Материал: Функционирование рынка недвижимости

государственные и муниципальные объекты недвижимости.

. По отраслям:

промышленные объекты;

сельскохозяйственные объекты;

общественные здания и сооружения;

рекреационные и т.д.

. По функциональному назначению:

жилая недвижимость;

производственные здания;

непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);

гостиницы;

торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

. По виду объектов недвижимости:

земельный рынок;

здания и сооружения;

помещения;

предприятия как имущественные комплексы;

кондоминиумы;

вещные права;

многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

создание новых объектов недвижимости;

передачу прав на недвижимость;

установление равновесных цен на объекты недвижимости;

эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника:

куплю-продажу объектов недвижимости;

наследование;

дарение;

мену;

обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

•с частичным или полным изменением состава собственников:

приватизацию;

национализацию;

изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

внесение в уставный капитал;

• без смены собственника:

инвестирование в недвижимость;

развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

управление, эксплуатация;

залог;

аренду;

передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

ренту;

пожизненное содержание с иждивением;

передачу в доверительное управление;

введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» - экономическими спадами и подъемами.

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

низкой ликвидностью;

цикличным характером: циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

высоким уровнем трансакционных издержек.

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Глава 2. Государственное регулирование рынка недвижимости

.1 Направления государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

1) государственные и муниципальные органы и организации;

2) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

путем прямого вмешательства, т. е. административным способом;

косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Одним из наиболее значимых направлений государственного регулирования рынка недвижимости является административное направление. Главными требованиями, предъявляемыми к административному регулированию, являются: обеспечение равных условий для всех участников экономической деятельности, свобода принятия решений и ответственность за результаты своей деятельности. Административное воздействие на рынок недвижимости имеет следующие цели:

содействие прогрессивному бескризисному развитию сферы недвижимости, которое выражается в достаточном для нужд рынка производстве объектов недвижимости, поддержании их в функциональном состоянии, а также в осуществлении на рынке функции обоснованного перераспределения собственности;

обеспечение рационального налогообложения недвижимости для формирования устойчивых источников доходов государственных и местных бюджетов;

проведение эффективной административной и финансовой политики в сфере управления недвижимостью.

В настоящее время в России структуры, способствующие совершению сделок с недвижимостью, продолжают находиться в зачаточном состоянии. Серьезными проблемами развития отечественного рынка недвижимости являются:

отсутствие четкого правового и организационного механизма обеспечения операций на рынке недвижимости,

фактическое отсутствие информационного обеспечения функционирования рынка;

недостаточная степень вовлечения в легальный экономический оборот, что приводит к низкой эффективности использования этого важного стратегического ресурса;

абсолютная неадаптированность системы эксплуатации объектов недвижимости к рыночным отношениям, поскольку в данной системе отсутствуют какие-либо конкурентные начала.

Формированию и развитию вторичного рынка должна способствовать более четкая регламентация использования недвижимости и внедрение более совершенных (эффективных) способов заключения сделок с недвижимой собственностью. Одним из таких способов является система государственной кадастровой регистрации прав на недвижимое имущество.

Основной целью внедрения такой системы является реализация четких и ясных правил совершения сделок с недвижимостью, использования и ограничение использования недвижимой собственности. Согласно принятому федеральному закону государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним; а также аренда, ипотека недвижимости, права собственности в кондоминиумах, доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом, предприятия в виде имущественных комплексов, и.т. д.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

создание нормативной базы - законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости - лицензирование, регистрация;

установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидий;

) реализации государственных целевых программ;

) амортизационной политики;

) внешнеэкономической деятельности.

Также важным направлением государственного регулирования рынка недвижимости является финансово-кредитное регулирование. Главными целями такого регулирования являются: содействие организованному развитию рынка недвижимости на основе интенсивного привлечения частных инвестиций, а также возможность использования недвижимого имущества в качестве объекта финансовых вложений. Наиболее важная задача, реализуемая в ходе достижения этих целей, заключается в создании инфраструктурной системы привлечения финансовых средств. Основными элементами такой системы являются развитый рынок ипотечных кредитов и эффективный механизм государственной поддержки и стимулирования инвестирования в недвижимость.

2.2 Необходимость государственного регулирования рынка недвижимости

В настоящее время становление отечественного рынка недвижимости сопровождается влиянием ряда как позитивных, так и негативных факторов. К числу основных позитивных факторов повышающих управляемость рынка недвижимости следует отнести следующие:

массовая приватизация жилья, предприятий сферы обслуживания и промышленности;

демонополизация в сфере строительства и эксплуатации недвижимости;

становление механизма рыночного ценообразования на недвижимость.

Все перечисленные факторы создают стартовые основы для формирования рынка недвижимости и закладывают базовые условия его дальнейшего развития.

Однако, несмотря на ряд позитивных сдвигов, становление рынка недвижимости в стране в настоящее время идет непозволительно медленно, и бессистемно. К основным факторам, тормозящим его развитие можно отнести:

макроэкономическая нестабильность (непредсказуемость нормативных актов, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

инфляция и финансовая нестабильность (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

нечеткость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Важно отметить, что с переходом к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Однако имеющая сегодня место неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают определенный отпечаток на развитие российского рынка недвижимости и снижают уровень его предсказуемости и управляемости.

Как видно из приведенного перечня факторов отрицательные процессы, происходящие на рынке недвижимости, в первую очередь, обусловлены политической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказывается на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.

Экономическая политика, проводимая как федеральными, так и местными органами власти, к сожалению, не создает реальных предпосылок для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке недвижимости. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлтерскими компаниями.

Однако, несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и кодексы их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

На основе вышеизложенного можно сделать вывод о необходимости неотложного государственного регулирования процессов становления и развития цивилизованного рынка недвижимости в нашей стране. Для этого требуется от государства проведения целенаправленной государственной политики в сфере недвижимости в следующих основных направлениях:

. Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обеспечивающей защиту прав граждан и юридических лиц на права их собственности на различные виды недвижимости.

. Проведение устойчивой политики по развитию рынка земли, которая должна сводиться к упорядочению отношений собственности на землю и развитию правовых механизмов оборота прав на аренду и куплю- продажу земельных участков, находящихся в различной собственности.