один раз в течение трех лет проверки надзорных органов предлагается сделать ежегодными.
Третий предлагаемый способ защиты дольщиков - страхование объекта. Механизмы при этом могут быть разные, от привлечения коммерческих страховых компаний до создания общества взаимного страхования.
Если нововведения окажутся, приняты, застройщики в обязательном порядке должны будут создавать общества взаимного страхования (ОВС), участники которых сами станут вырабатывать правила страхования, самостоятельно определять тарифную ставку и так же совместно отвечать за действие коллег по ОВС. Если одна из компаний - участников ОВС не выполнит своих обязательств перед инвесторами, отвечать придется всем, средства для компенсации дольщикам будут выделяться из общего фонда. Кроме этих мер в настоящее время разрабатывается новая система компенсаций для участников долевого строительства.
Из всех предлагаемых на сегодняшний день нововведений увеличение количества проверок вряд ли может считаться эффективным механизмом решения вопроса обманутых дольщиков. Рост числа административных барьеров не способен изменить ситуацию. Практика страхования строящихся объектов существует на рынке и у нас. Применяется она при проектном финансировании объектов, когда при строительстве дома используются кредитные средства банка. Выдавая компаниям деньги на проект, банки обязывают риски застраховать.
В перечне рисков, от которых в таких случаях страхуется новостройка, различные факторы, которые могут привести к остановке строительно-монтажных работ: от риска воздействия природных стихий (просадки грунта, наводнения), риска обрушения, случившегося по причине нарушения прочности конструкций, до риска материального ущерба, причиненного в результате заводских дефектов материалов, нарушения прочности конструкций, действий третьих лиц.
Заключение
Управление рисками - новое для российской экономики явление, которое возникло при переходе к рыночной системе хозяйствования. Качественное управление риском повышает шансы добиться успеха в управлении проекта в долгосрочной перспективе, значительно уменьшает опасность его неэффективной реализации.
Важно не только выявить потенциальные риски проекта, но и оценить их влияние на результаты, своевременно принять решения о снижении рисков, причем осуществлять управление ими на всех стадиях реализации проекта и адекватно задокументировать эти процессы для последующего применения полученных знаний в дальнейшей практике осуществления подобных проектов.
идентификация долевый минимизация риск
Список использованных источников
1 Заренков В. А. Управление проектами / В. А. Заренков. - Спб.: 2010. - 187 с.
Лапыгин Ю. Н. Управление проектами: от планирования до оценки эффективности / Ю. Н. Лапыгин. - Омега-Л «Москва», 2008. - 252 с.
3 --Товб А. С. Управление проектами: стандарты, методы, опыт А. С. Товб, Г. Л. Ципес. М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2008. 240 с. <http://vse-uchebniki.com/proektami-upravlenie/upravlenie-proektami-standartyi-metodyi-opyit.html>
Ярошенко Ф. А. <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%AF%D1%80%D0%BE%D1%88%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%BE,_%D0%A4%D1%91%D0%B4%D0%BE%D1%80_%D0%90%D0%BB%D0%B5%D0%BA%D1%81%D0%B5%D0%B5%D0%B2%D0%B8%D1%87> Управление инновационными проектами и программами на основе системы знаний Р2М / Ф. А. Ярошенко, С. Д. Бушуев, Х. Танака. - К.: 2011. - 268 с.
Размер выплаты, которую получит дольщик в таком случае, будет установлен в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)».
При этом, как заявляют авторы проекта, у создания ОВС существуют свои преимущества. В отличие от коммерческих страховых компаний, которые не возвращают средства, если к моменту завершения страхового договора страховой случай не наступил, средства из общего фонда могут быть переведены на другие договоры.