Материал: 46

Распространение правовых знаний не должно ограничиваться гражданами Российской Федерации. В последнее время иностранные граждане и лица без гражданства являются активными участниками рынка недвижимого имущества на территории Российской Федерации. Например, в Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам, заключённой в 1993 году в г. Минске, являющейся, по сути, договором в рамках СНГ, предусматривается, что граждане каждой из договаривающихся сторон и лица, проживающие на её территории, освобождаются от уплаты и возмещения судебных и нотариальных пошлин и издержек, а также пользуются бесплатной юридической помощью на тех же условиях, что и собственные граждане.

Нет сомнения и в том, что разъяснение законных прав и предостережение от незаконных действий проводится при реализации государственной функции участковым уполномоченным полиции при приёме граждан и рассмотрении обращений в соответствии с Федеральным законом от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» и ведомственными нормативными актами.

6

2. ПРАВОВЫЕ СПОРЫ И СИТУАЦИИ, ВОЗНИКАЮЩИЕ В ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЯХ, И ИХ РАЗРЕШЕНИЕ

Жилищные споры чаще всего имеют затяжной характер (в силу особой социальной значимости и высокой стоимости предмета споров) и, как правило, ограничены кругом семьи или соседями. Для подкрепления своей аргументации при разрешении спора в суде участники зачастую обращаются в органы внутренних дел для фиксации, как им кажется, значимых фактов.

Необходимо отметить, что жилищное законодательство включает обширный перечень нормативных правовых актов, в том числе принятых в пределах своих полномочий органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Существует также обширная судебная практика. Основу жилищного законодательства составляет Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.

Разберём наиболее типичные правовые споры и ситуации, возникающие в жилищных отношениях.

Коммунальные квартиры по ряду причин часто являются предметом внимания участковых уполномоченных полиции, в том числе по причине возникающих разногласий между собственниками и (или) лицами, проживающими в них, по вопросам определения порядка пользования местами общего пользования (коридор, кухня, ванная, туалет) и, в частности, проживания лиц, не относящихся к собственникам, нанимателям или членам их семьи.

Коммунальная квартира – квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключённых в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты).

Если вселение лица, не относящегося к собственникам, нанимателям или членам их семьи, производится в комнату, которая используется нанимателем на основании договора социального найма, то данная ситуация регулируется Жилищным Кодексом Российской Федерации. Часть 2 статьи 76 Жилищного Кодекса Российской Федерации устанавли-

7

вает, что для передачи в поднаём жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Невозможно решить вопрос о заключении договора поднайма (аналога договора коммерческого найма

врамках найма социального) нанимателем единолично. Такое решение

вобязательном порядке подлежит согласованию со всеми жильцами коммунальной квартиры вне зависимости от их статуса (наниматели, собственники, члены семьи нанимателей или собственников).

Если собственник жилой изолированной комнаты решит предоставить лицу помещение для вселения и проживания, необходимо учитывать, что прямой законодательной нормы, регулирующей данную ситуацию, нет. Судебная практика, защищая в конкретных ситуациях интересы собственника жилого помещения или права и законные интересы соседей по коммунальной квартире, до 2013 года была противоречивой. Определённость в данном вопросе внесло определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2013 г. № 5-КГ13-101. В определении указывается, что собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению, то есть для заключения собственником комнаты договора коммерческого найма ему необходимо в обязательном порядке получить согласие других собственников комнат в данной коммунальной квартире.

Рассмотрим правовые аспекты вселения собственника на основании долевой собственности и, в частности, на основании «мизерных» долей. Данная ситуация, к сожалению, становится всё более типичной в крупных городах и часто освещается в средствах массовой информации. Использование схемы покупки части жилого помещения у граждан, ведущих антиобщественный образ жизни, с последующим намерением навязать свои условия купли-продажи иным участникам долевой собственности стало очень популярно в среде «серых» риэлторов. В данной схеме зачастую участвуют колоритные личности, нанимаемые риэлторами для создания невыносимых условий для проживания добропорядочных собственников. Практика показывает, что территориальные органы внутренних дел всегда втягиваются в указанные споры собственников долей в одном жилом помещении. Необходимо отметить, что ни нормы жилищного, ни нормы гражданского законодательства не устанавливают каких-либо правовых барьеров по вселению собственника жилого помещения, членов семьи собственника и иных лиц (в виде нормы, выраженной в квадратных метрах жилой площади). Единственным препятствием может стать признание регистрации гражданина фиктивной.

8

Покупатель «мизерной» доли в жилом помещении заселяется, используя пробелы в законодательстве, путём применения силы или обмана. Далее следует череда действий, призванных сделать проживание иных участников долевой собственности невозможным или затруднительным. Оказываются моральное давление и чинение препятствий в пользовании жилым помещением (замена замков, нахождение большого числа посторонних лиц в квартире, несоблюдение установленных правил тишины, нарушение правил пожарной безопасности и т. д.).

Первым шагом в решении споров участников долевой собственности стало определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 3 декабря 2013 г. № 4-КГ13-32. Верховный Суд Российской Федерации установил, что несмотря на наличие формального права на вселение в жилое помещение, в действительности такого права у сособственника, владеющего «мизерной» долей, нет. Поведение собственника, владеющего «мизерной» долей и требующего вселения, необходимо квалифицировать как злоупотребление правом с его стороны. В конкретно рассматриваемом деле обладателю 1/40 доли в праве собственности на однокомнатную квартиру не может быть выделена реальная доля, посредством которой он мог бы полноценно пользоваться жилым помещением. Как указывалось ещё в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при установлении порядка пользования домом каждому из сособственников передаётся в пользование конкретная часть строения, исходя из его доли в праве общей собственности на дом. Доля в праве собственности на жилое помещение должна быть «жизнеспособной». Данное постановление впоследствии стало опорой при разрешении споров подобного рода судами на пути защиты прав преобладающих сособственников, запрещая обладателям «мизерных» долей совершать заведомо недобросовестные действия.

Федеральная судебная практика указывает на следующие ключевые моменты при рассмотрении подобных дел:

участник общей долевой собственности на жилое помещение не всегда обладает безусловным правом на вселение в него и, как следствие, на проживание в нём, поскольку реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников;

если в квартире имеется изолированная комната, площадь которой соответствует размеру доли истца, такая доля не считается незначительной;

9