–градостроительных нормативов;
–норм инсоляции;
–санитарно-гигиенических требований.
2.4.Определение площадей землевладений и землепользователей (детские сады, школы, трансформаторные подстанции, гаражи и т.д.)
2.5.По результатам выполнения п. 2.1–2.4 заполняются табл. 1 и 2.
Содержание табл. 1:
1. Номера по плану ОНИ и ОС. Нумеруются все объекты недвижимого имущества. Если в одном здании расположены объекты, принадлежащие разным собственникам (например, жилой дом с магазином на первом этаже), то они имеют нумерацию i, j, где i – номер здания по опорному плану; j –номер объекта собственности (ОС) в этом здании, т.е. (1.1, 1.2 и
т.д.).
2.Наименование ОС. Наименования будут различными для различных номеров по плану (1.1– жилой дом, 1.2 – магазин и т.д.).
3.Число этажей. Это не обязательно целое число. Если в жилом 5- этажном доме половину первого этажа занимает аптека, то для жилого дома nЭ = 4.5, для аптеки nЭ = 0.5.
4.Площадь застройки ОНИ. Это площадь земельного участка по периметру здания или сооружения для объекта i.
Для графы 4 определяется сумма значений.
5.Общая площадь помещений ОС. Определяется по формуле
Sобщ i.j = SЗони · nэ , |
(1) |
они |
– пло- |
где Sобщ i. – общая площадь помещений объекта собственности; SЗ |
|
щадь застройки объекта недвижимого имущества; nэ – число этажей. |
|
Для каждого ОНИ определяется ΣSобщ i . Для графы 5 определяется сумма значений.
6.Площадь земельного участка, принадлежащего функционально ОНИ, (Sфi). Это площадь, используемая всеми ОС. Если имеется площадь, используемая функционально только одним ОС, расположенным в рассматриваемом здании (например, разгрузочная площадка магазина в составе жилого дома), то она не включается в Sфi, но добавляется к Sф i.j отдельно в графе 7.
7.Площадь земельного участка, принадлежащего функционально ОС,
определяется по формуле
Sф i.j = Sфi · Sобщ i.j / ΣSобщ i , |
(2) |
где Sобщ i.j и ΣSобщ i – принимаются по графе 5; Sфi – принимается по графе 6; Sф i.j – площадь, принадлежащая функционально объекту собственности.
Для графы 7 определяется сумма значений.
6
8. Площадь застройки ОС в составе ОНИ:
Sзi jос = Sз · Sобщ i.j / ΣSобщ i , |
(3) |
где Sзi jос – площадь застройки объекта собственности; Sобщ i.j , ΣSобщ i – принимаются по графе 5. Заполнение граф 9 и 10 в п. 2.7, графы 11 в п. 2.8.
Содержание табл. 2:
1.Номер по плану – объекты землевладений (ОЗВ) по п. 2.4.
2.Наименование ОЗВ.
3.Число этажей ОЗВ.
4.Площадь застройки Sз – то же, что графа 4 в табл. 1.
5.Площадь земельного участка ОЗВ – огороженная территория или площадь по периметру (трансформаторная подстанция).
Для графы 5 определяется сумма значений площадей.
6.Общая площадь помещений
Sобщ i.j = SЗ · nэ , |
(4) |
где SЗ , nэ – площадь застройки и число этажей объектов землевладений.
Для графы 6 определяется сумма значений.
2.6. Определение площади земельных участков совместного пользования объектами недвижимого имущества.
В состав площадей объектов совместного пользования включаются площади: внутриквартальных автомобильных дорог (SАД), газонов (SГ), детских площадок (SДП), мест сбора мусора (SСМ), которые определяются по опорному плану. Так как внутриквартальными автомобильными дорогами пользуются ОНИ и ОЗВ, то доля этих дорог распределяется между ними в соответствии с занимаемой общей площадью. Доля площадей автомобильных дорог, используемая объектами собственности жилого назначения, определяется по формуле
S АДЖЗ = SАД Σ S ОБЩЖЗ / ΣSОБЩ (1) + ΣSОБЩ (2) , |
(5) |
где ΣSОБЩ (1) – итог графы 5 табл. 1; ΣSОБЩ (2) – итог графы 6 табл. 2. |
|
Общая площадь совместного пользования ОНИ: |
|
S СПЖЗ = S АДЖЗ + SГ + SДП + SСМ . |
(6) |
Эта же площадь может быть определена по формуле |
|
S СПЖЗ = SК – ΣSЗУ(2) - ΣSЗУ(1) – SНТ – SАД+ S АДЖЗ , |
(7) |
где SК – площадь квартала по красной линии; ΣSЗУ(2) – итог графы 5 табл. 2; ΣSЗУ(1) – итог графы 10 табл. 1; SНТ – площадь неиспользующихся территорий.
