3) застройщик получает денежные средства с эскроу-счета, после сдачи многоквартирного дома и регистрации недвижимости дольщиком в Росреестре.
Наряду с обязательным применением счета эскроу для участников инвестиционно-строительной деятельности вводятся ряд ограничений [16], [17]:
- в банковской сфере только 19 банков допущены к работе с эскроу-счетами,
- в строительной сфере допускаются работать строительные компании с опытом работы не менее трех лет и имеющие от 10 тыс. кв. м. сданного жилья, при этом административные расходы не должны превышать 10% всей суммы необходимые для строительства.
Первые результаты, применения механизма взаимодействия участников строительной деятельности с учетом нового подхода к счету эскроу отражены в таблице 2. Эти данные по результатам обследования уполномоченных банков в соответствии с Программой обследования Банка России представлены на 1 января 2020 года [18].
Таблица 2 - Количество кредитных договоров и счетов эскроу по данным ЦБ РФ
Самыми инициативными участниками нового механизма взаимодействия стали Центральный и Приволжский Федеральный округа. Доля заключенных кредитных договоров в Центральном ФО составляет 28%, а количество открытых счетов эскроу более 38%. В Приволжском ФО - более 28% и 25% соответственно.
В сложившихся условиях банки получили право открытия счетов эскроу, контроль за поступлением и расходованием денежных средств, а также их закрытием. С другой стороны, они получили обязанность контролировать деятельность застройщика, не имея при этом необходимых ресурсов.
В этой связи возникает необходимость в формировании информационного ресурса на основе программы, включающей BIM- технологий в строительстве (Building Information Modeling). BIM-моделирование [19] позволит банкам оперативно осуществлять наблюдение деятельностью застройщика в рамках кредитной сделки.
В связи реализацией национальной программы «Цифровая экономика» появилась возможность юридических и физических лиц свободного доступа к информационной среде и в получении информации в режиме реального времени, что обеспечило государственную поддержку развития Федеральных округов (ФО) и успешного внедрения нового механизма взаимодействия между участниками инвестиционно-строительной деятельности.
Дальнейшее развитие ФО обусловлено реализацией национального проекта «Жилье и городская среда» [20], который создаст условия повышения уровня жизни населения, что позволит увеличить объемы финансирования строительства по обеспечению комфортабельным жильем.
Поэтому предлагаемый авторами механизм взаимодействия между участниками строительства на основе цифрового информационного ресурса инвестиционно-строительной деятельности (ЦИРИСД), является важным элементов в развитии территории. ЦИРИСД предусматривает контроль за правом владения земельного участка, проектной документацией, разрешением на строительство, технологическими условиями, проверку надежности застройщика, контроль за финансовыми потоками и ходом строительства в режиме реального времени, а также включающей BIM-моделирование строительного объекта. Программное обеспечение ЦИРИСД будет функционировать при поддержке Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства на базе BIM- технологий в строительстве.
Данное программное обеспечение будет реализовано в составе проекта «Умный город» [21] реализация которого осуществляется в рамках национального проекта «Жилье и городская среда».
На рисунке 4 представлен механизм взаимодействия участников при строительстве жилых многоквартирных домов на основе внедрения ЦИРИСД, предлагаемый авторами.
Рис. 4 - Механизм взаимодействия участников с использованием эскроу-счета при строительстве жилых домов
в РФ на основе ЦИРИСД
Поскольку в связи с изменившимися обстоятельствами программа реализации нацпроектов корректируется по срокам и объемам финансирования, то возникает ограничение по финансовым ресурсам, что затрудняет создание полной базы информационных потоков.
Дополнительными сложностями являются:
- отсутствия программных продуктов;
- технических возможностей для внедрения;
- сложности, связанные с доступом к данным эскроу - счетам с точки зрения информационной безопасности;
- поддержание работоспособности системы по причине отсутствия соответствующего уровня кадрового состава.
В виду ограниченности во времени и отсутствие необходимых в достаточном количестве финансовых средств для разработки отдельной платформы, авторами предлагается в составе ЦИРИСД использовать двухуровневый подход для обеспечения необходимой информацией всех участников инвестиционно- строительной деятельности.
Предлагаем создать информационный портал содержащий данные об участниках строительного рынка (данные о контрагентах участниках и проектах в реализации), позволяющий привлекать дополнительные частные инвестиции в развитие строительной сферы.
