Поэтому все расходы на содержание дома, а также на его воспроизводство либо становятся неразрешимой проблемой собственников и государства, либо распределяются не в соответствии с доходами. Это вообще не модель собственности на МКД, а модель «пользования» помещениями. С нашей точки зрения, следует перейти к собственнической модели, а пользование уже будет осуществляться каждым собственником в соответствии с его возможностями. В МКД необходимо создать коллективного домовладельца, который будет, с одной стороны, обеспечен достаточным доходом, а с другой, -- будет нести всю полноту ответственности за свою собственность (обслуживание, капитальный ремонт и т.п.) Причём гарантией исполнения его обязательств будет являться его актив. Только монетарные эквиваленты являются обеспечением прав собственности. Только оценочные критерии характеризуют институт собственности. Нынешнее же «общее имущество» (без размера и без стоимости), помещения (без обеспечения фактического сохранения и воспроизводства дома) представляют собой пережиток феодального пользования. Так называемая собственность на квартиру -- это завуалированное право (относительно) бесплатного и бессрочного пользования помещением. Сам объект фактически отсутствует, потому что объект -- это дом.
В нашей модели собственники МКД -- это акционеры, владельцы долей в предприятии, которое называется «многоквартирный дом». Они обеспечены гарантией «владения» (то есть фактического «пользования») некоторыми помещениями на основе своего права собственности на долю в МКД и законодательства в отношении домовладения МКД, а также особенностями своего договора в конкретном МКД. Также наши собственники-домовладельцы являются предпринимателями, получающими доход от бизнеса, осуществляющегося в их доме. И это не только денежная прибыль, но и фактическая экономия на оплате предоставляемых самим себе услуг, обеспеченных собственным мелким бизнесом в своём доме.
Последнее не очевидно, так как могут быть различные варианты предпринимательской заинтересованности, но некоторые отрасли услуг, с нашей точки зрения, очевидно, могут быть экономно и качественно предоставлены собственниками-домовладельцами самим себе (содержание дома, частичное питание и иные мелкие бытовые услуги, культурно-информационные услуги, охрана и т.п.). Кроме того, важнейшим направлением предпринимательской активности собственников-домовладельцев является коллективное инвестирование собственных активов -- рентных общих помещений, превращённых в финансовые инструменты.
Даже 500 кв. доходных площадей в самых «скромных» регионах страны представляют актив стоимостью почти в полмиллиона долларов США. А создать такой актив в результате реконструкции МКД при «непротивлении» властей можно почти в любом доме. При наличии сформированных, законодательно закреплённых и фактически работоспособных финансовых схемах такой актив сделает собственников-домовладельцев почти каждого дома в РФ фактическим инвестором в экономику района и города. А это означает формирование принципиально новой парадигмы поведения. Личный интерес, помноженный на коллективное принятие решений (активы-то находятся в коллективной собственности домовладельцев!), могут дать эффект гражданского сотрудничества, основанного не только на «идеях», а на личной выгоде.
Как же перейти от убогого бесхозного ЖКХ, которые мы имеем сегодня, к радужной картине ответственного доходного домовладения? Для начала мы предлагаем начать осуществление проектов реконструкции с возведением надстроек и пристроек в многоквартирных домах в интересах собственников-домовладельцев. Основа таких проектов -- это добрая воля государства, инициатива собственников и предпринимателей. «Встреча» двух взаимонаправленных к согласию потоков административной исполнительской деятельности и частной инициативы собственников и предпринимателей критически необходима для реализации проекта. Научное же сообщество должно поддержать данное направление, выработать правовые, социальные и финансовые модели реализации проекта.
Речь идёт о глобальном пересмотре парадигмы «послушания» и «пользования», доставшейся нам в наследство от коммунистического эксперимента. Эта всё ещё «успешно» действующая мифологема, не взирая на капиталистические реалии нашей действительности, полностью преобладает в ментальном «фундаменте наших рассуждений. «Народ не хочет», «толпа собственников» и т.п. формулы являются самовопроизводящимися пророчествами. Но самое интересное в том, что каждый чиновник или «просветлённый» предприниматель, уже изъясняющийся по-английски, в то же самое время является этим самым собственником. Это всего лишь ролевая игра. И, приходя домой, полностью европеизировавшийся банкир даже не в курсе, есть у него в доме ТСЖ или нет, кто убирает лестницу, сколько стоит его доля в общем имуществе и когда, наконец, развалится его многоквартирный дом. Этот парадокс чётко показывает нам, что нет народа, нет толпы собственников, нет чиновников-казнокрадов, а есть мы с Вами, люди, принимающие то, что мы имеем. И как только мы перестанем это принимать, вся эта «печальная действительность» развалится как карточный домик.
3.2 Домовладельческая компания
Главным элементом описываемой концепции является институт домовладения. В рамках действующего законодательства он может быть осуществлён только собственником достаточного количества доходных помещений, который возьмёт на себя ответственность за обеспечение всем проживающим в доме необходимых ЖКХ-услуг и создаст фонд воспроизводства МКД с остальными собственниками. Таким «главным» собственником может стать коммерческая фирма или физическое лицо-владелец в новых домах или коллектив существующих собственников помещений в МКД, решившихся оформить свои взаимоотношения в новом виде. Такие собственники могут передать свои квартиры в общую собственность общей фирмы (что пока психологически маловероятно), или просто, получить в результате реконструкции доходные активы новых помещений в общедолевую собственность (отчуждаемую и по всем статьям ГК в отличие от общего имущества в МКД!!!).
Что позволит заключить с каждым отдельным собственником и нанимателем договора на обслуживание и капитальный ремонт. Последний вариант представляется нам наиболее «сильным» и имеющим огромное будущее, но наиболее сложным в виду хронической неспособности россиян что-либо решать коллективно. Но это свойство необходимо преодолеть и именно для этого и предлагается наш проект. Вторым этапом развития проекта должна стать выработка серии законов на федеральном уровне, закрепляющих право собственности на многоквартирный дом, его учёта как единого объекта собственности, формы домовладельческих компаний, финансовые и налоговые особенности его осуществления (кредитование собственников и государственные гарантии этого кредитования, коллективное инвестирование, процедуры проведения собраний собственников-домовладельцев и т.п.)
Здесь чрезвычайно важную роль сыграют новые технические информационные средства интернета и компьютеризации МКД. Нами уже изготовлен образец портала, с помощью которого он-лайн возможно осуществлять голосование, паспортизацию и мониторинг проектов реконструкции МКД. Формирование прозрачного самоуправления -- задача не только ЖКХ, но и всего гражданского общества. Наш проект может стать моделью таких инструментов открытого информационного взаимодействия, формирования малых социально-предпринимательских групп, выхода за границы государственного обособления в решении общих гражданско-правовых и имущественно-предпринимательских вопросов в контексте ноосферной парадигмы.
Литература
1. Горбунов А.А. Развитие системы управления хозяйственными рисками предпринимательской среды сферы услуг: Учебное пособие. - СПб.: Изд-во МФИН, 2011.
2. Горбунов А.А. Развитие теории и практики организации взаимодействия властных и предпринимательских структур. - СПб.: Изд-во МФИН, 2012.
3. Горбунов А.А. Предпринимательская среда в жилищно-коммунальном хозяйстве: теория и практика. - СПб.: Изд-во МФИН, 2012.