Материальная выгода, полученная от приобретения недвижимости покупателем, являющимся взаимозависимым лицом по отношению к продавцу (физическому лицу, организации или индивидуальному предпринимателю), облагается налогом по ставке 13 % (статья 212 НК РФ). Материальная выгода определяется как превышение цены идентичного (однородного) товара, реализуемого продавцом в обычных условиях лицам, не являющимся по отношению к нему взаимозависимыми, над ценой реализации налогоплательщику, таковым лицом являющимся.
Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения являются (статья 20 НК РФ):
физические лица, когда одно из них подчиняется другому по должностному положению;
физические лица, состоящие в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновлённого, а также попечителя и опекаемого;
лица, признанные таковыми по решению суда.
Пример. Строительная организация продала своему работнику квартиру со скидкой, то есть по цене ниже цен реализации квартир с аналогичными характеристиками сторонним лицам. Суд признал организацию и её работника взаимозависимыми лицами. В этом случае материальная выгода в размере, равном скидке, подлежит налогообложению.
Из содержания пункта 3 статьи 212 НК РФ следует, что для определения и соответственно налогообложения материальной выгоды, полученной покупателем, необходимо наличие неоднократных сделок купли-продажи аналогичного товара, совершённых одним и тем же продавцом в отношении разных лиц. Таким образом, применительно к покупке недвижимости у взаимозависимого физического лица налогообложение материальной выгоды - это исключительно редкий случай.
Если налог на доходы налоговыми агентами удержан не был, то его уплата производится налогоплательщиком по поступлении уведомления из налогового органа равными долями в два платежа: первый - не позднее 30 дней с даты вручения налогового уведомления, второй - не позднее 30 дней после первого срока уплаты. При этом в соответствии со статьями 228 и 229 НК РФ у налогоплательщика возникает обязанность подачи налоговой декларации не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения таких доходов.
Под налоговыми агентами понимаются организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся для налогоплательщика источниками дохода в РФ.
Для нерезидентов РФ <#"center">2.5 Льгота по уплате налога на доход (имущественный налоговый вычет) для покупателя недвижимости
Основание: глава 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ.
Дата введения в действие: 01 января 2001 года.
Доход налогоплательщика, подлежащий налогообложению по ставке 13 %, может быть уменьшен на суммы, израсходованные на приобретение либо новое строительство на территории РФ квартиры, жилого дома или долей в праве на указанное имущество. Общий размер такого налогового вычета, начиная с налогового периода 2008 года, не может превышать 2 000 000 рублей (подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ в редакции Федерального закона от 26 ноября 2008 года № 224-ФЗ).
На суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным на эти цели, облагаемый по ставке 13 % доход может быть уменьшен без ограничения общего размера такого вычета.
22 июля 2009 года официально опубликован Федеральный закон от 19 июля 2009 года № 202-ФЗ, вносящий изменения в том числе в подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, посвящённый имущественному налоговому вычету <#"justify">Для жилого дома это расходы: Для квартиры это расходы: на разработку проектно-сметной документации; на приобретение строительных и отделочных материалов; на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством; на работы или услуги по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке; на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации. на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме; на приобретение отделочных материалов; на работы, связанные с отделкой квартиры.
При этом принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретённого дома или отделку приобретённой квартиры возможно только в том случае, если предметом договора, на основании которого осуществлено такое приобретение, являются соответственно не завершённый строительством жилой дом или квартира без отделки (доли в праве на них).
Если данный вычет не использован в налоговом периоде полностью, то его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования. При этом, как можно предположить, должно учитываться и производимое законодателем увеличение предельного размера вычета (косвенно это подтверждается формой декларации по налогу на доходы физических лиц, утверждённой Приказом Минфина РФ от 31 декабря 2008 года № 153 и предоставляющей техническую возможность учёта такого увеличения). Однако в своих последующих письмах (от 23 марта 2009 года № 03-04-05-01/135, от 24 марта 2009 года № 03-04-05-01/140) Минфин РФ разъясняет, что предельный размер вычета определяется применительно к тому налоговому периоду, в котором налогоплательщик получил документы, требующиеся для подтверждения права на вычет, и в дальнейшем для данного налогоплательщика не изменяется.
К доходам граждан, полученным в 2003 - 2007 годах, применялся предельный размер вычета в 1 миллион рублей, а к доходам, полученным в 2001 и 2002 годах, - в 600 000 рублей.
