2. Общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Как и при супружеских отношениях, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.
2. Роль судебной практики в сфере реализации прав
В настоящее время понятие недвижимости закреплено в ч. 1 ГК РФ. При этом законодатель выделяет ряд существенных признаков. Во-первых, недвижимость - это вещь, т.е. определенный предмет материального мира, который предназначен удовлетворять наши потребности и находящаяся в обладании человека. Другие виды имущества, в том числе и имущественные права, недвижимыми быть не могут ни в силу указания закона, ни по своей природе. Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки, т.е. земля и все, что прочно и неразрывно с ней связано. В-третьих, перемещение объекта недвижимости без нанесения несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Здесь же, в ч. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, дается примерный перечень отдельных видов недвижимости. Это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и иное имущество, отвечающее названным признакам [1.1.2].
Несмотря на все это, сегодня спорных вопросов как о самом объекте «недвижимости», так и вопросов, касающихся сделок с недвижимостью, очень много. Прежде всего, это относится к разграничению объектов недвижимости от так называемых временных сооружений. Современные технологии позволяют без особого ущерба переносить с места на место здания и сооружения, отнесение которых к недвижимому имуществу не вызывает сомнения. В связи с чем такой критерий, как невозможность перемещения объекта недвижимости без несоразмерного ущерба назначению, становится относительным. Следовательно, «только невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связь этого имущества с земельным участком» [2.2.2]. В настоящее время некоторые ученые предлагают различные «дополнительные» критерии для отнесения объекта к недвижимости [2.2.21]. Также ряд авторов считают, что перенос имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом [2.2.4]. Для участников гражданских правоотношений на рынке недвижимости особенно важна степень защищенности и чистоты совершаемых сделок. В связи с этим роль судебно практики как источника права в данной сфере несоизмеримо возросла. Данный источник права позволяет лучше разобраться во многих спорных вопросах касающихся оборота недвижимости. Таким образом, представляется необходимым изучать не только теорию данного вопроса, но и судебную практику, так как именно на практике раскрываются все спорные теоретические проблемы, связанные с оборотом недвижимости [2.2.20].
В последнее время вырос объем дел, связанных с вопросами недвижимости, рассматриваемых судами общей юрисдикции. Это объясняется прежде всего тем, что в соответствии с процессуальным законодательством компетенцию судов общей юрисдикции составляет разрешение споров с участием граждан, таким образом, наиболее высок в общем объеме споров удельный вес споров по поводу жилых помещений. Большую роль в формировании единой судебной практики сыграло Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. №8 о некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [2.2.6]. Зачастую именно на основании актов, принимаемых судебными органами, формируются те или иные направления развития отношений в сфере недвижимости [2.2.7].
Отдельные вопросы сделок с недвижимостью имеются в постановлениях Президиума Верховного Суда РФ, которыми утверждены Обзоры судебной практики: от 14 мая 1997 г. - Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 1997 г. (по гражданским делам) [2.3.3]; от 1 октября 1997 г. - Обзор судебной практики за второй квартал 1997 г. (по гражданским делам) [2.3.4]; от 14 января 1998 г. - Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второе полугодие 1997 г. (по гражданским делам) [2.3.5]; от 1 августа 1998 г. - некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам [2.3.6]; от 19 июля 1999 г. - некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам [2.3.7]; от 28 июня 2000 г. - Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 1 квартал 2000 г. [2.3.8]; от 9 июля 2003 г. - Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 1 квартал 2003 г. [2.3.9]; и т.д.
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть гражданского оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Такая ситуация обусловлена вовлечением в гражданский оборот все большего числа объектов недвижимости, а также относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью. При таких обстоятельствах приобретает весьма важное значение практика российских судебных органов, среди которых центральное место занимает Высший Арбитражный Суд РФ [2.2.3]. В зависимости от органа, который принимает решение, судебно-арбитражные акты могут быть классифицированы следующим образом. - Постановления, принимаемые Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ. Этими актами даются разъяснения по вопросам судебной практики, которые имеют обязательный характер для арбитражных судов (ст. 13 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 г. №1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации») [2.3.10].
Постановления, принимаемые Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ при разрешении конкретных дел. Эти судебные акты имеют прецедентное значение. Так, например, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ своим Постановлением от 27 апреля 2002 г. №11011/01) <19> поясняет, насколько существенным является несоблюдение норм ГК РФ. Высший Арбитражный Суд РФ согласно нормам ГК считает обязательным условием внесение в договор купли-продажи не только адреса объекта продажи, но и точных данных месторасположения нежилого помещения, так как оно является составной частью другого недвижимого имущества, а также площади помещения [2.3.11].
