Статья: Сущность ипотечного кредитования

План

1. Сущность ипотечного кредитования

2. Субъекты ипотечного кредитования

3. Виды ипотеки

4. Модели погашения ипотечного долга

5. Преимущества и недостатки ипотеки

Литература

1. Сущность ипотечного кредитования

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит - одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался "ипотекой", в переводе с древнегреческого - "подпорка", "подставка". Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте.

Кредит выдаётся обычно на длительный срок. Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам кредитов, особенно в случае низкой оценки рисков, которой, например, может способствовать низкое соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости, ликвидность и другие причины. Обычно банк выдвигает к заёмщику ипотечного кредита менее жёсткие требования, чем при других видах кредитования, тем не менее, обычной практикой является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита часто осуществляется равными платежами - аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа () вычисляется по формуле:

,

где -- величина (тело) кредита, -- величина процентной ставки за период (в долях), -- количество периодов. Но существуют и многие другие программы погашения. Одна из иных форм - дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале, до минимума в конце); здесь размер первого платежа () таков:

.

Зачастую ошибочно полагают, что достоинством этой формы платежей является меньшая сумма процентов (меньше переплата). На самом деле, главное различие состоит в перераспределении нагрузки выплат между различными периодами погашения. ипотека залог имущество платеж

Ипотечный брокеридж - это услуги по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов. Ипотечным брокериджем занимается подготовленный для этой деятельности специалист - ипотечный брокер.

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

в силу закона;

в силу договора.

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) - ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

Продажа в кредит.

Рента.

Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) - ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

2. Субъекты ипотечного кредитования

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство.

Заемщики (залогодатели) - физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог.

Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.

Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.

Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.

Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам.

Операторы вторичного рынка специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

Риелторские фирмы - юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д.

3. Виды ипотеки

Существуют различные виды ипотечных кредитов. Вот некоторые из них:

1. кредит на недвижимость

2. ипотека на дом

3. ипотека на жилье

4. ипотека на загородный дом

5. ипотека на квартиру

6. ипотека на квартиру в новостройке

7. ипотека на комнату

8. ипотека на коттедж

9. ипотека на новостройки

10. ипотека на покупку квартиры в новостройке

11. кредит на покупку жилья

12. кредит на покупку квартиры

Ипотечные кредиты под залог

Большинство ипотечных брокеров предоставляют ипотеку или ипотечные кредиты под залог различной собственности или имущества:

1. кредит под залог дома

2. кредит под залог имущества

3. кредит под залог квартиры

4. кредит под залог коттеджа

5. кредит под недвижимость

4. Модели погашения ипотечного долга

При оформлении кредитных сделок, несмотря на противоречивость интересов партнеров, можно найти компромиссное решение, устраивающее обе стороны. Одним из способов установления компромисса сторон является выбор модели ипотечного кредитования, которая была бы выгодна обеим сторонам сделки. Кратко остановимся на особенностях предлагаемых финансовых моделей.

Модель № 1

Формирование плана погашения долга по данной модели происходит следующим образом. Фактическая стоимость объекта недвижимости считается для покупателя задолженностью, выплачиваемой кредитору равными суммами в каждом отчетном периоде установленного срока погашения. Кроме погашения суммы задолженности покупатель выплачивает проценты за рассрочку платежа, начисляемые по ставке сложных процентов один раз в конце каждого отчетного периода на остаток долга по задолженности в ипотечный фонд на начало каждого отчетного периода. Сумма выплаты за рассрочку платежа зависит от размера установленной на момент начала выплат величины задолженности, нормы процентов и срока погашения задолженности.

Практическая целесообразность использования этой модели заключается в том, что она позволяет равномерно распределить сумму задолженности в течение всего периода погашения. Данный метод погашения задолженности (равными взносами) можно отнести к стандартной схеме ипотеки. Но в современных условиях становятся необходимыми гибкие схемы возврата платежей, учитывающие потребности, как должника, так и кредитора. Этому условию удовлетворяют финансовые модели №2, 3.

Модель №2

При формировании плана погашения долга по финансовой модели №2 фактическая стоимость объекта недвижимости считается для покупателя задолженностью, выплачиваемой кредитору в каждом отчетном периоде установленного срока погашения. Кроме погашения суммы задолженности покупатель выплачивает проценты за рассрочку платежа, начисляемые по ставке сложных процентов один раз в конце каждого отчетного периода на остаток долга по задолженности в ипотечный фонд на начало каждого отчетного периода.

Главной особенностью предложенной модели является ее особая привлекательность для заемщиков, поскольку здесь происходит снижение расходов должника на начальных этапах погашения долга при помощи переноса основной тяжести платежей на более поздние этапы. Такая схема ипотеки привлекает клиентов, которые ожидают роста своих доходов в будущем. К этой категории заемщиков могут быть отнесены начинающие предприниматели, молодые семьи и т.п.

Модель №3

Формирование плана погашения долга по финансовой модели №3 предполагает, что фактическая стоимость объекта недвижимости считается для покупателя задолженностью, выплачиваемой кредитору в каждом отчетном периоде установленного срока погашения равными денежными суммами, на которые начисляются проценты за рассрочку платежа по ставке сложных процентов один раз в конце каждого отчетного периода.

В данной модели, в отличие от предыдущей, первые срочные уплаты больше, чем последующие. Подобная схема ипотеки выглядит более привлекательной для кредитующей стороны, но при определенных условиях она может представлять интерес и для заемщика.

В настоящее время система ипотечного кредитования в российских регионах формируется стихийно. В 30 субъектах РФ приступили к реализации собственных ипотечных программ, что свидетельствует о возрастающем интересе к этому механизму. Однако не следует ипотечное кредитование замыкать только рамками жилищной сферы. Ипотечное кредитование является действенным механизмом, способствующим оттоку капитала из сферы текущего потребления и его движению в сферу капитального строительства. Благодаря ипотечному кредитованию происходит расширение объема платежеспособного спроса на жилье, промышленные здания, сооружения и др. Под воздействием этого создается мультипликативный эффект, что ведет к активизации инвестиционной деятельности и оживлению экономики в целом. В этой связи проблема развития ипотеки представляет особую актуальность для страны с переходной экономикой.