Как и большинство норм главы "Дарение", содержащиеся в ст. 581 - о правопреемстве при обещании дарения правила относятся к консенсуальным договорам и представляют собой нововведения. Вместе с тем они являются диспозитивными, поскольку допускают иное решение вопросов по конкретному договору, в котором чаще всего одной из сторон выступает гражданин. Недопущение в силу закона перехода прав одаряемого и обязанностей дарителя к их наследникам, другим правопреемникам объясняется, видимо, тем, что отношения сторон обычно строятся на личностной основе.
Выделенные в особую статью заключительные положения главы о дарении посвящены пожертвованиям. В том виде, как регламентируемые ст. 582 отношения представлены в законе, они закреплены впервые.
В ГК 1964 г. в одной из двух статей гл.23 "Дарение" без привлечения специального термина предусматривалось, что дарение гражданином имущества государственной, кооперативной или общественной организации возможно при использовании этого имущества лишь для определенной общественно полезной цели. Тем самым в качестве жертвователя выступало только физическое лицо, а на соответствующей организации лежала обязанность осуществить его волю, причем требовать исполнения этого условия был вправе как даритель, так и прокурор. Нотариальная практика исходила из того, что указание на цель использования имущества могло быть включено и в договор дарения между гражданами.
В отличие от прежнего действующий закон содержит краткое, но достаточно четкое определение пожертвования, рассматривая его в качестве самостоятельного вида дарения. Признавая пожертвование таковым, авторы одного из Комментариев вместе с тем ошибочно отмечают, что "это новый институт, который не регулировался ГК 1964 года". Как видно из сказанного, в ГК РСФСР была специальная норма о подобных отношениях, а наличие в действующем законе определенной совокупности регламентирующих правил вовсе не означает, что налицо правовое образование в виде института. Им, несомненно, является дарение в целом как самостоятельный тип договора.
Ранее в рассматриваемых отношениях дарителем выступал исключительно гражданин, а одаряемым, как правило, та или иная организация. Ныне данное ограничение не существует. Пожертвования могут иметь место в пользу различных субъектов гражданского права. Это вытекает из законоположения (ст.582), согласно которому пожертвования адресуются гражданам и названным в статье таким некоммерческим организациям, как учреждения, общественные и религиозные организации, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Если прежде закон определял, что дарение обусловливалось использованием имущества для определенной общественно полезной цели, то теперь для признания дарения пожертвованием требуется, чтобы оно было совершено именно в этих целях. В качестве предмета пожертвования ныне обозначены вещи или права. Здесь следует учитывать, что в силу ст.128 ГК "Виды объектов гражданских прав" к таким феноменам отнесены вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права. Согласно закону на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия. В противном случае нарушался бы один из принципов договорного права, закрепленных в ст.ст. 1 и 421 ГК. Пожертвование имущества гражданину без указания цели его использования дает основание квалифицировать договор в качестве "обычного дарения". В остальных же случаях (дарение учреждениям, субъектам, перечисленным в ст. 124 ГК) подаренное имущество должно использоваться "в соответствии с назначением имущества". Когда использование имущества по назначению становится невозможным по объективным причинам, допускается его применение по другому назначению.
4.2 Особенности дарения жилых помещений
Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому физическому или юридическому лицу. Для этого он заключает договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) передает безвозмездно другой стороне (одаряемому) имущество в собственность.
Дарение не считается состоявшимся, если дело ограничилось только соглашением, даже письменным, но передачи имущества не было. У одаряемого на основе одного лишь соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи, а у дарителя - обязанности ее передать.
Однако и передача вещи сама по себе еще не создает дарения.
Дарение - это договор, который предполагает волю дарителя и согласие одаряемого на получение имущества в собственность. Если последний не изъявляет соответствующего желания или прямо отклоняет дар, то дарения нет.
Для договора дарения характерно то, что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Безвозмездность договора означает, что он не предусматривает наличия какой-либо компенсации со стороны одаряемого.