Постановления, принимаемые Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ по результатам рассмотрения отдельных вопросов судебной практики. Этими судебными актами утверждаются обзоры судебно-арбитражной практики, которые доводятся до сведения арбитражных судов в виде информационных писем (ст. 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации»). Так, в информационном письме от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» [2.3.12]. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ доводит до сведения арбитражных судов, что в своих решениях по спору о понуждении заключения договора купли-продажи помещения они должны отразить оценку всех условий, на которых стороны обязаны заключить договор, а в резолютивной части указать предмет и существенные условия договора, в частности цену договора. Существенное влияние на стабилизацию судебно-арбитражной практики по разрешению споров с недвижимостью оказали обзоры практики, направленные арбитражным судам в виде информационных писем Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ: - от 5 мая 1997 г. №14 - Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров [2.3.13];
- от 13 ноября 1997 г. №21 - Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости [2.3.14];
- от 1 июня 2000 г. №53 - о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений [2.3.15];
- от 16 февраля 2001 г. №59 - Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2.3.16];
- от 28 января 2005 г. №90 - Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке [2.3.17].
Прецедентное значение имеют постановления, принимаемые Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ при разрешении споров по конкретным делам в порядке надзора. Дела, рассмотренные Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ при разрешении споров по сделкам с недвижимостью, исчисляются сотнями. Постановления, принятые по результатам рассмотрения этих дел, как правило, публикуются в официальном печатном органе Высшего Арбитражного Суда РФ - «Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации» [2.3.18].
Громадное количество споров, а вместе с тем и большой объем судебной практики связаны с применением норм Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Центральное место здесь занимает Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1.1.3]; Многие из сделанных в Обзоре выводов и рекомендаций, а также их мотивация требуют внимательного рассмотрения и подробного анализа. Согласно данному Закону государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 1 ст. 2 Федерального закона о регистрации). Судебная практика показывает, что даже хорошо организованная система регистрации прав не может исключить всех случаев, когда право регистрируется не за правообладателем, а за другим лицом. Споры, возникающие впоследствии, обусловлены, как правило, не самой регистрацией, а столкновением имущественных интересов по поводу обладания вещью. Установление практики рассмотрения таких споров прошло не без осложнений. В некоторых случаях наличие в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект зачастую являлось основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку суд полагал, что единственным допустимым доказательством существования зарегистрированного права собственности является соответствующее свидетельство или выписка из ЕГРП [2.3.19].
Заключение
Из всего вышеизложенного можно сделать выводы, что, несмотря на обилие как научных работ, так и судебной практики, посвященной вопросам регулирования оборота недвижимости, в российском праве сохраняется ряд спорных вопросов, касающихся не только самого понятия недвижимости, но и вопросов, связанных с государственной регистрацией сделок с недвижимостью. Необходимо с учетом судебной практики и в связи с существующими пробелами, которые данная практика выявляет, закончить формирование в Российской Федерации цивилизованного рынка недвижимости. С учетом выявленных судебной практикой проблем необходимо принять ряд законодательных актов, определяющих порядок организации сделок с недвижимостью. Безусловно, принятие таких актов не решит всех проблем. Однако даже это может существенным образом изменить ситуацию с участием недвижимого имущества в предпринимательском обороте в лучшую сторону. Тем не менее стоит заметить, что о судебной практике как основном источнике вопросов, касающихся недвижимого имущества ввиду ее недостаточности пока говорить рано. Само применение законодательства о недвижимости в судебной практике достаточно сложно, поскольку до конца неясно, чем следует руководствоваться суду, оценивая действия участников рынка недвижимости при наличии многочисленных пробелов в законе. Споры о том, является ли судебно-арбитражная практика источником права, не утихают. Однако и сторонники, и противники признания нормотворческого характера судебной практики сходятся в одном - чрезвычайной важности принимаемых судом постановлений [2.3.22].
Библиография
1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество. Государственная регистрация и проблемы правового регулирования. Издательство: Волтерс Клувер, 2007 г. Твердый переплет, 504 стр.
2. Чубаров В.В. «Проблемы правового регулирования недвижимости» М.: Статут, 2006. - 336 с.
. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте М.: Волтерс Клувер, 2006. - 350 с.
4. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. - М.: МЭГУ, 1998. - 320 с.
5. Иващенко С.Б. Движимое и недвижимое имущество, критерии разграничения // Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности органов внутренних дел. - М. БЕК, 1997. - С. 87-114.
. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М.: Бек, 1986. -56 с.
. Гумаров И.Е. Понятие вещи в современном гражданском праве России // Хозяйство и право. - 2000. - №3. - С. 75-89.
. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому Кодексу РФ // Журнал российского права. - 2004. - №6. - С. 88-94.
. Гражданское право: В 2 т. Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 1998. -816 с.