Курсовая работа: Оценка современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Таким образом, можно отметить тенденцию снижения доли выданных банками на за период, ипотечных кредитов. Самый большой удельный вес в общем объеме выданных за период кредитов, ипотека занимала в 2006 году, когда этот показатель был равен 5%. А самый низкий показатель за последние 5 лет был зафиксирован по итогам 2008 года, тогда доля выданных ипотечных кредитов составила всего 1,9%.

Так, по данным Национального Банка РК по состоянию на 2011 год объем ипотечного кредитования со стороны банков составил 734,2 млрд. тенге и по сравнению с предыдущим 2010 годом показал рост на 6,7 %, когда сумма выданных ипотечных кредитов банками на конец периода составила 685 млрд. тенге. Ставки вознаграждения по ипотечным кредитам, также варьировались в течении всего периода, так самая высокая среднестатистическая процентная ставка составила 13,4% в 2007 году, то самая низкая составила 10,7% в 2010 году. В 2011 году по данным Национального банка РК среднестатистическая ставка вознаграждения по ипотечным кредитам банков составила 11,5%. (таблица 2)

Таблица 2. Кредиты, выданные банками на строительство и приобретение жилья гражданам (ипотечное кредитование) и ставки вознаграждения по ним

Исходя из таблицы 2, если объемы кредитов, выданные банками на строительство и приобретение жилья гражданам, т.е. ипотечное кредитование за 2007 год составило 417,5 млрд. тенге, то в 2011 году этот показатель составил лишь 125,8 млрд. тенге, таким образом объемы выданных ипотечных кредитов за период снизились почти на 70%. Однако по сравнению с прошлым 2010 годом нужно отметить некий положительный сдвиг, так в 2010 году этот показатель был равен 85,1 млрд. тенге, т.е. на 32% ниже чем в 2011 году. [9]

В 2010 году Фонд "Самрук-Казына" фактически завершил реализацию антикризисной программы правительства, освоив 91% выделенных из Национального фонда 1 трлн. 87,5 млрд. тенге. В рамках программы при участии Фонда успешно завершена реструктуризация задолженности трех системообразующих банков страны: БТА Банка, Альянс Банка и Темирбанка, в результате которой внешние долги БТА снижены с 12 млрд. долларов США до 3,7 млрд. долларов США, долг Альянс Банка сокращен с 4,5 млрд. долларов США до 1,16 млрд, Темирбанка - сократился с 770 млн. долларов США до 61 млн. долларов США, а сроки выплаты обязательств изменены с имевшихся 1-5 лет, до 8-20 лет, со снижением средней ставки заимствования до 9-10%.инвестиция ипотечный кредитование заем

Завершение объектов строительства осуществлялось по трем основным механизмам: через банки второго уровня, Фонд недвижимости, Фонд стрессовых активов. На завершение объектов долевого строительства АО "Самрук-Казына" всего было выделено 200 млрд. тенге, из которых 170 млрд. тенге из Национального фонда, 30 млрд.тенге из Фонда стрессовых активов.

Чистый убыток ипотечных организаций Казахстана в 2010 году снизился в 3 раза, сообщает Агентство РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН). В 2010 году ипотечными организациями был получен чистый убыток в размере 1 млрд. 330,7 млн. тенге против 4 млрд. 197,3 млн. тенге в 2009 году.

По данным АФН, совокупный размер доходов ипотечных организаций в 2010 году составил 14 млрд. 888,2 млн. тенге (в 2009 году - 31 млрд. 853,6 млн. тенге), расходов - 16 млрд. 218,9 млн. тенге (36 млрд. 50,9 млн. тенге), передает Интерфакс-Казахстан.

Как сообщалось, ссудный портфель ипотечных компаний Казахстана за 2010 год вырос на 12,3% до 76,8 млрд. тенге, совокупные активы - на 52,9% до 122,8 млрд. тенге, собственный капитал - в 1,7 раза до 31,3 млрд. тенге. [19]

Несмотря на существенную поддержку государства, инвестирование в жилищное строительство в 2009 году осталось на 30 % ниже уровня 2008 года. Но за период времени 2010 года объем инвестиций в долларах США выше на 8,1 % аналогично прошлого периода.

