Статья: Механизм взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности с учетом использования эскроу-счета

Механизм взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности с учетом использования эскроу-счета

Анннотация

финансирование эскроу счет строительство

Механизм взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности с учетом использования эскроу-счета

Научная статья

Андреева Н.В.^1, *, Гавриченко Е.В.²

^{1, 2} Владимирский государственный университет имени Александра Григорьевича и Николая Григорьевича Столетовых, Владимир, Россия

Рассмотрены научно-практические подходы в вопросах формирования эффективного механизма организации финансирования строительной отрасли в Российской Федерации и зарубежного опыта. В основе данного механизма рассматривается возможность привлечения средств граждан для долевого строительства через эскроу-счета, который позволяет решать проблему «обманутых дольщиков». Переход на усовершенствованную схему финансирования строительства потребовал внедрения новых подходов к решению этого вопроса, поскольку данная проблема значительно отличается от того как работает система эскроу-счетов в мировом экономическом пространстве. Поэтому обоснование механизма инвестирования в строительство жилья с учетом особенностей развития Российской экономики и реализации национальных проектов требует проработки взаимовыгодных условий взаимодействия всех участников инвестиционно-строительной деятельности. Предложенный механизм даст возможность снизить финансовые риски застройщика, обеспечить защиту собственного капитала дольщиков и активизировать участие банков в проектном финансировании. Реализация данного механизма даст возможность решить проблему обманутых дольщиков, обеспечить регулирование рынка жилой недвижимости с учетом социально-экономического развития регионов.

Ключевые слова: механизм инвестирования в строительной отрасли, эскроу-счета, регулирование рынка жилой недвижимости, цифровой информационный ресурс инвестиционно-строительной деятельности, национальные проекты «Жилье и городская среда».

Abstract

Mechanism of interaction between the participants of investment and construction activities regarding the use of escrow accounts

Research article

Andreeva N.V.^1, *, Gavrichenko E.V.²

^{1, 2} Vladimir State University named after Alexander and Nikolay Stoletovs, Vladimir, Russia

The article considers scientific and practical approaches to the creation of an effective mechanism for the arrangement of financing of the construction industry in the Russian Federation. It also discusses foreign experience in the area. The basis of this mechanism is the possibility of attracting citizens' funds for shared construction through escrow accounts, which allows solving the problem of “defrauded homebuyers.” The transition to an improved construction financing scheme requires the introduction of new approaches to solving this issue since this problem is significantly different from how the escrow account system works in the global economic space. Therefore, the justification of the mechanism of investing in housing construction, with regard to specific aspects of the development of the Russian economy and the implementation of national projects, requires the development of mutually beneficial conditions for the interaction of all participants in investment and construction activities. The proposed mechanism will enable the reduction of the financial risks of the builder, as well as the protection of the housing equity holder's funds and the increase of the banks' participation in project financing. The implementation of this mechanism will solve the problem of defrauded home buyers and ensure the regulation of the residential real estate market with regard to the socio-economic development of the regions.

Keywords: investment mechanism in the construction industry, escrow accounts, regulation of the residential real estate market, digital information resource of investment and construction activities, national projects on “Housing and Urban Environment.”

Введение

Инвестирование строительной деятельности свидетельствует о том, что реализация объектов недвижимости имеет как достоинства, так и недостатки. Следует отметить, что современное состояние строительной сферы в регионах свидетельствует о дефиците инвестиций, направленных на новое жилищное строительство. В этой связи участники (дольщики) осуществляют оплату по возведению объектов недвижимости.

Строительство представляет собой одну из успешно функционирующих отраслей, поскольку даже в кризисные периоды экономического развития снижение объемов наблюдается в меньшей степени, чем в других сферах и областях деятельности. Условия работы строительного бизнеса, как экономические, так и институциональные, в развитых странах и России различаются. Одним из основных отличий развития российского и зарубежного строительного бизнеса является формирование источников финансирования жилищного строительства. В Российской Федерации часть инвестиций осуществляют из частных финансовых средств - дольщиков. На их долю приходится более 30% инвестиций в строительство жилья. В Европе финансирование осуществляют банки и институциональные инвесторы как индивидуальные, так и пенсионные или инвестиционные фонды. Это приносит инвесторам примерно 10-15% годовых, при этом обеспечивает повышение оборачиваемости капитала. Рядовые граждане приобретают уже готовый продукт. Разница между финансированием в недвижимость в России и за рубежом заключается в подходе к стоимости заемных средств.

«На сегодня застройщик берет у банка заем под 10-13%, а при полном переходе на банковское финансирование ставка может составить 6%. В Европе в зависимости от страны она варьируется от 1,5 до 2,5-3%» [1].

При этом объемы строительства жилья в Европе несоизмеримы с российскими. За рубежом самым крупным застройщик Европы возводит около 80 тыс. м². в год, а в России - значительно выше. Граждане Российской Федерации сами инвестируют собственные средства строительство жилья, где сталкиваются с экономическими рисками. По данным Федеральной службы государственной статистики в 2019г. объем введенного жилья составил 75 млн. м², из них за счет средств населения было профинансировано около 46% [1]. Таким образом, вышеозначенный круг проблем и обусловил тему данного исследования.

Основной текст статьи

Рассмотрим динамику объемов финансирования строительной отрасли по Федеральным округам за период с 2016г. по 2018г. Суммы финансирования отражены в таблице 1(по данным Федеральной службы государственной статистики [1] объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство»).

Таблица 1 - Показатели объемов работ в строительной отрасли

Анализ данных таблицы 1 свидетельствует о том, что если финансирование осуществляется из Федерального бюджета страны, то наблюдается рост объемов инвестирования в строительную сферу. Так, например, в Южном ФО в 2017г. за счет государственного инвестирования объемы выросли на 21%, а в Уральском ФО ? на 35,7% в 2018г.