Даритель, совершая дарение, обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременения, и, в частности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т.д.). Кроме того, даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные ему вследствие отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные расходы), а также тем, что в подаренной вещи имеются существенные недостатки. На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем. Нельзя на одаряемого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества другие сделки. Таким образом, договор дарения не может содержать условия, ограничивающие право собственности одаряемого[21].
Если договор дарения квартиры или комнаты совершается в пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении нотариус должен от законного представителя несовершеннолетнего или попечителя взять разрешение на получение дара. Это вытекает из ст. 133 СК РФ, согласно которой опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попечитель - давать согласие на договор при заключении его несовершеннолетним (от 15 до 18 лет) без разрешения органа опеки.
Договор дарения квартир или комнат в коммунальной квартире удостоверяется в нотариальной конторе при условии представления указанных выше документов, подтверждающих право собственности на квартиру, которая переходит в дар, и затем этот договор регистрируется Департаментом муниципального жилья.
Глава 5. Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещения
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация - зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.
Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.
Статья 131 ГК определяет, что регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, кроме того - ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав.
Сопоставление указанных норм права при буквальном их толковании дает основание заключить, что сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. При несоблюдении требования о регистрации сделки возможны два вида последствий.
Так, п. 1 ст. 165 ГК содержит положение, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.
Анализ статей Кодекса (с учетом ст. 165) позволяет сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон либо содержит прямое на этот счет указание (ст. 558 ГК, к примеру, предусматривает, что договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации), либо непосредственно требует государственной регистрации сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (в частности, в ст. 574 ГК в отношении договора дарения недвижимого имущества).
В обоих случаях не зарегистрированную в установленном порядке сделку следует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожной как не соответствующую требованиям закона[22]. В то же время ст. 550 Кодекса устанавливает необходимость придания договору продажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после регистрации этого права (ст. 223 ГК).
С учетом изложенного применительно к ст. 131 и 164 ГК представляется, что зарегистрирован должен быть и этот договор продажи недвижимости, но регистрация его должна будет произойти только при регистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость - договор потребует регистрации как правоустанавливающий документ, на котором основано возникающее право собственности. До регистрации же прав нового собственника договор имеет полную юридическую силу, а права (требования), происходящие из него как из консенсуальной сделки, будут обеспечены возможностью судебной защиты.
Итак, ст. 131 и 164 ГК говорят о случаях и порядке государственной регистрации в отношении недвижимого имущества и соответствующих сделок. Однако ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации.
В связи с тем, что законодательный акт, на который указывает упомянутая статья, вступил в силу с 31 января 1998 года, можно утверждать, что до означенного момента Гражданский кодекс лишь определял случаи, в которых требовалась регистрация недвижимости, но не регламентировал порядок такой регистрации (ввиду отсутствия в Кодексе соответствующих правовых норм), оставляя его до известного времени в том виде, как он был установлен действовавшими правовыми актами, в том числе и законодательством субъектов Российской Федерации.
При этом надо иметь в виду, что регистрация прав на недвижимое имущество на федеральном уровне регламентировалась далекими от совершенства и отчасти устаревшими нормативными актами, а соответствующие акты субъектов Российской Федерации принимались не везде.
В частности, в Рязанской области органы власти не проводили регулирование вопросов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому правоприменительная деятельность зачастую существенно усложнялась.
Показателен следующий пример. В 1994 году между двумя акционерными обществами был заключен договор строительного подряда. По условиям договора подрядчик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать его в собственность заказчику, а последний нес обязанность оплатить выполненные работы, а также выделить подрядчику десять квартир, номера которых могли быть определены заказчиком на любой стадии строительства. Для привлечения дополнительных денежных средств подрядчик заключил ряд договоров с третьими лицами о долевом участии последних в строительстве. В частности, такой договор был заключен с гражданкой В., которой подрядчик обязался передать одну квартиру в построенном доме.