Инвестиции за 2009-2010 года составляет в среднем 4,0 млн. долларов США, на 30 % ниже, чем в 2008 - 2009 годах, общая площадь введенного в эксплуатацию жилья снизится, соответственно, на 15 % и составит около 5300 кв. м. в 2011 году, 5400 кв.м. в 2012 году. [1]

В 2008 году кризис разрушил экономический тандем банкиров и строителей. Сейчас отраслевой портфель займов составляет 1,3 триллиона тенге, на 300 миллиардов меньше, чем в августе 2009 года. За этот же период объем просроченной задолженности в отрасли увеличился с 264 до 433 миллиардов тенге. (рис.2)

Рис.2 Кредитование строительной отрасли

2.3 Анализ ипотечного кредитования в посткризисный период

В начале посткризисного периода строительный сектор также замедлил темпы. С 2008 года резко возросла просроченная задолженность строительных предприятий по кредитам (в 41 раз), и продолжала увеличиваться вплоть до текущего года, когда в результате вмешательства регулятора - Национального Банка - просрочка в секторе впервые пошла на спад (рис.3).

Рис. 3 Просроченная задолженность строительного сектора

Только в прошлом году строительным компаниям удалось достичь уровня ввода нового жилья 2008 года - 6,8 миллионов квадратных метров (рис.4).

Рис. 4 Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий.

Также в 2013 году строителям удалось преодолеть исторический рекорд по объему инвестиций в жилищное строительство - 498 миллиардов тенге, против 490 миллиардов тенге за январь-декабрь 2008 года (рис.5).

Рис. 5 Инвестиции в жилищное строительство

По итогам трех кварталов текущего года (январь-сентябрь 2014) объем инвестиций в жилищное строительство достиг 450 миллиардов тенге, что на 32% больше, чем за такой же период прошлого года (рис.6)

Рис.6 Инвестиции в жилищное строительство за 3 квартала.

Объем ввода жилья за 3 квартала 2014 год составил 5,1 миллионов квадратных метров, превысив прошлогодний показатель на 12%. Если такие темпы сохранятся до конца года, есть все шансы, что докризисный рекорд по вводу жилья в 2014 будет побит. [17]

Согласно «Обследованию банков второго уровня «Состояние и прогноз параметров кредитного рынка», которое Национальный банк РК опубликовал в январе 2012 года, в целом банковский рынок склонен несколько переоценивать спрос на ипотеку. Так, например, весь 2011 год банкиры прогнозировали рост спроса на ипотеку, а реальный спрос упал к началу 2012 года. Особенно заметным это расхождение желаемого с действительным было заметно в конце 2011 года, когда финработники ожидали повышения спроса, а на самом деле спрос почти на 30% упал (рис.7).

Рис.7 Изменение спроса на ипотечные кредитные ресурсы

В том же исследовании отмечается, что рост спроса со стороны населения на ипотечные займы сохраняется на низком уровне, что объясняется все еще жестким требованием большинства банков к первоначальному взносу по займу и высокими процентными ставками. При этом наблюдается некоторое смягчение условий по ипотечным продуктам.

Несмотря на положительную динамику спроса в текущем периоде по сравнению с прошлым периодом, рост спроса остается ограниченным. Так, доля банков, заявивших об увеличении спроса на ипотечные кредиты, выросла всего с 24% в 1-м квартале до 34% во 2-м квартале 2014 года.

При этом данный рост спроса связан с реализацией отложенного спроса со стороны населения на ипотеку после корректировки официального курса тенге, а также предложением отдельными банками привлекательных программ кредитования для сотрудников корпоративных клиентов, в том числе за счет размещения компаниями депозитов. На потребительском рынке кредитования доля банков, отметивших рост спроса, увеличилась с 22% до 33% (диаграмма 1), поскольку, необеспеченные потребительские кредиты продолжают оставаться наиболее привлекательным продуктом для населения. Вместе с тем, банки в целях поддержания роста кредитования физических лиц начали интенсивно развивать потребительские кредиты под залог недвижимости и автокредитование.

