Статья: Совершенствование и ретроспективная проверка методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости

суммарный предъявленный спрос на площади и квартиры муниципального и коммерческого жилья, в том числе на первичном и вторичном рынках;

суммарный предъявленный спрос на площади и квартиры коммерческого жилья на первичном и вторичном рынках с учетом перетекания между рынками в случае дефицита предложения на одном из них и избыточного предложения на другом;

суммарный предъявленный денежный спрос на рынке коммерческого жилья;

соотношение спроса и предложения площадей на первичном рынке, вторичном рынке и на рынке в целом;

индикатор состояния рынка по соотношению спрос/предложение;

объем удовлетворенного спроса (объем поглощения) коммерческого городского жилья в площадях и квартирах, в том числе различного класса, на первичном и вторичном рынке;

прогнозируемый объем предложения, в том числе на первичном и вторичном рынке и для различных классов жилья;

прогнозируемый объем ежегодного нового предложения на первичном рынке, в том числе жилья различного класса;

прогнозируемый объем строительства и ввода площадей и квартир, в том числе коммерческого жилья и муниципального жилья;

среднемесячный темп роста цен на жилье, средняя удельная цена жилья в конце исследуемого года на вторичном и первичном рынке, в том числе жилья различного класса качества. Основные направления совершенствования модели. Апробация методики была проведена в работе /1/ на примере расчета прогноза развития рынка жилья Москвы (в старых границах) в 2011-2016 годах при трех сценариях динамики макроэкономических исходных данных - оптимистическом, пессимистическом и реалистическом. Результаты апробации методики подтвердили ее работоспособность.

Вместе с тем, выявлена необходимость совершенствования методики в направлении снятия целого ряда допущений и ограничений и доработки алгоритма модели /2/:

· перехода от блочной модели к блочно-модульной для отказа от жесткого использования данных ГП "Жилище" и других правительственных документов и углубления исследования;

· переход к двухуровневой системе исходных данных для реализации расчета модулей;

· внедрение итерационного алгоритма не только с годовым шагом, но и внутри одного года - для повышения точности расчетов;

· уточнение алгоритма расчета объема спроса на первичном/вторичном рынках с перетеканием, расчета объема предъявленного спроса и поглощения ипотечного продукта.

Обновленный перечень блоков включает (рис. 1):

· Блок 1 «Определение потребности городского населения в жилье и планируемого объема ввода социального жилья»;

· Блок 2 «Функционирования строительного комплекса и определения потенциального объема ввода, строительства и предвари тельного объема предложения коммерческого жилья»;

· Блок 3 «Жилищное финансирование. Определение объема потенциального платежеспособного спроса населения»;

· Блок 4 «Определение предварительного объема предъявленного государством, населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье»;

· Блок 5 «Определение состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчета прогнозируемого объема удовлетворенного спроса (поглощения), предложения, строительства и ввода жилья»;

· Блок 6 «Определение типа рынка и прогнозирование уровня цен на жилье»;

· Блок 7 «Организация итерационных циклов по уточнению прогноза». Кроме того, предусмотрено включение в модель автономных блоков-модулей Блоки-модули - это самостоятельные блоки, которые могут использоваться либо не использоваться при расчетах., которые предназначены для решения самостоятельных исследовательских задач и/или для подготовки (при необходимости) исходных данных к Блокам 1-6 (табл. 1).

среднесрочный прогнозирование рынок недвижимость

Таблица 1. Перечень блоков-модулей и их назначение

В блоке-модуле М1 по данным о планируемом объеме бюджетного финансирования программ реновации жилого фонда города в текущем году определяется (оптимизируется) планируемый объем реконструкции, капитального ремонта, реновации (сноса и переселения) жилищного фонда и нового муниципального строительства с учетом состояния фонда и удельных затрат на каждый вид реновации. Эти данные могут использоваться при разработке государственной программы «Жилище» и поступать в блок 1.

В блоке-модуле М2 на основании Реестра строящихся жилых домов, среднесрочных решений властей о выделении земельных участков под строительство жилья определяется потенциальный объем строительства в текущем году (без учета ограничений по спросу).

