Однако, не все объекты, которые отвечают вышеперечисленным требованиям являются принадлежностями земельного участка. Помимо этого Шведское законодательство выдвигает еще одно требование, чтобы объект рассматривался как принадлежность земельного участка необходимо «отношения собственности».
Согласно этого требования:
если иное лицо, чем собственник добавило какой-либо объект либо на земельный участок либо к зданию, например арендатор или наниматель, и этот объект не принадлежит собственнику, то он не будет рассматриваться как принадлежность, пока земельный участок и данный объект не будут находиться в собственности одного лица;
если собственник добавит объект в качестве производственной принадлежности, но данный объект ему не принадлежал, он не становиться принадлежностью земельного участка. Собственник может добавить на участок какое-либо производственное оборудование, полученное им по договору лизинга. И до момента пока он его не выкупит, такое оборудование не будет входить в состав участка;
если объект, который может рассматриваться как производственная принадлежность, был куплен собственником с оговоркой (repossessiveproviso), не становиться такой принадлежностью. Смысл данной оговорки заключается в том, что пока покупатель не выполнил все или некоторые условия договора купли-продажи (например, не расплатился полностью), то объект не является принадлежностью недвижимого имущества, а находится в собственности покупателя и является движимым имуществом (personalproperty).
Деление вещей на движимые и недвижимые в Беларуси важно с правовой точки зрения, а осуществляется на основании физических свойств объекта. Фактически данное основание было изобретено во времена, когда технические науки были недостаточно развиты. В Гражданском кодексе 1964 г. деления на движимые и недвижимые вообще не существовало, поскольку рынок и развитие частной собственности на недвижимость не интересовали советскую власть. Норма статья же 130 ГК полностью совпадает по содержанию и по номеру с аналогичной нормой Гражданского кодекса РФ, принятого на год раньше белорусского. По всей вероятности критерий «прочности» за такой столь длительный период существования морально устарел. Современному рынку недвижимости не важно как прочно связан объект с землей. Большее значение имеет какой гражданский оборот допускается в отношении объекта, сколько времени он объект будет существовать, где он располагается, кому он принадлежит и т.д.
В интервью журналу "Юрист" бывший заместитель главы Администрации Президента Петкевич Н. В. указала, что «в предыдущие десять, чуть более лет мы делали первые шаги, создавали государство, институты в государстве, свое национальное право, адаптированное к условиям государства, - это был один этап. На сегодняшний день, когда государство создано, законодательство за значительный период времени прошло апробацию, реалии требуют совершенствования законодательства. Необходимо, чтобы оно учитывало опыт правоприменительной практики прошедшего десятилетия, современный опыт других стран» [6, с. 11-12].
В связи с этим, хочется надеяться, что законодатель обратит внимание при попытках совершенствования законодательства, на определение недвижимого имущества. Может с учетом современных технологий и требования рынка недвижимости, при отнесении той или иной вещи к недвижимости следует руководствоваться назначением имущества и продолжительностью его использования, а не на его физической связи с землей.
1.2 Правовой режим недвижимого имущества
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им.
В переходный период белорусский рынок недвижимости отражает все экономические проблемы, он характеризуется неравномерным развитием отдельных его направлений, низкой инвестиционной активностью физических и юридических лиц, а также несовершенной законодательной базой. Вместе с тем белорусский рынок недвижимости представляет собой перспективную сферу вложения капитала.
Кроме того, в связи с развитием и становлением рыночных отношений в Республике Беларусь, в условиях растущей взаимозависимости экономических отношений в международном масштабе, роль и значение таких понятий, как «движимые вещи» и «недвижимые вещи» в определении имущественного положения физических и юридических лиц значительно выросли и продолжают расти.
В настоящее время недвижимые вещи представляют собой особый объект права собственности.
Следует отметить, что в теоретическом и практическом отношении права владения, пользования и распоряжения недвижимыми вещами отличаются от прав владения, пользования и распоряжения движимыми вещами. Это связано с тем, что пользование недвижимыми вещами, в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Кроме того, недвижимые вещи по сравнению с движимыми вещами, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью.
Нормы и положения ГК РБ применяются в правовом регулировании отношений природопользования, таким образом, объекты природопользования включаются в общую категорию недвижимых вещей вместе с другими объектами, что определяет право частной собственности на природные объекты, и в первую очередь на земельные участки, а также вводит объекты природопользования в гражданский оборот.
Главная особенность правового режима в отношении недвижимых вещей - это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.
В настоящее время отношения, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь, регулируются Гражданским кодексом Республики Беларусь, Кодексом Республики Беларусь о земле, Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22 июля 2002 г. № 133-З и иными актами законодательства Республики Беларусь.
Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» устанавливает правила государственной регистрации в отношении следующих видов объектов недвижимого имущества:
капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения;
изолированные помещения, в том числе жилые;
предприятия как имущественные комплексы;
другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами.
