Курсовая работа: Оценка современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан

В 2003 г. начинают проявляться положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 г. по оценкам КИК, в г. Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов, т.е. около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003г. количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая на текущий момент примерно 600-700 сделок в месяц (т.е. 25-30%). В 2001г. ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2002г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2003 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет. Кстати, увеличивать на больший срок кредитование большого смысла не имеет. Например, если взять кредит 10 000 у.е. на 20 лет под ставку 12% годовых, то ежемесячный платеж будет составлять 110 у.е.. То же самое, но с увеличением срока кредита до 25 лет - платеж составит 105 у.е., т.е. всего на 5 у.е. меньше, но срок при этом увеличится на целых 5 лет. Важно отметить, что до 2003г. банки неактивно продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау - в городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и довольно сильно. Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития наиболее крупных городов Казахстана. Кроме того, успешное развитие ипотечного кредитование в Казахстане стало примером для других стран СНГ, в частности, для Украины. В конце августа 2003 г. представительная украинская делегация во главе Сергеем Тигипко посетила Республику Казахстан с целью изучить опыт становления и функционирования системы ипотечного кредитования.

В 2004 г. рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к показателям, заложенным в жилищной программе правительства РК. Такое мнение 14 апреля, в ходе заседания правительства высказал министр экономики и бюджетного планирования РК Кайрат Келимбетов. «По таким параметрам, как срок предоставления кредитов, размер первоначального взноса и процентной ставки видно, что рынок сам уже приходит к показателям, заложенным в нашей жилищной программе», - сказал К. Келимбетов. Он сообщил, что в настоящее время в системе ипотечного кредитования Казахстанской ипотечной компании участвуют восемь банков второго уровня республики и две компании: “БТА-Ипотека” и “Астана-финанс”. Сроки предоставляемых ими кредитов, по данным министра, колеблются от 15 до 20 лет, размер первоначального взноса - от 15 до 30 % и процентной ставки - в пределах 12-13 %. Жилищная программа правительства, по словам К. Келимбетова, предусматривает установление процентной ставки кредита на уровне 9-10%, размера первоначального взноса на уровне 10% от стоимости жилья и срока предоставления кредита до 20 лет. К. Келимбетов напомнил также, что “условия ипотечного кредитования в стране очень сильно меняются из года в год”. “В 1998 году, когда начинала работу эта система, ставка по кредиту была 20%, первоначальный взнос - 40-50% и срок кредита - 10 лет, что было обусловлено дефицитом финансовых ресурсов”, - заключил министр экономики и бюджетного планирования. [7]

В докризисный период практически все казахстанские банки начали осваивать ипотечный рынок большими темпами. 25 мая 2004 г. в Астане Министерство финансов РК, ЗАО «Казахстанская ипотечная компания» и банки второго уровня - «Альянс Банк», «Астана-Финанс», «БТА-Ипотека», «Нурбанк», «Темирбанк», «Texakabank», «Цеснабанк», «Казкоммерцбанк», «БанкЦентрКредит», «Народный банк», «АТФ Банк» - подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы, “Речь идет о формировании нового сегмента ипотечного кредитования. Правительство привержено только одной идее - расширить доступ широких масс к относительно недорогому жилью”, - заявил на церемонии подписания министр финансов РК Арман Дунаев. Меморандум включает в себя семь пунктов. Согласно пункту 1, стороны намерены прилагать все усилия по достижению следующих параметров ипотечного кредитования для приобретения жилья, построенного в рамках госпрограммы: размер ставки вознаграждения - 9-10% годовых, размер первоначального взноса - 10% годовых, срок ипотечных кредитов - 20 лет. Также стороны намерены добиваться снижения размера маржи банков до 2-2,2% по специальной программе ЗАО “Казахстанская ипотечная компания”. “То, что банки согласились снизить ставку - это большой шаг с их стороны по направлению к новой жилищной политике”, - заявил А. Дунаев. Меморандум является открытым для присоединения к нему других финансовых институтов и организаций.

