Таблица 5. Параметры, постоянные при расчетах (скалярные)
|
показатель |
значение |
|
|
средняя площадь квартиры в новостройках, кв. м |
90 |
|
|
средняя площадь квартиры в новостройках массового класса, кв. м |
70 |
|
|
средняя площадь квартиры в новостройках повышенной комфортности, кв. м |
120 |
|
|
средняя площадь квартиры в готовых домах, кв. м |
60 |
|
|
средняя площадь квартиры в домах массового класса на вторичном рынке, кв. м |
54 |
|
|
средняя площадь квартиры в домах повышенной комфортности на вторичном рынке, кв. м |
70 |
|
|
средняя площадь приобретаемого жилья в альтернативных сделках, кв. м |
18 |
|
|
доля первичного рынка в спросе, % |
40 |
|
|
доля первичного рынка в предложении, % |
25 |
|
|
доля инвестиционных сделок на первичном рынке от общего числа инвестиционных сделок, % |
50 |
|
|
доля первичного рынка в спросе нерезидентов, % |
70 |
|
|
эластичность предложения на вторичном рынке по цене, % |
10,0 |
|
|
средняя удельная цена жилья на вторичном рынке в декабре базового 2010 года, тыс. руб./кв. м |
168,5 |
|
|
прирост средней удельной цены на вторичном рынке в базовом 2010 году, % |
10,0 |
|
|
объем предложения на вторичном рынке, тыс. квартир |
115,0 |
|
|
объем поглощения на вторичном рынке в базовом 2010 году, тыс. квартир |
85,4 |
|
|
объем некачественного фонда в базовом 2010 году, млн кв. м |
108 |
Таблица 6. Параметры, зависящие от соотношения спрос/предложение
|
Параметр |
Индикатор состояния спрос/предложение |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
Коэффициент соотношения ввод/строительство |
0,25 |
0,30 |
0,32 |
0,35 |
|
|
Коэффициент соотношения строительство/предложение |
2,10 |
2,20 |
2,35 |
2,50 |
|
|
Коэффициент соотношения поглощение/предложение на первичном рынке |
0,42 |
0,41 |
0,41 |
0,43 |
|
|
Коэффициент соотношения поглощение/спрос на первичном рынке |
0,40 |
0,46 |
0,40 |
0,35 |
|
|
Коэффициент соотношения поглощение/ограничение на вторичном рынке |
0,70 |
0,75 |
0,78 |
0,80 |
|
|
Доля респондентов, готовых приобрести жилье на рынке за свой счет в течение ближайшего года, от общего числа домохозяйств (предъявленный спрос), % |
2,0% |
2,8% |
3,0% |
3,5% |
|
|
Доля приобретателей квартир-нерезидентов, % |
25% |
30% |
40% |
50% |
|
|
Доля респондентов, готовых приобрести жилье на вторичном рынке с учетом продажи имеющейся квартиры, от общего числа приобретателей вторичного рынка (альтернативные сделки), % |
85% |
80% |
78% |
75% |
|
|
Доля ипотечных сделок на рынке жилья, % |
15% |
25% |
28% |
30% |
|
|
Доля инвестиционного спроса на рынке жилья, % |
0% |
5% |
6% |
20% |
|
|
Доля первичного рынка в общем объеме ипотечных сделок, %; |
10% |
12% |
14% |
20% |
|
|
Доля ипотечных сделок от общего числа сделок на первичном рынке, % |
10% |
22% |
22% |
28% |
|
|
Доля ипотечных сделок от общего числа сделок на вторичном рынке, % |
10% |
26% |
28% |
31% |
|
|
Средняя доля кредита в стоимости квартиры, % |
60% |
70% |
72% |
82% |
Таблица 7. Параметры, зависящие от типа рынка
|
Параметр |
Индекс типа рынка |
||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
||
|
Соотношение цен первичного и вторичного рынка |
1,18 |
1,17 |
1,15 |
1,14 |
1,12 |
1,07 |
|
|
Соотношение цен на массовое жилье к средним ценам |
0,57 |
0,6 |
0,61 |
0,63 |
0,65 |
0,53 |
|
|
Соотношение цен на жилье повышенной комфортности к средним ценам |
1,11 |
1,15 |
1,27 |
1,2 |
1,22 |
1,25 |
|
|
№ модели прогнозирования цен |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Основные показатели расчета прогноза развития рынка жилой недвижимости Москвы вынесены на графики рис. 2-6. Графики показывают, что поведение прогнозируемых показателей четко различается по трем стадиям Под стадией динамики рынка недвижимости понимается отрезок времени с приблизительно одинаковым темпом роста цен /6/.: 2011-2012, 2013-2015 годы и 2016 год.