Правила государственной регистрации в отношении участков недр, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, судов плавания «река-море», космических объектов устанавливаются Правительством Республики Беларусь, если Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», иными законодательными актами Республики Беларусь не определено иное.
Президентом Республики Беларусь могут устанавливаться иные правила государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, чем те, которые предусмотрены Законом«О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
В систему государственных организаций в области государственной регистрации входят:
. Специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации, подчиненный Правительству Республики Беларусь (далее - специально уполномоченный орган государственного управления);
. Республиканская организация по государственной регистрации;
. Территориальные организации по государственной регистрации.
Организационно-правовая форма республиканской организации по государственной регистрации, территориальных организаций по государственной регистрации - республиканские унитарные предприятия.
Специально уполномоченный орган государственного управления:
издает нормативные правовые акты в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в соответствии со своей компетенцией;
обеспечивает проведение единой государственной политики в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
разрабатывает и реализует государственные программы в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
создает регистрационные округа;
утверждает формы и правила ведения документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, других документов, используемых регистраторами;
устанавливает порядок присвоения кадастровых и инвентарных номеров, а также номеров записей в регистрационную книгу;
устанавливает перечень характеристик недвижимого имущества, подлежащих описанию в регистрационной книге;
определяет единый порядок присвоения, изменения, прекращения существования адресов объектов недвижимого имущества на территории Республики Беларусь;
устанавливает иные, кроме определенных настоящим Законом, случаи внесения информации в кадастровую карту;
устанавливает основания назначения и порядок технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий;
устанавливает основания назначения и порядок экспертизы подлинности документов, представленных для осуществления государственной регистрации;
устанавливает порядок аттестации регистраторов;
утверждает формы документов, которые необходимо представить для осуществления государственной регистрации (если такие формы документов не утверждены иными актами законодательства Республики Беларусь), формы предоставления информации из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, правила их заполнения, порядок подачи и оформления документов при предоставлении такой информации республиканской и территориальными организациями по государственной регистрации, а также порядок учета выданной информации;
утверждает формы свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, уведомления о внесении исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, об аннулировании записи в регистрационной книге, выписки из регистрационной книги, требования к обеспечению защиты данных документов от подделки;
определяет порядок подачи и оформления документов, необходимых для осуществления регистрационных действий, для целей их дальнейшего направления посредством почтовой связи или передачи в виде электронных документов;
определяет порядок осуществления республиканской организацией по государственной регистрации мониторинга регистрационных действий;
определяет иные виды информации, выдаваемой из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, не предусмотренные настоящим Законом;
осуществляет иные полномочия в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Республиканская организация по государственной регистрации:
осуществляет методологическое и общее руководство деятельностью территориальных организаций по государственной регистрации;
утверждает правила делопроизводства в территориальных организациях по государственной регистрации;
осуществляет техническую инвентаризацию недвижимого имущества и проверку характеристик недвижимого имущества в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления;
устанавливает правила отчетности территориальных организаций по государственной регистрации перед республиканской организацией по государственной регистрации;
координирует деятельность территориальных организаций по государственной регистрации, в том числе связанную с созданием и ведением единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, определяет порядок их взаимодействия, обмена между ними информацией;
ведет единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, обеспечивает его защиту от несанкционированного доступа, хищения и уничтожения;
проводит аттестацию регистраторов, ведет реестр регистраторов;
утверждает образцы, порядок выдачи и изъятия печатей, штампов, бланков регистраторов;
осуществляет мониторинг регистрационных действий в порядке, определяемом специально уполномоченным органом государственного управления;
осуществляет сбор, анализ, обобщение и ежегодное опубликование в средствах массовой информации сводных показателей государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь;
осуществляет иные полномочия в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Республиканская организация по государственной регистрации вправе обращаться в суд по вопросам исправления ошибок нетехнического характера или признания государственной регистрации недействительной в случаях, когда такие ошибки или государственная регистрация совершены по вине регистратора республиканской или территориальной организации по государственной регистрации.
Республиканская организация по государственной регистрации подчинена и подотчетна специально уполномоченному органу государственного управления.
Руководитель республиканской организации по государственной регистрации назначается на должность и освобождается от занимаемой должности в порядке, установленном Правительством Республики Беларусь.
Территориальная организация по государственной регистрации - республиканское унитарное предприятие, в котором в качестве работников осуществляют свои полномочия регистраторы, выполняющие функции в соответствии с настоящим Законом. Деятельность территориальной организации по государственной регистрации и соответствующих регистраторов осуществляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в пределах территории соответствующего регистрационного округа.
Территориальные организации по государственной регистрации осуществляют техническую инвентаризацию недвижимого имущества и проверку характеристик недвижимого имущества в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления.
Территориальная организация по государственной регистрации создается, реорганизуется и ликвидируется в порядке, установленном Правительством Республики Беларусь. Территориальная организация по государственной регистрации подчинена и подотчетна республиканской организации по государственной регистрации.