C 5 июня 2004 г. в республике начал работать Государственный фонд гарантирования ипотечного кредитования. Об этом заявил глава Национального банка Анвар Сайденов. Основная работа фонда - страховать коммерческие банки, которые занимаются ипотечным кредитованием. Предполагается, что деятельность фонда позволит увеличить сроки выплаты кредитов. [17]

Внутренний рынок жилищного кредитования в то время в стране достиг небывалых темпов развития. И благодаря конкуренции предложения жилищного кредитования кредиты становились все доступнее для населения. Снижались процентные ставки ипотеки, росли ее сроки. Еще в 1999 году кредит на квартиру средней стоимости - от 6 до 12 тысяч долларов - был практически недоступен представителю среднего класса. Собственно, таких кредитов на рынке и не было. Предложения ипотеки (под 23-24 проц., и не дольше двух лет) исходили, как правило, от стройкомпаний, аффилированных с отдельными банками, и это был в основном дорогой элитстрой. В докризисный же период средней казахстанской семье с ежемесячным доходом в 600-800 долларов США вполне по силам было купить в кредит на вторичном рынке квартиру стоимостью 30-50 тысяч долларов. Например, к ее услугам стандартные кредиты со ставкой от 9 до 11,5 проц. годовых сроком до 20 лет. Как видим, прогресс был налицо. [18]

Из-за роста доходов и доступности кредитов в Казахстане начался строительный бум (за период с 2005 по 2009 года введено в 3 раза больше кв. м. жилья по сравнению с 2000-2004г.г. в 2006-2007 г. г. он превратился в мыльный пузырь, который лопнул в 2007 году после истощения финансирования. Это привело к ожидаемому эффекту - сильному повышению цены на первичное жилье. Видя растущие цены, владельцы квартир, ранее и не помышлявшие о том, чтобы продать свое жилье, тоже стали выставлять вторичное жилье по высоким ценам. [1]

В первой половине двухтысячных строительный сектор рос за счет внешних банковских привлечений. С 2003 по 2008 год банки увеличили внешний долг в 21 раз, с 2,1 по 45,1 миллиард долларов (рис.1). За этот же период объем кредитов в строительный сектор вырос в 13 раз, с 0,1 до 1,3 триллионов тенге. В итоге, с 2003 по 2008 год ежегодные объемы ввода нового жилья увеличились с 2,1 по 6,8 миллионов квадратных метров. А объем ежегодных инвестиций - с 59,5 до 468 миллиардов тенге.

Рис.1.Валовый внешний долг БВУ РК [20]

Бум кредитования, по данным Национального банка, привел к росту внешнего долга казахских банков и компаний с 70% в 2005 году до 95% от ВВП в 2006 году. Приток капитала увеличивает инфляционное давление, и Национальный банк прогнозирует рост потребительских цен на 8,2-8,6% в этом году по сравнению с базовым прогнозом инфляции на уровне 7,3-8,3%. [21]

2.2 Анализ ипотечного кредитования в кризисный период

В августе 2007 года разразившийся в США ипотечный кризис повлек за собой глобальное сокращение доступа к мировым финансовым ресурсам. Банковская система Казахстана больше подвержена влиянию мирового кризиса, так как основной источник заимствований на тот момент приходится на внешний рынок (50%). Кроме того, у казахстанских банков высокая доля ипотечных кредитов (37,9%), что, в свою очередь, определяет высокий уровень рисков.

Кризис отразился и на рынке ипотечных кредитов в Республике Казахстан, повлияв на снижение спроса на ипотечные кредиты.