Наряду с положительной динамикой инвестирования существуют проблемы финансирования жилищного строительства в РФ, связанные с вложениями частных инвестиций в строительство многоквартирных жилых домов. В настоящее время при строительстве многоквартирных жилых домов руководствуются нормативно-правовыми актами, действующими на территории РФ ФЗ № 175 от 01.07.2018г. «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»» (ред. 27.06.2019)[2], ФЗ № 177 от 23.12.2003г. «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» (ред. 27.12.2019г.) [3] направлены на финансовую защиту дольщиков при строительстве многоквартирных домов застройщиком и введены изменения в законодательные документы, защищающие дольщиков от не выполнение своих обязательств застройщиком нашедшими отражение в ФЗ№ 214 от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. 27.06.2019г.) [4].

До июля 2018г. дольщики заключали с застройщиком Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) на различных этапах строительных работ по возведению и вводу в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. При этом на начальном этапе строительства стоимость жилья для дольщика была значительно ниже, чем при завершении строительных работ застройщиком. Но не все застройщики выполняли свои обязательства перед дольщиками, возникали объективные и субъективные ситуации, банкротящие строительную организацию, или появлялись на рынке недобросовестные застройщики, которые собрав денежные средства скрывались от дольщиков и правосудия.

Поскольку финансовой защитой для дольщиков(или обеспечением обязательств Застройщика) являлись поручительство банка, страхование гражданской ответственности Застройщика и отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства[5], [6], [7]. Но на практике эти меры не работали. В сложившихся условиях возникла необходимость изучения зарубежного опыта строительства жилых домов и разработка эффективного механизма улучшения жилищных условий при частном инвестировании.

До 1 июля 2018г. механизм взаимодействия между участниками инвестиционно-строительной деятельности в РФ можно увидеть на рисунке 1.

Рис. 1 - Механизм взаимодействия при строительстве жилых домов в РФ до введения счета эскроу

До ввода счета эскроу застройщики заключив ДДУ с дольщиками, получали денежные средства на счет своей организации и использовали эти средства при строительстве многоквартирного дома, а финансовая защита гарантировалась компенсационным фондом.

Зарубежный опыт показывает, что строительство доходных домов является самым распространенным в мире. Доходные дома составляют в США около 30 % всего рынка недвижимости социально доступного жилья, в Европе такое жилье составляет 23 %в Австрии, в Великобритании -- 21, в Германии -- 20, в Голландии -- 36, в Дании -- 27, во Франции --17% [9].

Механизм взаимодействия между участниками при возведении объектов жилой недвижимости представлен на рисунке 2.

Рис. 2 - Механизм взаимодействия участников при строительстве доходных домов за рубежом

Обобщив зарубежный опыт применения эскроу-счетов, при новом жилищном строительстве социальных объектов следует отметить активное участие экскроу-агентов в механизме взаимодействия между дольщиком и застройщиком. Нормативно-правовая база зарубежных государств по строительству объектов обязывает нанимать экскроу-агентов [10], [11] при приобретении недвижимости. При этом наделяет экскроу-агентов различными функциями такими как: банка, страхового агента, риэлтора, брокера по недвижимости и прочих посреднических организаций. Это приводит к увеличению расходов дольщиков [12], [13], [14] на приобретение жилой недвижимости, до момента оформления ее в собственность.

Имеющиеся недоработки применяемого в РФ механизма взаимодействия между участниками инвестиционно-строительной деятельности позволили внести изменения в нормативно-правовую базу. Открытие эскроу-счета позволяет защищать дольщиков от финансовых рисков при нарушении обязательств по договорам с эскроу-агентом и застройщиком.

Обсуждение

Поскольку действующий механизм между участниками строительной деятельности в РФ имел некоторые недоработки, то это потребовало внесение изменений в нормативно-правовую базу. Для финансовой защиты «обманутых» дольщиков предусматривается внесение изменений в ФЗ-214, ФЗ-177, ФЗ-175.С 1 июля 2018 по 1 июля 2019 формируется переходный период для функционирования механизмов финансирования без эскроу-счета и с использованием данного счета для строительства нового жилья. С 01 июля 2019 года при заключении новых договоров ДДУ в новых строительных проектах, каждый Застройщик должен привлекать деньги дольщиков только через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. И это обязательное требование законодательства.

В результате этих изменений сформировался новый механизм взаимодействия, обеспечивающий инвестирование в строительство жилья в интересах всех участников инвестиционно-строительной деятельности (рисунок 3).

Рис. 3 - Механизм взаимодействия участников при строительстве жилых домов в РФ с использованием эскроу-счета

Счет эскроу представляет счет, открывающийся дольщиком после подписания ДДУ (который он регистрирует его в Росреестре), куда дольщик вносит сумму денежных средств за строящуюся квартиру определенного метража и эти денежные средства будут находиться на счете в банке до момента регистрации квартиры в Росреестре и только после этого деньги банк переводит на счет застройщика.

Проанализировав зарубежный опыт по использованию эскроу-счетов при инвестиционно-строительной деятельности по строительству новых многоквартирных домов, выявили необходимость формирования механизма финансовой защиты дольщиков с учетом особенности развития строительной отрасли РФ на основе эскроу-счета.

Новые подходы состоят в следующем:

1) дольщик после подписания ДДУ (который он регистрирует его в Росреестре), вносит сумму денежных средств за строящуюся квартиру определенного метража,

2) банк на сумму? указанную в ДДУ открывает эскроу-счета и эти денежные средства будут находиться на счете в банке до момента регистрации квартиры в Росреестре,