МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
Учреждение образования
«Гомельский государственный университет
имени Франциска Скорины»
Юридический факультет
Кафедра Правоведение
Гражданско-правовой режим недвижимого имущества
Курсовая работа
Гомель 2014
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
. ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВООТНОШЕНИЯ
.1 Понятие и виды недвижимого имущества по законодательству Республики Беларусь
.2 Правовой режим недвижимого имущества
. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
.1 Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
.2 Некоторые актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ВВЕДЕНИЕ
Развитое гражданское законодательство всех стран уделяет повышенное внимание правовому регулированию недвижимости. В силу особой социальной ценности этих объектов государство стремится в той или иной степени контролировать процессы, связанные с оборотом недвижимости.
Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданских правоотношений, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты. Соответственно произошел переход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемых в гражданский оборот, и видов совершаемых с ними сделок.
Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения таких сделок как купля-продажа, залог, аренда, доверительное управление и другие.
В результате реформ в нашей стране недвижимость стала товаром, который продается и покупается на рынке, являясь одним из наиболее фундаментальных товаров из всех существующих, который обладает повышенной экономической ценностью. Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме этого недвижимость предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования.
Пользование недвижимостью затрагивает интересы многих граждан и юридических лиц. Наконец, как уже указывалось в связи с высокой стоимостью, особой социальной значимостью, а также целевым назначением многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Более того, если человек все же приобретает или собирается приобрести право на недвижимость, это накладывает на него дополнительные обязанности. Так, например, для возведения жилого дома, помимо отвода участка, регистрации права на его застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. Специфика правового режима недвижимого имущества выражается также в существовании некоторых категорий сделок, предметом которых является только недвижимость. Только недвижимое имущество является предметом сервитутных правоотношений и правоотношений по пожизненному содержанию с иждивением. Специфика правового режима недвижимости обусловила наличие специальных правил заключения, оформления и исполнения сделок с недвижимым имуществом. Это, прежде всего, правила о форме договора предметом которого является недвижимость, в определенных случаях необходимость получения согласия на распоряжение недвижимостью, государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
Основная цель введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - исключить существующие на практике злоупотребления, усилить государственный контроль за законностью совершаемых сделок с недвижимостью в интересах общества, самих участников и других заинтересованных лиц.
Все вышеперечисленное обосновывает актуальность выбора темы курсовой работы, обусловливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости. Однако, как представляется, при практической реализации подобных норм возникают некоторые трудности, что объясняется слабой подготовкой субъектов гражданского оборота в сфере законодательства о недвижимости.
Предметом курсовой работы являются нормативно-правовые акты, регламентирующие правовое положение недвижимого имущества, а также существующая правоприменительная практика.
Целями курсовой работы являются: во-первых, осуществление анализа правового положения недвижимого имущества и сделок с ним по законодательству РБ; во-вторых, анализ существующей законодательной базы, регулирующей недвижимость; в-третьих, исследование наиболее часто поднимаемых вопросов в правоприменительной практике.
В соответствии с этими целями автор поставил перед собой следующие задачи: раскрыть понятие и выявить особенности правового положения недвижимого имущества; исследовать правовой режим недвижимого имущества; выявить тенденции развития гражданского законодательства, регулирующего недвижимое имущество; рассмотреть порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; рассмотреть некоторые актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; проанализировать практику установления отношений по поводу недвижимости, сделать выводы и сформулировать конкретные предложения по наиболее важным теоретическим позициям; изучить особенности совершения отдельных сделок с недвижимостью.
. ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВООТНОШЕНИЯ
.1 Понятие и виды недвижимого имущества по законодательству Республики Беларусь
Согласно определения, данного в статье 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения [1].
Иначе говоря, недвижимое имущество - это земельный участок и другие вещи, которые в силу своих натуральных (естественных) свойств прочно связаны с землей. Правовое деление вещей на движимые и недвижимые основывается исключительно на природном свойстве вещей - связи с землей и физической неспособности или способности к перемещению. Отнесение вещей к недвижимым осуществляется на основании чисто технического критерия «прочности».
Деление вещей на движимые (resmobiles) и недвижимые (resimmobiles) известно еще римскому праву. Дореволюционный российский цивилист К. Победоносцев писал, что «недвижимые по природе суть те, которые состоят в органической или механической связи с землею, так что, теряя эту связь, теряют и свое первоначальное значение» [2, с.10].
Выделение недвижимых вещей в отдельную группу существует в связи с их особой общественной значимостью, пользование недвижимыми вещами в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других физических и юридических лиц, кроме того, недвижимые вещи по сравнению с движимыми вещами, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью. В отношении недвижимого имущества устанавливается особый режим правового регулирования и применение специальных юридических норм. Так, например, в отношении земельных участков, капитальных строений, изолированных помещений и предприятий как имущественных комплексов установлена обязательная государственная регистрация.
Однако существующее определение недвижимого имущества, базирующееся на критерии «прочности», вызывает трудности в практическом применении.
Шавров С.А. указывает, что «недостаток такого критерия «прочности» в том, что он является оценочной категорией и поэтому применение его не всегда очевидно. Несмотря на то, что определение термина «недвижимое имущество» существует, отнесение той или иной вещи к недвижимому имуществу вызывает иногда практические сложности. Например, следует ли относить к недвижимому имуществу дорогу с асфальтовым или песчано-гравийным покрытием? Шахту, в которой размещена лечебница? Метрополитен? Киоски, павильоны, теплица, другие сезонные сооружения? Дизели, установленные на фундамент? Газораспределительные устройства шкафного типа, расположенные на специально отведенном земельном участке? Подземные инженерные сети? Забор из кирпича?» и т. д. [3, с.31].
