В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан: ипотека - вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое, не изъятое из гражданского оборота, имущество. [8]
Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему - составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий. С другой стороны, ипотечное кредитование - один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.
Ипотечное кредитование - предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.
Самый распространенный вариант использования ипотеки в Казахстане - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Условия ипотеки, как и любого другого кредита, характеризуется, прежде всего, сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье.
При ипотеке валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам [9].
Ипотечное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт.
1) Кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья.
2) Предметом ипотеки всегда является недвижимость. Согласно Закону Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года №2723 «Об ипотеке недвижимого имущества»: к недвижимому имуществу относятся - земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
3) Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или, в случае строительства индивидуального дома, залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога.
4) Срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен - как правило, 10Ї15 лет и более.
5) Обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается (амортизируется). Такой кредит называется «самоамортизирующимся».
6) Сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.
7) Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика [10].
1.2 Основные виды и формы ипотечного кредитования
Основные виды ипотечных кредитов можно классифицировать с учетом ряда признаков:
1) Цель кредитования:
- покупка готового или строящегося жилья (квартиры, дома). Этот вид ипотеки наиболее востребован потребителями из-за высокой стоимости жилья и возможности погашения кредита в течении долгого периода времени (до 20-25 лет);
- приобретение недвижимости для сезонного проживания (дачи, садовые домики с земельными участками);
- финансирование строительства с залогом приобретаемого земельного участка;
- потребительские цели, с залогом имеющейся недвижимости (на ремонт, покупку мебели и т.д.)
2) Объект недвижимости:
- земельные участки;
- коммерческая недвижимость (любая недвижимость используемая для осуществления бизнес деятельности);
- квартиры и жилые дома. Различают кредитование на первичном (строящееся жилье) и вторичном (готовая для проживания недвижимость) рынках;
- садовые участки с домами, гаражи и другие объекты недвижимости с потребительским назначением;
- морские и воздушные суда.
3) Субъект кредитования (заемщики):
- кредиты, предоставляемые строительным организациям для постройки объектов недвижимости;
- кредиты непосредственно для владельца недвижимости (настоящего или будущего).
4) Источники финансирования ипотеки:
- коммерческие банки;
- другие организации. В настоящее время есть несколько ипотечных программ для определенной целевой аудитории (например, таких как «Социальная ипотека», «Ипотека для молодой семьи») финансируемых государством или независимыми организациями и фондами.
5) Процентная ставка:
- кредитование с зафиксированным процентным вознаграждением;
- кредитование с плавающей процентной ставкой.
Также различают виды ипотечных кредитов по степени обеспеченности (размеру первоначального взноса от 15% от стоимости недвижимости), возможности погашения ипотеки досрочно (с правом/без права) [11].
В зависимости от приобретаемого имущества и можно выделить основные формы ипотечных кредитов: по договору купли-продажи или по договору долевого участия. Оба варианта напрямую зависят от стадии готовности жилья, а значит, различаются и условия кредитования.
Более традиционным вариантом является ипотека по договору купли-продажи. То есть жильё должно быть введено в эксплуатацию, обладать всеми необходимыми для жизни коммуникациями. Продавец объекта недвижимости должен являться собственником и иметь на руках подтверждающий документ - свидетельство. Условия кредитования при этом будут стандартными и в отдельных случаях, например, при хорошей кредитной истории, при наличии зарплатной карты в банке-кредиторе или при внесении больше половины общей стоимости квартиры в качестве первоначального взноса заемщик может рассчитывать и на более низкий процент, и на меньшие комиссии за выдачу кредита.
Вторая форма ипотечных кредитов - заем выдаётся для покупки квартиры в строящемся многоквартирном доме. В этом случае банк несёт повышенные финансовые риски, а, значит, условия кредитования будут значительно жёстче. В частности, наблюдаются более высокие процентные ставки. Далеко не все кредитные организации работают по такой схеме кредитования либо имеют дело только с проверенными, зарекомендовавшими себя на рынке недвижимости строительными компаниями. Как правило, эти банки заключают с застройщиками договора и осуществляют кредитование физических лиц только в случае покупки квартиры у определённой строительной организации.
