Курсовая работа (т): Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Ярославский государственный технический университет»

Кафедра «Экономики и управления»

Работа по дисциплине «Экономика недвижимости»

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Задание выполнила

студентка гр. ЭЭ-27 Воронова А.И.

Задание на оценку

Содержание

1.   Основные факты и выводы

2.   Допущения и ограничительные условия

3.   Применяемые стандарты оценочной деятельности

4.   Описание объекта оценки

5.   Анализ рынка объекта оценки

5.1 Обзор общеэкономической ситуации

5.2 Характеристика Ярославского региона

5.3 Обзор сегмента рынка, к которому относится объект оценки

6.   Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

7.   Описание процесса оценки

8.   Расчет рыночной стоимости объекта оценки

8.1 Сравнительный подход

8.2 Затратный подход

8.3 Доходный подход

8.4 Согласование результатов и заключение рыночной стоимости

Список использованных источников

1.
Основные факты и выводы

2.
Допущения и ограничительные условия

1.1    Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь с учетом указанных в нем целей.

Оценщики не несут ответственности за юридическое описание прав на оцениваемую собственность. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме ограничений, оговоренных в Отчете.

.2 Оценщики предполагают отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты оценки. Оценщики не несут ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.

1.3    Исходные данные, использованные Оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому в Отчете содержатся ссылки на источники информации.

.4      Мнение Оценщиков относительно стоимости объекта действительно только на дату определения стоимости объекта оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

.5      Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

.6      Отчет содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном Отчете.

.7      Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

3.
Применяемые стандарты оценочной деятельности

Отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» ФЗ-№135 и действующими Федеральными стандартами оценки:

. ФСО №1, утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»;

. ФСО №2, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»;

. ФСО №3, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

4.
Описание объекта оценки

Таблица 1 - Описание земельного участка

Таблица 2 - Описание здания

рыночная стоимость недвижимость оценка

Коммерческая характеристика объекта

Объект оценки (жилое пятиэтажное здание), расположен в центральной части города Ярославль на Пр-т Ленина, д. 46., что обеспечивает высокий уровень посещения. Данный микрорайон социально-экономически хорошо развит и имеет значительный спрос на коммерческую недвижимость.

Объект находится на не огороженной и не охраняемой территории. К зданию проведены все инженерные коммуникации. Имеется благоустроенный хороший подъезд (асфальтированная дорога). Оцениваемое здание имеет один центральный вход, небольшую парковку на территории.

Назначение объекта оценки - торговое (магазин «Фронтекс»). В данном здании находится два торговых помещения, которые сдаются в аренду. Что приводит к высоким доходам собственника и является преобладающим фактором для потенциального покупателя.

Рисунок 1 - Местоположение объекта оценки на карте г. Ярославль

5.
Анализ рынка объекта оценки

5.1 Обзор общеэкономической ситуации

Таблица 3 - Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду предыдущего года)

¹ Оценка Минэкономразвития России.

² Первая оценка Росстата.

⁴ Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды". С учетом поправки на неформальную деятельность.

⁵ С учетом поправки на неформальную деятельность.

⁶ Индекс пересчитан в связи с уточнением данных по производству сельскохозяйственной продукции

⁷ Оценка Росстата.

⁸ Итоги уточнены по данным годового отчета за 2010-2011 годы.

⁹ За 2012 год - предварительные данные.

¹⁰ Данные изменены за счет уточнения респондентами предварительных данных за ноябрь в отчете за декабрь 2012 года.

Вывод: В начале 2015 года в отдельных сферах экономики региона наблюдались позитивные тенденции: увеличился объём производства продукции сельского хозяйства во всех категориях хозяйств, оборот розничной торговли снизился, зафиксирован рост объёма строительных работ, жилищного строительства. Сохранилась тенденция увеличения темпов роста реальной заработной платы. Отмечалось снижение уровня регистрируемой безработицы.

Индекс промышленного производства по итогам января 2015 года увеличился на 3,9 %. Негативное влияние на экономическую ситуацию в области оказало снижение инвестиционной активности.