В Казахстане начиная с августа 2007 года наблюдается неудовлетворенный спрос на кредитные ресурсы со стороны нефинансовых организаций и физических лиц, а также наблюдается сохранение жесткой кредитной политики и условий выдачи займов банками на фоне неблагоприятной экономической конъюнктуры рынков и негативных ожиданий. [22]

Ситуация в Казахстане повторяет общемировую: целый ряд банков брали кредиты у западных банков, чтобы кредитовать из них казахстанские компании, особенно в строительстве, и население. Легкость доступа к кредиту обернулась против самих же банков. У них объем просроченных кредитов составляет уже 300 млрд тенге. Особенно быстро "падают" банки, завязанные на ипотеку и строительство, пишет газета "Экспресс К". У Казкоммерцбанка, например, на них завязано около 30% портфеля на 2007 год. [18]

Уже в начале 2008г. первые результаты мирового финансового кризиса приводят к резкому сокращению отечественного строительства. Это вызывает повсеместное сокращение персонала строительных компаний. Выделенные Правительством РК в начале года 2008г. государственные средства на поддержку строительного сектора и решение вопросов "дольщиков" в размере 184,7 млрд. тенге, к сожаленью, не повлияли на улучшение ситуации.

В отношении ипотечного кредитования банки ужесточили свою кредитную политику в силу риска изменения стоимости залогового обеспечения, перспектив развития рынка недвижимости, возросшей нагрузки на платежеспособность, а также общих экономических перспектив - около 60% респондентов ужесточили условия; менее трети респондентов сохранили кредитную политику на прежнем уровне.

Данная ситуация в свою очередь отразилось на возможностях компаний в других секторах экономики выполнять взятые на себя обязательства по оплате поставленных товаров (выполненных работ и услуг). Мультипликативный эффект не замедлил сказаться во все возрастающем кризисе неплатежей, проникшей практически во все сферы экономики.

25 ноября 2008 года Правительство обнародовало "План совместных действий Правительства Республики Казахстан, Национального банка Республики Казахстан и Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций по стабилизации экономики и финансовой системы на 2009-2010 годы" (далее - План).

Для решения жилищных проблем граждан и активизации рынка недвижимости в городах Астане и Алматы через Фонд "Самрук-Казына" была запущена специальная программа ипотечного кредитования и развития жилищного сектора.

В рамках решения проблем на рынке недвижимости предполагалось:

А) Реализация мероприятий по привлечению средств для финансирования программы, а именно:

1) Осуществление заимствования "АО "ФНБ "Самрук-Казына" из Национального фонда путем выпуска облигаций на сумму 480 млрд. тенге. За счет средств данной программы через банки второго уровня обеспечивалась возможность предоставления займов на завершение недостроенных жилых комплексов в городах Алматы и Астана.

2) Привлечение средств накопительных пенсионных фондов для финансирования программы ипотечного кредитования и развития жилищного сектора.

Б) Реализация действующих механизмов по решению проблем на рынке недвижимости.

1) Выделение средств для размещения обусловленных депозитов в банках второго уровня для дальнейшего кредитования застройщиков на завершение строительства объектов.

2) Выкуп квартир государством.

3) Выделение денег акиматам городов Астана, Алматы для завершения строительства проблемных объектов.

4) Фондирование АО "Казахстанская ипотечная компания" для осуществления выкупа прав требований по ипотечным кредитам у БВУ. [19]

Прежде чем проанализировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования, рассмотрим удельный вес выданных кредитов банками, в разрезе объектов кредитования, чтобы дать полноценную оценку доле ипотечных кредитов в общем объеме банковского кредитования (таблица 1).

Таблица 1. Удельный вес кредитов, выданных банками, в разрезе объектов кредитования

Из таблицы следует, что банки сконцентрировали кредитные ресурсы в секторе приобретения оборотных средств, на него приходится 61,4% от всего объема кредитов банков второго уровня. На втором месте кредиты для потребительских целей 14%. Ипотечные кредиты в ссудном портфеле банков находится в аутсайдерах, занимая всего 3% от выданных кредитов по итогам 2011 года.