В блоке-модуле М3 определяются возможные ограничения жилищного строительства по объему производственных мощностей строительных предприятий, объема производимых в регионе и импортируемых строительных ресурсов.

Данные блоков-модулей М2 и М3 могут использоваться при разработке государственной программы «Жилище» и поступать в Блоки 1 и 2.

В блоке-модуле М4 «Определение объема потенциального ипотечного предложения и господдержки» рассчитывается денежный объем ипотечного предложения и господдержки с учетом планов федеральных и региональных властей. Результаты расчета передаются в Блок 4.

В блоке-модуле М5 «Исследование состояния рынка жилья и определение «обусловленных» данных о рынке» по данным о динамике строительства, ввода, предложения, поглощения жилья, поступающим из Реестров объектов нового строительства и ЕГРП, рассчитываются коэффициенты соотношения ввод/строительство, строительство/предложение, предложение/поглощение, спрос/поглощение и другие «обусловленные» данные при различном состоянии рынка по соотношению спрос/предложение. По данным о многолетней динамике цен, получаемой в результате обработки баз предложения жилья, и исследования типологии рынка вычисляются параметры регрессионных уравнений (моделей для прогнозирования цен) в зависимости от типа рынка. Результаты поступают в Блоки 5 и 6.

Рис. 1. Усовершенствованная структура модели

Переход к блочно-модульной структуре модели требует внедрения двухуровневой системы исходных данных и выходных показателей: исходные данные первого уровня для блоков и второго уровня для блоков-модулей, выходные данные блоков-модулей могут служить исходными данными первого уровня для блоков.

Например, исходные данные второго уровня к модулю М1:

- планируемый объем бюджетного финансирования жилищных программ (капитального ремонта, реконструкции жилого фонда и нового строительства муниципального (социального) жилья);

- наличие земельных ресурсов под жилищное строительство и решения властей об их распределении;

- ограничения по наличию производственных мощностей в строительстве;

- состояние производства и импорта строительных материалов.

Выходными данными модуля М1 являются планируемый объем реконструкции, капитального ремонта, реновации (сноса и переселения) жилищного фонда и нового муниципального строительства. Эти данные могут быть использованы для целей государственных программ, или перейти в Блок 1 в качестве исходных данных первого уровня.

Для повышения точности прогноза введен Блок 7 «Организация итерационных циклов по уточнению прогноза». В нем производится сопоставление предыдущего и нового значения индикатора спрос/предложение и организуются итерационные циклы по уточнению прогноза.

Вначале производится итерация 1 - выходные данные Блоков 4-5 передаются в Блоки 1-3, и рассчитывается уточненный прогноз (при одинаковом или изменившемся относительно предыдущего года индикаторе состояния рынка).

Далее сравнивается значение индикатора на текущий год - исходного и полученного в итерации 1. Если они различаются, то новое значение индикатора спрос/предложение передается в Блоки 2-3, и выбираются в исходных данных новые коэффициенты ввод/строительство, строительство/предложение, предложение/поглощение, спрос/ поглощение, а также другие зависящие от этого соотношения параметры (доли предъявленного спроса населения, нерезидентов, инвесторов и др.) для использования при расчетах уточненных показателей в Блоках 3-5. Одновременно в Блоках 1-3 используются новые значения уровня цен на жилье.

Апробация и ретроспективная проверка усовершенствованной модели. В качестве базового варианта для апробации модели принят вариант развития рынка жилой недвижимости Москвы (в старых границах) по Сценарию №1 (оптимистический) со следующим изменением: с целью ретроспективной проверки результатов прогнозирования ключевые макроэкономические показатели (темпы роста реальных располагаемых доходов населения, инфляция, денежный объем ипотечного кредитования) приняты по фактическим данным 2011 и 2012 годов. Используемые для расчета базового варианта исходные данные приведены в таблицах 2-7. Макроэкономические параметры

Таблица 2. Параметры, заданные на глубину прогнозирования (векторные)

Таблица 3. Параметры, постоянные при расчетах (скалярные)

Таблица 4. Параметры, заданные на глубину прогнозирования (векторные)