Комитетом по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь с целью решения вопроса относится ли объект к капитальному строению или нет в постановлении от 28.07.2004г. № 39 была даже разработана совокупность признаков, необходимая для признания объекта капитальным строением.
Для того чтобы объект признавался капитальным строением его строительство должно быть осуществлено в соответствии с законодательством, начиная с разработки проектной документации и заканчивая вводом в эксплуатацию, помимо этого объект не должен являться временным, должен быть прочно связан с землей путем устройства фундамента, заглубленного в землю либо являться подземным, выполнен из долговечных материалов, перемещение которого невозможно, без соразмерного ущерба его назначению, то есть демонтировать объект возможно только путем его полной или частичной разборки в целом или путем разрушения (в том числе разборки или разрушения фундамента).
Таким образом, Комитетом по земельным ресурсам были установлены дополнительные критерии для отнесения имущества к недвижимому, в частности, временной и целевой критерии, т.е. объект должен быть предназначен для определенного постоянного использования и выполнен из долговечных материалов.
Более того, Комитет по земельным ресурсам разработал Единую классификацию назначения объектов недвижимого имущества и утвердил постановлением от 05.07.2004 № 33. Согласно данному постановлению, все недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, должно использоваться по определенному назначению и «наименование» этого назначения установлено Комитетом по земельным ресурсам.
Вместе с тем, достижения научно-технического прогресса привели к тому, что некоторые здания и сооружения не имеют достаточной прочности с землей, и их перемещение не принесет существенного ущерба их назначению, для их строительства не обязательно возведение фундамента.
Возводимые в настоящее время модули и павильоны для организации быстрого питания и ведения розничной торговли, мини-цеха, развлекательные центры формально могут не относиться к недвижимому имуществу, поскольку не соответствуют чисто техническому признаку «прочности». В то же время они пользуются большой популярностью, спрос на них неуклонно растет, они отличаются относительной дешевизной, быстро возводятся, имеют возможность быстрой перепланировки и или пристройки дополнительных блок-модулей. Их строительство может осуществляться на основании долевого участия, земельный участок для их обслуживания может предоставляться на праве аренды на длительный срок, они фактически используются как обычные здания. Некоторые из таких зданий подлежат государственной регистрации, например, здание ресторана «МакДональдс», расположенное по ул. Сурганова, 63 в г. Минске, а некоторые как киоски на остановках автотранспорта - нет.
С другой стороны, есть вещи, которые отвечают признакам недвижимого имущества, являются недвижимостью в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса, но при этом не являются самостоятельными объектами недвижимости, самостоятельный гражданский оборот таких вещей не допускается, и в отношении которых государственная регистрация не осуществляется, поскольку являются принадлежностями главной вещи и основное назначение которых, обслуживать главную вещь. Например, это так называемые составные части домовладения т.е. надворные постройки жилого дома - сараи, летние кухни, бани, навесы и т.д.
Поэтому возникает вопрос, стоит ли относить вещь к недвижимому имуществу только на основании физической связи с землей, если в настоящее время большее значение приобретают другие критерии.
Так, согласно ст.130 ГК предприятие как имущественный комплекс приравнено к объектам недвижимости. В состав такого объекта входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги. Таким образом, применительно к предприятиям как имущественным комплексам законодательством установлено, что отдельные вещи являющиеся движимыми, функционируют в режиме недвижимых. Данный подход, помимо создания определенных технических сложностей при заключении и оформлении сделок с предприятиями как имущественными комплексами, приводит к определенной деформации правового регулирования движимых и недвижимых вещей [4, с.46].
В западноевропейских странах подобный критерий деления имущества на движимое и недвижимое имеется, но не является доминирующим. В настоящее время большее значение приобрела не физическая связь с землей, а функциональная и временная [5, с.96].
Например, в Швеции недвижимым имуществом является только земля. Земля в свою очередь делиться на земельные участки . Земельный участок может содержать функционально связанное с этим участком имущество (fixtures), являющееся его принадлежностью. Эти принадлежности подразделяется на общие (generalfixtures), принадлежности строения (buildingfixtures) и производственные принадлежности (industialfixtures).
К общим принадлежностям относятся такие объекты как строения, трудопроводы, ограждения и иное имущество, построенное под/над землей для постоянного использования для постоянного пользования. Причем, нет необходимости, чтобы строение имело фундамент, достаточно того факта, что оно стоит на участке под своим собственным весом. Сооружение может вообще не иметь физического контакта с землей, главное, чтобы объект можно было использовать в соответствии с его назначением. Как правило, объект должен находиться в пределах границ земельного участка, но и это не обязательно, он может также находиться и за пределами.
К принадлежностям строения относятся объекты и детали, находящиеся внутри или снаружи здания. Эти объекты и детали должны быть адаптированы под назначение здания и способствовать длительному использованию здания. Например, к таким принадлежностям относится сантехническое оборудование, холодильник, кухонная плита, стиральная машина и т. д. Если это магазин, то принадлежностями могут быть полки и прилавки, если производственное здание, то кондиционеры и вентиляторы.
К производственным принадлежностям относятся машины, станки и иное оборудование, приспособленное для производственной деятельности. Производственные принадлежности должны использоваться в коммерческой деятельности. Имущество относится к производственной принадлежности, только если его нельзя классифицировать как общую принадлежность или принадлежность строения.