Курсовая работа (т): Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Сильные стороны (потенциал) города Ярославля, его преимущества по сравнению с другими городами:

Удобное географическое положение, близость к Москве и Областным центрам Иваново, Кострома, Вологда. Промышленный и административный центр Ярославской области. Благоприятный климат.

Узловой центр транспортных магистралей - железнодорожных, водных, автомобильных.

Развитый многоотраслевой научно-технический, промышленный потенциал.

Развитая система высшего профессионального образования.

Активность руководителей предприятий в экономической сфере, в т.ч. наличие различных советов, которые поднимают проблемы организаций, способствуют их решению.

Инвестиционная привлекательность города.

Развитый торговый сектор, разнообразие ассортимента, широкий ценовой диапазон.

Уникальный природный ландшафт города, расположение на берегу двух рек, наличие живописной набережной. Богатейшее историческое, архитектурное наследие, историческая часть города включена в список наследия ЮНЕСКО.

Высокий туристический потенциал. Город входит в традиционные места посещения иностранными туристами в России (Золотое кольцо).

Высокий уровень удовлетворения культурных потребностей жителей города.

Развитая система средств массовой информации.

Слабые стороны города Ярославля, в чем он уступает потенциальным конкурентам:

Значительное влияние финансово-экономического кризиса на экономическую и социальную сферы города: спад объемов производства, рост безработицы.

Низкая конкурентоспособность промышленных предприятий из-за недостаточно высоких темпов технического перевооружения. Высокий износ основных фондов промышленных предприятий.

Недостаточная загрузка производственных мощностей промышленных предприятий, особенно в условиях кризиса, вызванная падением спроса на выпускаемую продукцию.

Недостаточно эффективная работа по привлечению инвестиций в инфраструктуру города, повышению конкурентоспособности выпускаемой продукции.

Незначительное количество предприятий, выпускающих конечный технологический продукт.

Слабое развитие малого и среднего бизнеса в наукоемких отраслях промышленности, жилищно-коммунального хозяйства.

Недостаточные объемы жилищного строительства, особенно в условиях кризиса.

Высокая перегруженность центра города транспортом.

Недостаточно высокий уровень качества услуг жилищно-коммунального хозяйства.

Дефицит квалифицированных рабочих кадров, нехватка рабочих средней и высокой квалификации в результате низкой привлекательности рабочих специальностей среди молодежи.

Недостаточный уровень развития сопутствующего туристического сервиса.

Сложная демографическая ситуация, естественная убыль населения.

Заболеваемость населения из-за проблем экологического характера.

Выводы: Для развития Ярославля и яр. области необходимо развитие промышленности и сельского хозяйства, увеличение объемов производства, введение в строй новых предприятий, за счет привлечения инвестиций, снижение роста безработицы, увеличение заработной платы, развитие социальной сферы района, а также улучшение демографической ситуации.

5.3 Обзор сегмента рынка, к которому относится объект оценки

Анализ рынка торговой недвижимости, проведенный на основании мониторинга цен предложений и аренды по состоянию на март 2015 года, показал следующее:

арендные ставки в целом по городу находятся в диапазоне от 270 до 1500 руб./кв.м/мес. (медиана 599 руб./кв.м/мес.).

Таблица 5 - Арендные ставки по административным районам

Предложения в целом по городу находятся в диапазоне от 2450 до 759000 руб./кв.м (медиана 77357 руб./кв.м).

Таблица 6 - Цены предложений по административным районам г.Ярославля

Уровень средней цены предложения и арендной ставки за 1 кв. м коммерческой недвижимости в разрезе районов можно представить следующим образом:

Рисунок 5 - Диапазон цен предложений в разрезе районов

Проведенный анализ показал практически одинаковый уровень среднего значения цен предложений (за исключением Красноперекопского района).

Что касается среднего уровня арендных ставок, то он также практически одинаков, за исключением Дзержинского района, где арендные ставки самые высокие.

Рисунок 6 - Диапазон арендных ставок в разрезе районов

Вывод: установлено, что в структуре предложений торговых помещений на продажу и в аренду по районам лидирующую позицию занимают центральные районы г. Ярославля. Основная доля объектов торговой недвижимости, сдаваемых в аренду и предлагаемых на продажу - это вторичный рынок недвижимости, где большую часть предложений по типу строения занимает часть помещения.

Максимальное количество предложений торговых помещений, выставленных на продажу, зафиксировано в диапазоне от 0 до 100 кв.м. с диапазоном цен от 22000 до 38000 руб. за кв.м. Максимальное количество предложений торговых помещений, предлагаемых в аренду, зафиксировано в диапазоне от 0 до 150 кв.м. с диапазоном цен от 500 до 1900 руб. за кв.м. в месяц.

Среднегодовой рост арендных ставок составляет в целом 14,3 %, а среднегодовой рост цен предложений составляет в целом 5 %.

6.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (ФСО №1).

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Наиболее эффективное использование не является абсолютным. Оно отражает мнение оценщика, исходя из анализа господствующих рыночных условий.

Использование объекта должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.

Объект оценки представляет собой помещение торгового назначения, расположенное на первом этаже нежилого здания, расположенного на земельном участке площадью 517 кв. м.