5.2 Характеристика Ярославского региона

Ярославская область - субъект Российской Федерации, входит в состав Центрального федерального округа. Площадь Ярославской области составляет 36,2 тыс. кв.км. Расстояние от областного центра до Москвы - 282 км. Ярославская область объединяет 17 муниципальных районов и 3 городских округа. Административный центр - город Ярославль. Крупнейшие города: Ярославль, Рыбинск, Переславль-Залесский, Тутаев, Углич, Ростов.

Ярославская область входит в число наиболее развитых в промышленном отношении регионов страны. Около 300 ярославских предприятий имеют федеральное значение и являются лидерами в своих отраслях. Ведущими отраслями промышленности Ярославской области являются машиностроение и металлообработка, пищевая, химическая и нефтехимическая промышленность. Население Ярославской области составляет 1271766 человек.

Правительством Ярославской области был взят курс на активную внешнеэкономическую и межрегиональную политику. Сегодня продукция Ярославских предприятий поставляется в 93 страны мира. Основными продуктами экспорта являются продукция машиностроения, нефтехимическая продукция. Основные продукты импорта - продукция машиностроения, химическая продукция, потребительские товары, продукты питания.

Транспортная система Ярославской области имеет всероссийское и международное значение и включает в себя железнодорожные, автомобильные, водные, воздушные и трубопроводные транспортные потоки, обеспечивая возможность проведения смешанных перевозок. Через Ярославскую область проходит автомагистраль федерального значения М8 «Холмогоры», соединяющая регион с Москвой, Вологдой и Архангельском.

По итогам прошедшего 2014 года в экономике региона наблюдались разнонаправленные тенденции. Положительную динамику демонстрировали оборот розничной торговли и общественного питания. Сохранялась тенденция увеличения темпов роста реальной заработной платы и реальных располагаемых денежных доходов относительно уровня прошлого года. Отмечается снижение уровня регистрируемой безработицы.

Вместе с тем, по ряду показателей в регионе не удалось достичь уровня предыдущего года, что во многом объясняется замедлением темпов роста в российской экономике. Отрицательная динамика наблюдалась по индексу промышленного производства, сельского хозяйства, инвестиций в основной капитал, объему работ по виду деятельности «Строительство», объему платных услуг.

Индекс промышленного производства за 2014 год составил 92,5% к уровню 2013 года, в том числе по обрабатывающим производствам - 91,6%. Наибольший спад производства в обрабатывающем секторе наблюдался в производстве машин и оборудования - 84% к уровню 2013 года. Наибольший прирост промышленного производства в обрабатывающем секторе зафиксирован в химическом производстве - 109,3%, в обработке древесины и производства изделий из дерева - 104,5%. В рейтинге регионов по темпам роста промышленного производства по итогам 2013 года Ярославская область занимает 17-е место в ЦФО и 79-е место в РФ.

По итогам 2014 года производство продукции сельского хозяйства составило 99,6% к уровню 2012 года. Ярославская область по темпам роста производства продуктов животноводства по всем категориям хозяйств по итогам 2013 года в рейтинге субъектов занимает: по производству скота и птицы на убой (в живом весе) - 13-е место в ЦФО и 43-44-е места в РФ; по производству молока - 2-е место в ЦФО и 19-20-е места в РФ; по производству яиц - 7-е место в ЦФО и 22-24-е места в РФ.

В 2014 году организациями всех видов экономической деятельности, включая субъекты малого предпринимательства и объем инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами, использовано 74262,3 млн. рублей инвестиций в основной капитал, что составило 87,0% к 2012 г. (в сопоставимых ценах). Основная доля инвестиций в основной капитал в 2013 году осуществлялась организациями: обрабатывающих производств - 32,7%; транспорта и связи - 23,0%. Основными направлениями использования инвестиций являлись приобретение машин, оборудования, транспортных средств, производственного и хозяйственного инвентаря - 40,6%, возведение зданий нежилого назначения и сооружений - 33,8%, строительство жилья - 24,5%.

Таблица 4 - Основные показатели социально-экономического развития города Ярославля