На первой стадии, в соответствии с заданными исходными данными о фактическом росте номинальных доходов населения города с темпом 5-7% в год, а также снижении объемов ввода жилья, прогнозируемый спрос несколько превышал предложение, объем поглощения на первичном и вторичном рынке увеличивался, цены росли с темпом 8-9%.
На второй стадии повышательная динамика прогнозируемого объема платежеспособного спроса населения (рис. 2) соответствует заданной в исходных данных (Сценарий № 1 оптимистический /1/) динамике роста номинальных доходов населения (10-12%). При этом снижение прогнозируемого объема предъявленного спроса населения в натуральном выражении объясняется ростом цен (рис. 6), опережающим рост доходов. Суммарный предъявленный спрос на площади (с учетом спроса нерезидентов, инвесторов и ипотеки) также несколько снижается, несмотря на рост денежного объема ипотечного предложения.
Прогнозируемая на второй стадии динамика объемов строительства коммерческого жилья (рис. 3) коррелирует с планируемым властями ростом объемом ввода жилья, обеспеченным земельными ресурсами, одобренными инвестиционными контрактами и проектной документацией (рис. 3).
На первичном рынке (рис. 4) предварительный объем суммарного спроса хотя и несколько снижается, но существенно превышает предложение. С 2013 года происходит перетекание спроса на вторичный рынок, где образовался избыток предложения (рис. 5). Предъявленный спрос все годы превышает выросший объем предложения, и объем поглощения ограничивается предложением. Спрос и предложение стабилизируются, вследствие чего стабилен и объем поглощения (рис. 4).
На вторичном рынке (рис. 5) прогнозируемый объем предложения в связи с ростом цен повышается в меру эластичности предложения по цене. В то же время снижающийся предварительный спрос после 2012 года становится меньше предложения. Однако, вследствие дефицита предложения на первичном рынке (рис. 4) спрос перетекает на вторичный, и поглощение продолжает расти (рис. 5).
Цены на второй стадии (рис. 6) растут с темпом 17-18% в год.
На третьей стадии, после 2015 года, прогнозируемая ситуация на рынке существенно меняется. Накопленный рост цен привел к тому, что значительная доля населения, имевшего намерение приобрести жилье, уходит с рынка, и денежный объем спроса снижается, несмотря на растущий денежный объем ипотечного предложения. Более резко снижается и суммарный предъявленный спрос в натуральном выражении. Объем предложения на первичном рынке остается стабильным (рис. 4), а на вторичном рынке продолжает расти (рис. 5). Поглощение на первичном рынке стабильно, на вторичном - падает. В соответствии с общим превосходством спроса над предложением цены продолжают расти повышенными темпами (32-35)% (рис. 6).
В целом рынок переживает ситуацию устойчивого роста (аналог 2003 и 2006 года) и перехода в 2016 году к стабилизации на буме, аналогичной началу 2004-го и концу 2006-го года.
Таким образом, динамика прогнозируемых показателей развития рынка (преимущественно немонотонная) находит логичное объяснения в известных закономерностях поведения рынка и показывает, что разработанная модель адекватно учитывает связи между различными факторами, в том числе и обратные.
Сопоставление результатов прогнозирования некоторых показателей развития рынка в 2011-2012 годах с фактическими данными демонстрирует хорошее совпадение по уровню средних удельных цен на вторичном и первичном рынках (рис. 6), объему поглощения на вторичном рынке (рис. 5), объему предложения, нового предложения и поглощения на первичном рынке (рис. 4), объему ввода и строительства площадей (рис. 3).
Рис. 2 Рис. 3
Литература
1. Стерник Г.М. Методика среднесрочного прогнозирования развития рынка жилья города (региона) - Журнал «Имущественные отношения в РФ» №8 (131) 2012.
2. Стерник Г.М., Свиридов А.В. Совершенствование методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости. - Материалы Международной научно-практической конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании». - М.: РЭУ им. Г.В.Плеханова, 2013 г. (в печати).
3. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - М.: «Экономика», 2009. - 606 стр.