7
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Реестр объектов недвижимого имущества |
|
|
|
|
|
Таблица 1 |
|||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
№ |
|
Наимено- |
Доля |
|
Площадь |
|
Общая |
|
|
Площадь ЗУ (м2), |
|
Площадь |
|
|
Часть площа- |
Площадь |
|
Удельный |
|||||||||||||||||
|
п/п |
|
|
вание |
числа |
|
застройки |
|
площадь |
|
|
принадлежащего |
|
застройки |
|
|
ди совместно- |
земельного |
|
показатель |
|
|||||||||||||||
|
ОНИ |
|
|
ОС |
этажей |
|
ОНИ |
|
помещений |
|
функционально |
|
ОС |
|
|
го пользова- |
участка |
|
земельной |
|
||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
nэ |
|
SЗ, м2 |
|
SОБЩ, м2 |
|
|
ОНИ |
|
ОС |
|
SЗ, м2 |
|
|
|
ния ОС |
ОС |
|
доли |
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
SФi |
|
SФij |
|
|
|
|
|
|
Sсп, м2 |
SЗУ, м2 |
|
Yзд, м2/ м2 |
|
||||||
1 |
|
|
|
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
|
|
6 |
|
7 |
|
|
8 |
|
|
|
|
9 |
|
10 |
|
11 |
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Заполняются только для объектов жило- |
|
|||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
го назначения |
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Σ |
|
Σ |
|
|
Σ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Σ |
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 2 |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Реестр объектов землевладения (ОЗВ) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||
|
№ |
|
|
Наименование ОЗВ |
|
Число этажей |
|
Площадь застройки |
Площадь ЗУ |
|
Общая площадь помещений |
|||||||||||||||||||||||||
|
п/п |
|
|
|
|
nэ |
|
|
|
|
|
ОЗВ, SЗ, м2 |
|
ОЗВ, SЗУ, м2 |
|
|
ОЗВ, SОБЩ, м2 |
|
||||||||||||||||||
|
1 |
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
3 |
|
|
|
|
|
4 |
|
|
|
|
5 |
|
|
|
6 |
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Σ |
|
|
|
|
|
Σ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Нормативные и фактические удельные показатели земельной доли жилых объектов |
|
Таблица 3 |
|||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Удельный показатель земельной доли |
|
Дефицит, избыток площадей |
|||||||||||||||||||||
|
|
|
№ |
|
Число этажей |
|
Общая площадь |
|
|
|
|
общего пользования |
|
|
|
|||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
|
|
п/п |
|
|
|
помещений |
|
|
нормативный |
|
фактический |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
nэ |
|
SОБЩ, м2 |
|
|
|
|
YЗД Н |
|
|
|
|
YЗД Ф |
|
|
|
|
|
м2 |
|
|
% |
|
|
|
|||||
|
1 |
|
|
2 |
|
3 |
|
|
|
|
|
|
4 |
|
|
|
|
5 |
|
|
|
|
6 |
|
|
7 |
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8
2.7. Заполнение граф 9 и 10 табл. 1.
9. Часть площади совместного пользования ОС жилого назначения:
S СПЖЗi.j = S СПЖЗ SОБЩi.j / ΣS ОБЩЖЗ , |
(8) |
где SСП – определяется по п. 2.6, SОБЩi.j и ΣS ОБЩЖЗ – по табл.2. |
|
10. Площадь земельного участка ОС жилого назначения: |
|
SЗУЖЗi.j = S СПЖЗi.j + SФЖЗi.j + SЗЖЗОСi.j , |
(9) |
где составляющие формулы (9) определяются по табл. 2. Для графы 10 определяется сумма значений.
2.8. Определение удельного показателя земельной доли для зданий жилого назначения (графа 11, табл. 1):
YЗД = SЗУi.j ⁄ SОБЩi.j , |
(10) |
где YЗД – показывает площадь земельного участка, приходящегося на м2 общей площади помещений; SЗУi.j и SОБЩi.j определяются по табл. 1.
3. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ СОВРЕМЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ КВАРТАЛА
3.1. Анализ эффективности выполняется для жилых объектов в табл.3. Содержание табл. 3:
1.Номер по плану жилого объекта в соответствии с графой 1 табл. 1.
2.Число этажей по графе 3 табл.1.
3.Общая площадь помещений из графы 5 табл. 1.
4.Нормативный удельный показатель земельной доли YЗДН определен в соответствии с [4, 5, 6] (табл.4).
Нормативный удельный показатель земельной доли |
Таблица 4 |
|||||||
|
|
|
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
YЗДН для жилых зданий секционного |
1,18 |
0,98 |
0,84 |
0,81 |
0,79 |
|
0,79 |
|
типа |
|
|
||||||
этажность |
3 |
5 |
9 |
12 |
16 |
|
20 |
|
5 Фактический удельный показатель земельной доли принимается по табл.1, графа 11.
6,7. Отклонение площади земельной доли на здание от нормативного значения определяется по формулам
Д, И (М2) = YЗД Н · SОБЩi.j - SЗУi.j , |
(11) |
Д, И (%) = SЗУ i.j · 100% / (YЗД Н · SОБЩi.j). |
(12) |
9
Положительная величина в формуле (11) и процент более 100 в формуле (12) указывают избыток (И) , отрицательная и процент менее 100 – дефицит (Д) земельной доли.
3.2. Рекомендации по изменению использования земель и площадей квартала.
Определяется усредненный нормативный удельный показатель земельной доли и фактический для обследуемого квартала по формулам
YСР Н = Σ (YЗД Н i · n i ) / Σ n i ; |
(13) |
|
YСР Ф = Σ (YЗД Ф i |
· n i ) / Σ n i , |
(14) |
где n i – число домов этажностью I; |
YЗД Н i – нормативный удельный |
|
показатель земельной доли для здания этажностью i; YЗД Ф i |
– фактический |
|
удельный показатель земельной доли для здания этажностью i.
В результате анализа усредненного удельного показателя земельной доли и сравнения YЗД фактического с нормативным вносятся предложения по более рациональному использованию территории квартала.
10