В январе 1995 года на фирменном бланке заказчика в адрес подрядчика было направлено письмо, из которого следовало, что во исполнение договора подряда подрядчику выделяется ряд квартир. Поскольку воля заказчика на выделение определенных квартир подрядчику была ясно выражена и облачена в надлежащую форму, последний счел возможным распорядиться частью предоставленных ему квартир, совершив таким образом ряд сделок, свидетельствующих о принятии им предложенного ранее исполнения договора.
Так, подрядчик выделил одну из упомянутых в полученном от заказчика письме квартир гражданке В., о чем уведомил ее своим письмом, а впоследствии вручил ключи от этой квартиры, то есть исполнил обязанность в натуре. После того, как завершенный строительством дом был в установленном порядке передан подрядчиком заказчику и зарегистрирован БТИ города за заказчиком (но не на праве собственности, а на праве владения), В. обратилась в БТИ г. Рязани с письменным заявлением о регистрации ее прав на полученную по договору квартиру. БТИ зарегистрировало за нею право собственности. Однако акционерное общество - заказчик дома обратилось в суд с иском к В. и БТИ г. Рязани, оспаривая право собственности на квартиру и обосновывая свои требования тем обстоятельством, что после принятия завершенного строительством дома заказчиком в БТИ города было направлено письмо с требованием не проводить регистрацию чьих-либо прав на квартиры в доме, а следовательно, регистрирующий орган не вправе был осуществлять регистрацию, не получив на это разрешения истца.
Возражения на иск сводились к следующему. В Российской Федерации (на момент рассмотрения дела в суде года) действуют Методические указания о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость (как обязательные для исполнения впредь до вступления в действие законодательных актов, регулирующих те же правоотношения). Указанный подзаконный акт предусматривает, что основанием для регистрации является обращение в орган, осуществляющий регистрацию, любого гражданина или юридического лица с заявлением и приложением необходимых документов, устанавливающих право на недвижимость, в двух экземплярах, один из которых может быть ксерокопией. Но к представляемым на регистрацию документам предъявляются особые требования - они должны быть удостоверены органами юстиции; права, приобретаемые в процессе совершения сделок с недвижимостью, перед их регистрацией подлежат обязательному удостоверению органами юстиции; документы о сделках с недвижимостью, заверенные органами юстиции, считаются истинными[23].
Однако указанные право положения не должны применяться в силу ст. 4 Закона о введении в действие части первой ГК как противоречащие Гражданскому кодексу, исчерпывающим образом регламентирующему вопросы о сделках вообще и их форме в частности, поскольку рассматриваемыми правовыми нормами вводится особая форма сделки - сделка, удостоверенная органами юстиции, в то время как Кодекс устанавливает для сделок только три возможные формы их совершения: устную, простую письменную и письменную квалифицированную (нотариальную).
В то же время п. 6 Порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 года N 475 (то есть вступившего в силу после введения в действие ГК), определяет, что для регистрации должны представляться только подлинники правоустанавливающих документов без каких-либо дополнительных к ним требований. Следовательно, правоустанавливающие документы, представляемые на регистрацию, должны соответствовать требованиям ГК. В остальном надо руководствоваться Методическими указаниями.
При рассмотрении возникшего спора необходимо учитывать положения ст. 20 Методических указаний, п. 2 которой предусматривает, что по заявлению заинтересованного лица, оспаривающего в суде право, за регистрацией которого обратилось другое заинтересованное лицо, регистрация права может быть отложена на срок не более десяти дней. Если в течение указанного срока регистрирующий орган не получит от суда сообщение о поступлении искового заявления, регистрация права должна быть осуществлена. Отсюда следует, что заявление заказчика дома о том, что БТИ не имело права проводить регистрацию права собственности после получения от заказчика письменного предупреждения о его притязаниях на квартиру, несостоятельно, поскольку заказчик на момент регистрации не обращался в суд с какими-либо требованиями. Право собственности В. на квартиру было зарегистрировано на основании ее заявления, договора о долевом участии в строительстве и соответствующих писем, свидетельствующих об исполнении договорных обязанностей. Следовательно, при регистрации права собственности на квартиру не были нарушены требования какого-либо правового акта.