Отдельным подвидом этой формы долгосрочного займа выступает ипотека под залог индивидуального строящегося жилья. Получить одобрение кредита при этом довольно сложно, потому что банки выставляют к такой недвижимости широкий ряд требований. Например, в залог может пойти участок, на котором строится дом, при условии, что он оформлен в собственность. Дом же должен находиться в состоянии «недостроя», то есть на 50-60% готов, при этом должны быть подведены все коммуникации и системы жизнеобеспечения. Ну и местоположение строения должно быть в черте города, недалеко от ближайшего филиала банка-кредитора [12].
2. Анализ состояния ипотечного кредитования в Республике Казахстан
2.1 Анализ ипотечного кредитования в предкризисный период
Основными направлениями долгосрочного финансирования жилищного строительства, принятыми в мире, являются системы ипотечного кредитования и строительных сбережений. Поэтому и для Казахстана формирование систем ипотечного кредитования и строительных сбережений является одним из приоритетных направлений жилищной политики.
Введение системы строительных сбережений внесет ощутимый вклад в решение такой проблемы как жилье, поскольку стройсбережение стимулирует участие самого населения в финансировании жилья. Система строительных сбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения со средними доходами [13].
Казахстанская практика приобретения недвижимости по системе строительного сбережения берет начало в 1994 г. На основании Указа Президента РК в 1993 г. был создан Государственный банк жилищного строительства, в обязанность которого входило долгосрочное кредитование жилья населению и краткосрочное кредитование строительных организаций. Тогда Жилищному строительному банку (позднее вошедшему в состав ЦентрКредита) удалось наладить партнерские отношения со специалистами из Германии по жилищному кредитованию. Германская модель начала применяться с учетом особенностей местного рынка. Банком было привлечено более 450 строительно-сберегательных вкладов на сумму около 30 млн. тенге.
Строительство продолжает свое развитие особенно в крупных городах. В основном это происходит за счет ипотечных кредитов.
Ипотечное кредитование - один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения [14].
21 сентября 2000 года постановлением Правительства РК была утверждена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования. Концепцией предусматривалась возможность привлечения денежных ресурсов в жилищную сферу путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг при условии их обеспечения, то есть предполагалось создание двухуровневой системы ипотечного кредитования, позволяющих обеспечить кредиторов финансовыми ресурсами за счет средств, привлекаемых через специализированных операторов. Тогда же был создан новый финансовый институт-ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания». Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов. Таким образом, достигается удешевление кредитных ресурсов для конечных потребителей, что должно быть приоритетным при принятии решений в рамках данного рынка. КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит от уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи КИК, страховых резервов и расходов на эмиссию. В 2001 году по программе Казахстанской Ипотечной Компании был выдан первый ипотечный кредит в Республике Казахстан. Именно с этого момента начинает свой отчет история ипотечного кредитования в нашей стране. [6]
В 2003 г. начинают проявляться положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 г. по оценкам КИК, в г. Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов, т.е. около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003 г. количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая на текущий момент примерно 600-700 сделок в месяц (т.е. 25-30%). В 2001 г. ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2002 г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2003 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет. Кстати, увеличивать на больший срок кредитование большого смысла не имеет. Например, если взять кредит 10 000 у. е. на 20 лет под ставку 12% годовых, то ежемесячный платеж будет составлять 110 у. е. То же самое, но с увеличением срока кредита до 25 лет - платеж составит 105 у. е., т.е. всего на 5 у. е. меньше, но срок при этом увеличится на целых 5 лет. Важно отметить, что до 2003 г. банки неактивно продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау - в городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и довольно сильно. Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития наиболее крупных городов Казахстана. Кроме того, успешное развитие ипотечного кредитование в Казахстане стало примером для других стран СНГ, в частности, для Украины. В конце августа 2003 г. представительная украинская делегация во главе Сергеем Тигипко посетила Республику Казахстан с целью изучить опыт становления и функционирования системы ипотечного кредитования.