Считаем, что закрепление в федеральном законодательстве конкретных сроков и порядка уведомления о расторжении договора найма специализированного жилого помещения и включение указанных положений в договор значительно улучшить его содержание, как гаранта прав и обязанностей его участников.
2. В современном обществе решение гражданами жилищного вопроса является одной из насущных проблем. Государство, в лице, компетентных государственных органов, органов местного самоуправления, пытается разрешить эту проблему посредством предоставления льготных ипотек, выдачи жилищных сертификатов. Одним из способов решения жилищной проблемы граждан является предоставление в пользование по договору найма жилых помещений специализированного жилищного фонда.
Тем не менее, механизм правового регулирования заключение договора и некоторых его условий остается неурегулированным действующим законодательством.
Так, приобретение нанимателем служебного жилого помещения или членами его семьи другого жилого помещения в собственность не является основанием для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения.
В ходе научно-исследовательской деятельности нами было установлено, что судами рассматриваются дела по искам о расторжении договора найма служебного жилого помещения, выселении из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета. В качестве основания расторжении договора найма служебного жилого помещения указывается тот факт, что нанимателем приобретена в собственность другая квартира (другое жилое помещение). Рассматривая дела по указанным спорам, суды первой, второй и апелляционной инстанций ссылаются на отсутствие в действующем законодательстве нормы, предусматривающей возможность расторжения договора найма специализированного жилого служебного помещения в случае приобретения нанимателем или членами его семьи в собственность другое жилое помещение.
В судебных решениях об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора найма служебного жилого помещения, выселении из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета, в первую очередь, указывается конституционное право граждан на жилище.
В мотивировочной части судебных решений суды ссылаются на положения Конституции РФ в соответствии с которыми права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В связи с этим основания и порядок выселения граждан из жилого помещения должны определяться федеральным законом и только на их основании суд может лишить гражданина права на жилище.
Как было отмечено нами ранее жилищные отношения, возникающие в связи с заключением договора найма специализированного жилого помещения, регулируются федеральным законом, а именно ЖК РФ.
Тем не менее, ни ст. 101 и 102 ЖК РФ, ни ч. 4 ст. 83 ЖК РФ не содержат такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения, как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.
Проанализировав положения Конституции РФ, Жилищного кодекса РФ, судебную практику мы пришили к выводу о необходимости внесения изменений в соответствующие статьи ЖК РФ. Считаем, что при заключении договора найма специализированного служебного жилого помещения необходимо включить условие предусматривающее, в качестве одного из оснований расторжения договора, приобретение нанимателем и членов его семьи в собственность другого жилого помещения. Обосновывая свою позицию, поясняем, что приобретение в собственность иного жилого помещения является безусловным основанием для расторжения договора найма служебного жилого помещения в связи с утратой нуждаемости работника в жилом помещении. Кроме того, считаем, что пользование нанимателем и членами его семьи жилым служебным помещением, при наличии собственного, создает предпосылки злоупотребление правом одной из сторон договора, так как наниматель фактически не нуждается в жилом помещении, но занимает его. К сожалению, в настоящее время, особенно на территориях муниципальных образований, предоставление жилых помещений специализированный жилищный фонда осложняется двумя обстоятельствами: во-первых, ограниченное количество жилых помещении; большое количество лиц, имеющих право на предоставление такого помещения. По этой причине считаем справедливым наличие в законодательстве условия о расторжении и выселении из служебного жилого помещения нанимателя и членов его семьи в случае приобретения ими иного жилого помещения.
3. Действие договора найма служебного жилого помещения не прекращается автоматически в момент увольнения работника. Считаем, что данное положение противоречит существующим нормам, так как предоставление жилого помещения из специализированного жилого фонда напрямую зависит от трудовых отношений в которых состоит наниматель. В данном случае специфика предоставления жилого помещения из указанного фонда, как раз заключается с лицом в результате осуществления им профессиональной служебной деятельности. В таком случае было бы логично предусмотреть в действующем законодательстве соответствующую норму.
Считаем необходимым в качестве в качестве существенного условия договора установить срок его действия, который находился бы в непосредственной зависимости от срока заключенного трудового договора, служебного контракта. При этом данное условие должно быть регламентировано федеральным жилищным законодательством.
Литература
1. Всеобщая декларация прав человека [принята на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217А (III) от 10.12.1948 г.].Текст: электронный//КонсультантПлюс. ВерсияПроф. Москва, 2019.
2. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года/ Российская Федерация. Конституция (1993). Москва: АСТ, 2019. 63 с. Текст: непосредственный.
3. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51 -ФЗ (ред. от 11.03.2024)/ Российская Федерация. Законы. Текст: непосредственный//Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
4. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 22.04.2024, с изм. от 25.04.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2024)/Российская Федерация. Законы. Текст: непосредственный//Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ст. 14.
5. Российская Федерация. Правительство. Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»/Российская Федерация. Правительство. Доступ из СПС Консультант Плюс (дата обращения 20.07.2024). Текст: электронный.
6. Крашенинников П.В. Жилищное право (12-е изд., перераб. и доп.)/П.В. Крашенинников. Москва: Статус, 2020, 432 с.