На втором уровне для обеспечения полноценного обмена информацией всех заинтересованных участников, включая органы государственной власти на местах, предлагаем использовать применяемую в фискальных органах систему удаленного доступа финансового документооборота (СУФИД). Это позволит в установленные правительством РФ сроки выполнить нацпроект «Жилье и городская среда» и проект «Умный город» и снизит стоимость его реализации для конкретного региона.
Создание данного механизма обеспечит необходимой информацией всех заинтересованных участников, включая органы государственной власти на местах, и позволит организовать взаимодействие на основе единой информационной платформы, что позволит:
· банкам контролировать застройщика;
· привлечь клиентов на постоянной основе;
· дольщикам получить правовую и материальную защиту;
· застройщикам обеспечить регулярное и своевременно финансирование;
· для всех участников возможность получения актуальной информации по всем этапам сделок;
· привлечь средства частного капитала в строительную отрасль.
Заключение
1. Обобщив отечественный и зарубежный опыт инвестирования, при строительстве объектов недвижимости выявлены положительные и отрицательные моменты, возникшие в механизме взаимодействия между участниками инвестиционно-строительной деятельности.
2. Выполнено сравнение зарубежного опыта и действующего отечественного законодательства. С 1 июля 2019г. все участники инвестиционно-строительной деятельности при подписании договоров долевого участия обязаны использовать эскроу-счета, но при этом отсутствует информационная составляющая для всех участников инвестиционно-строительной деятельности.
3. Предлагаемый механизм взаимодействия между участниками инвестиционно-строительной деятельности в виде двухуровнего цифрового информационного ресурса для обеспечения инвестиционно-строительной деятельности (ЦИРИСД), позволит функционировать в экономическом пространстве при поддержке Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства на базе строительных информационных технологий.
4. Поэтому для ускоренной реализации этого нацпроекта и отсутствием в данном случае достаточных финансовых вложений для создания отдельной информационной платформы авторами рекомендуется использовать платформу, ранее зарекомендовавшую как успешно применяющуюся в работе систему удаленного финансового документооборота (СУФИД) и применяемую в настоящее время в фискальных органах.
5. Авторский механизм взаимодействия позволит обеспечить всех участников инвестиционно-строительной деятельности (дольщиков, застройщиков, банки) необходимой информацией по строящимся объектам, финансовую стабильность и экономические выгоды, что приведет к удовлетворению потребности населения в комфортабельном жилье в Федеральных округах и повысит уровень жизни населения.
|
Конфликт интересов Не указан. |
Conflict of Interest None declared. |
Список литературы / References
1. Российский статистический ежегодник. 2019 Статистический сборник М., Росстат, 2019, 708 с. [Электронный ресурс]. - URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/ rosstat/ru/statistics/enterprise/building. (дата обращения: 10.06.2020)
2. Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 06.2019) // Консультант Плюс: справочная правовая система: [Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_301603 (дата обращения: 10.06.2020)
3. Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 28.11.2018) “О страховании вкладов в банках Российской Федерации (с изм. и доп., вступ. в силу с 27.06.2019)” // Консультант Плюс: справочная правовая система: [электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_45769 (дата обращения: 10.06.2020)
4. Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в ред. от 06.2019) // Консультант Плюс: справочная правовая система: [Электронный ресурс]. - URL: - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (дата обращения: 10.06.2020)
5. Светник Т.В., Вахнович В.С. Система долевого строительства и оценка механизмов ее замещения // Известия Байкальского государственного университета. - 2016. - Т.26. - № 6. - С. 907-918.
6. Кубасова Т.И., Новикова Н.Г., Суходолов А.П. Перспективы и проблемы развития жилищного строительства в России в контексте последних изменений // BaikalResearchjournal. - 2017. - Т. 8. - № 4. - с. 23. [Электронный ресурс]. - URL:http://brj-bguep.ru/reader/article.aspx?id=21911 (дата обращения: 10.06.2020)
7. Руденко Е.Ю. К вопросу об ограничении права распоряжаться денежными средствами, находящимися на счёте эскроу // Власть закона. - - № 2 (22). - С. 125-130.
8. Блинкова Е.В. Договор условного депонирования (эскроу) в российском гражданском праве // Вестник Саратовской государственной юридической академии. - - № 3 (104). - С. 21-26.