По оценкам банков, на рынке жилья в настоящее время и в ближайшей перспективе наблюдается стабильность ценовых показателей. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике темпы роста цен на недвижимость в 1-м квартале 2014 года составили 9,3%. Доля банков, ожидающих рост цен на недвижимость, составила 21%, столько же банков прогнозируют снижение цен на недвижимость, при этом 54% банков ожидают, что цены на недвижимость останутся без изменения.

Процентные ставки по потребительским и ипотечным займам все еще остаются на высоком уровне (диаграмма 3). С 1 квартала 2011 года процентные ставки по ипотечным займам особых изменений не перетерпели, в то время как по потребительским кредитам в целом произошло некоторое снижение. Несмотря на то, что население ждет существенного снижения процентных ставок по займам, по оценкам банков, прогнозировать его в ближайший период пока не приходится.

Несмотря на повышение активности со стороны населения на ипотечные кредиты и в целом положительную конъюнктуру рынка жилья, тем не менее, кредитная активность банков остается достаточно сдержанной, что проявляется в жесткой системе оценки заемщиков, в том числе в высоких требованиях к первоначальному взносу, тщательном мониторинге платежеспособности и кредитоспособности клиентов. Высокие требования к заемщикам со стороны банков могут незначительно отразиться на кредитной политике по ипотечным продуктам в 3-м квартале 2014 года: 10% банков ожидают ужесточения по ипотечным кредитам, и основная часть банков прогнозирует оставить ее без изменения. [20]

3. Перспективы развития ипотечного кредитования в РК

3.1 Проблемы и современное состояние ипотечного кредитования

Настоящей шоковой терапией для казахстанских банков стал международный финансовый кризис, спровоцированный невозвратом ипотечных кредитов в США.

Практически повсеместно ужесточены условия получения любых кредитов, повышены сумма первоначального взноса и процентная ставка по ипотеке. Ряд банков по сей день держит негласный мораторий на выдачу займов. [1]

Экономическое восстановление в посткризисный период способствовало росту цен на рынке недвижимости Казахстана. В результате некоторое повышение инвестиционной привлекательности данного сегмента может стать одним из факторов, способствующих в дальнейшем приобретению населением недвижимости в качестве объекта долгосрочного вложения.

Однако в настоящее время активность на рынке недвижимости ограничена невысоким спросом со стороны населения и снижением роли ипотечного кредитования. В региональном разрезе сохраняется существенная дифференциация активности. Несмотря на некоторый рост цен, предпосылок к формированию «пузыря» на рынке жилья в настоящее время не наблюдается. Вместе с тем, дефицит жилья не делает его более доступным.

Восстановление экономических возможностей потребителей и увеличение их доходов, начиная с 2010г., способствовали положительному росту номинальных цен на жилье и аренду. При этом темпы роста цен в среднем за 2010-2013гг. не превышали усредненного уровня инфляции за аналогичный период: цены на жилье и аренду выросли на 6,4% и 6,3% соответственно, инфляция - на 6,6%.

Сдержанный рост ипотечного кредитного портфеля банков в значительной степени обусловлен значительными объемами рефинансирования существующих заемщиков, а также низким уровнем спроса со стороны потенциальных заемщиков при текущих жестких ценовых и неценовых условиях кредитования со стороны банков. При этом в условиях текущего ценового тренда и потенциального роста склонности домашних хозяйств к сбережению сектор недвижимости будет приобретать все большую инвестиционную привлекательность для населения.

Согласно общемировой тенденции, после финансового кризиса ипотечные ставки упали до минимума, чего не произошло в Казахстане. Как отметил Айвар Байкенов, директор департамента аналитики АО «Асыл Инвест», стоимость ипотечных займов во всем мире снижалась вслед за понижением базовых процентных ставок. «В Казахстане, несмотря на снижение ставки рефинансирования с 11% в начале 2008 года до текущих 5,5%, аналогичной динамики не последовало. То есть получается, что в нашем случае смягчение денежно-кредитной политики в целом никак не трансформируется в увеличение доступности ипотеки», - констатирует глава департамента.