9. Голикова А.В. Зарубежный опыт финансирования строительства доходных домов-возможность внедрения на российский рынок жилой недвижимости// Национальные интересы: приоритеты и безопасность.-2012. -Т. 8.-№ 4(145). С. 46-49
10. Багандова Л.К. Проблемы применения счёта эскроу: российская и зарубежная практика // Вестник Московского государственного областного университета. Серия: Юриспруденция. - 2018. - № 1. - С. 149-159. [Электронный ресурс]. - URL: https://znanium.com/read?id=356539 (дата обращения: 10.06.2020)
11. Erickson A.V. Real property law and Escrows. California: The Altadena press, 1930. 46 p.
12. Avoiding Problems with Your Escrow Account [Электронный ресурс]. - URL: http://blog.rockrealtywi.com/avoiding-problems-escrow-account/ (дата обращения: 10.06.2020)
13. Broker trust and escrow accounts [Электронный ресурс]. - URL: http://www.irem.org/File%20Library/Public%20Policy/brokertrustaccounts.pdf (дата обращения: 10.06.2020)
14. Reasons to Remove an Escrow Account [Электронный ресурс]. - URL: : https://pocketsense.com/reasons-remove-escrow-account-15896.html (дата обращения: 10.06.2020)
15. Rohrlich George F. Annual Meeting of The Association for Social Economics // Forum for Social Economics. Chicago, 1979. P. 1-35.
16. Катвицкая М.Ю. Новые правила для застройщиков и покупателей: эскроу-счет в долевом строительстве // Право и экономика. - 2019. - № 5(375). - С. 58-62.
17. Шестакова М.И. Правительство указало, когда застройщики могут не использовать эскроу-счета // ЭЖ-Юрист. - 2019. - № 16. [Электронный ресурс]. -URL: https://www.eg-online.ru/product/yurist/6033/ (дата обращения: 10.06.2020)
18. Информация опроектном финансировании: заключении кредитных договоров сзастройщиками, использующими счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, и открытии счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве// Центральный Банк Российской Федерации: [Электронный ресурс]. - URL: https://cbr.ru/analytics/finansirovanie-dolevogo-stroitelstva/2020-01-01/ (дата обращения: 10.06.2020)
19. Дронов Д.С., Киметова Н.Р., Ткаченкова В.П. Проблемы внедрения BIM - технологий в России// Синергия Наук. - 2017. - № 10. - С. 529-549.
20. Национальный проект «Жилье и городская среда» // Правительство России: [Электронный ресурс]. - URL: http://government.ru/projects/selection/735/35560/ (дата обращения: 10.06.2020)
21. Проект цифровизации городского хозяйства «Умный город» // Минстрой России: [Электронный ресурс]. - URL: https://www.minstroyrf.ru/trades/gorodskaya-sreda/proekt-tsifrovizatsii-gorodskogo-khozyaystva-umnyy-gorod/ (дата обращения: 10.06.2020)
Список литературы на английском языке / References in English
1. Rossiiskii statisticheskii ezhegodnik [Russian Statistical Yearbook]. 2019 Statistical Digest M., Rosstat, 2019, 708 p. [Electronic resource]. - URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/ rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building. (accessed: 10.06.2020) [in Russian]
2. Federalnyi zakon ot 01.07.2018 № 175-FZ «O vnesenii izmenenii v Federalnyi zakon «Ob uchastii v dolevom stroitelstve mnogokvartirnykh domov i inykh obiektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenii v nekotorye zakonodatelnye akty Rossiiskoi Federatsii» i otdelnye zakonodatelnye akty Rossiiskoi Federatsii» (v red. ot 27.06.2019) [Federal Law of July 01, 2018 No. 175-FZ «On Amending the Federal Law “On Participation in the Shared Construction of Apartment Buildings and Other Real Estate Objects and on Amending Certain Legislative Acts of the Russian Federation” and Certain Legislative Acts of the Russian Federation» ( as amended on 06/27/2019)] // Consultant Plus: Legal Reference System: [Electronic resource]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_301603 (accessed: 10.06.2020) [in Russian]
3. Federalnyi zakon ot 23.12.2003 N 177-FZ (red. ot 28.11.2018) «O strakhovanii vkladov v bankakh Rossiiskoi Federatsii (s izm. i dop., vstup. v silu s 27.06.2019)» [Federal Law of December 23, 2003 N 177-FZ (as amended on November 28, 2018) «On Deposit Insurance in Banks of the Russian Federation (as amended and supplemented, entered into force on June 27, 2019)»] // Consultant Plus: Legal Reference System: [Electronic resource]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_45769 (accessed: 10.06.2020) [in Russian]