Федеральным законом от 20 августа 2004 года № 112-ФЗ начиная с налогового периода 2005 года были введены:
распространение вычета на погашение процентов не только по ипотечным кредитам, полученным в банках, но и по иным видам займов (кредитов), полученных в иных организациях РФ на цели приобретения (строительства) жилья;
второй способ предоставления вычета;
возможность предоставления вычета в отношении квартиры до регистрации права собственности на неё;
подробный перечень расходов, которые принимаются к вычету.
НК РФ прямо не устанавливает, должны ли расходы на приобретение (покупку, строительство, уплату процентов) и регистрация права собственности на недвижимость производиться обязательно в отчётном налоговом периоде, по доходам за который заявляется вычет, или же указанные расходы и регистрация могут быть произведены в иной период, но до подачи заявления о предоставлении вычета. То есть имеется неопределённость в вопросе соотношения периодов, в которых произведены расходы и произошло возникновение права собственности, с налоговым периодом, по доходам за который заявляется вычет.
Минфин РФ в письмах от 22 мая 2009 года № 03-04-05-01/316 и от 25 мая 2009 года № 03-04-06-01/120 дополнительно разъясняет, что налоговый вычет может быть предоставлен по доходам за налоговые периоды начиная с того периода, в котором возникло право на данный налоговый вычет (т.е. с того периода, в котором налогоплательщик получил документы, требующиеся для подтверждения права на вычет).
Согласно статье 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признаётся продавцом товара (объекта недвижимости), который она обязуется передать, и покупателем товара (объекта недвижимости), который она обязуется принять в обмен. В связи с этим, по мнению Минфина РФ (письма от 17 декабря 2007 года № 03-04-05-01/414, от 26 декабря 2008 года № 03-04-05-01/479), договор мены влечёт те же налоговые последствия, что и договор купли-продажи.
При приобретении недвижимости в общую долевую собственность предельный размер вычета в 2 миллиона рублей подлежит распределению между участниками общей долевой собственности пропорционально приобретаемым долям.
Родитель, приобретающий за счёт собственных средств квартиру (жилой дом) в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, имеет право на получение имущественного налогового вычета в пределах 2 миллионов рублей в полном объёме, без дробления вычета пропорционально долям (постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 года № 5-П).
если оплата расходов на приобретение (строительство) жилья производилась за счёт средств работодателя или иных лиц, за счёт средств материнского (семейного) капитала, а с налогового периода 2008 года также и за счёт средств бюджетов бюджетной системы РФ;
если сделка купли-продажи совершена между лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с пунктом 2 статьи 20 НК РФ, т.е. признанными таковыми по решению суда, а с налогового периода 2008 года - между лицами, являющимися взаимозависимыми по любым основаниям, предусмотренным в статье 20 НК РФ, в том числе:
между лицами, когда одно из них подчиняется другому по должностному положению;
между лицами, состоящими в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновлённого, а также попечителя и опекаемого.
Отметим также, что имущественный налоговый вычет не предоставляется по доходам, облагаемым по ставкам, отличным от 13 %. Согласно статье 224 НК РФ к таковым относятся:
облагаемые по ставке 35 % стоимость любых выигрышей и призов, получаемых в проводимых конкурсах, играх и других мероприятиях в целях рекламы товаров, работ и услуг, в части свыше 4000 рублей суммарно за год;
процентные доходы по вкладам в банках:
в части свыше ставки рефинансирования ЦБ РФ (с 01 января 2009 года - свыше ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной на пять процентных пунктов), действующей в период, за который начислены проценты, - по рублёвым вкладам. При этом налогом не облагаются полученные в 2007 году и позднее процентные доходы по рублёвым вкладам, проценты по которым на дату заключения договора либо продления договора не превышали действующую ставку рефинансирования ЦБ РФ (с 01 января 2009 года - ставку рефинансирования ЦБ РФ, увеличенную на пять процентных пунктов), но в период действия договора из-за уменьшения ставки рефинансирования ЦБ РФ её превысили, в течение трёх лет с момента такого превышения;
в части свыше 9 % годовых - по валютным вкладам;
сумма экономии на процентах при получении от организаций или индивидуальных предпринимателей заёмных (кредитных) средств в части превышения 3/4 ставки рефинансирования ЦБ РФ (по таким доходам до 01 января 2009 года) или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ (по таким доходам с 01 января 2009 года), действующей на дату фактического получения дохода, над процентной ставкой договора займа - по рублёвым займам; в части превышения 9 % годовых над процентной ставкой договора займа - по валютным займам;
облагаемые по ставке 30 % (а в отношении дивидендов - по ставке 15 %) доходы нерезидентов РФ <#"center">3. Введение налога на недвижимость
В рамках подготовки поправок к проекту федерального закона № 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" предлагается на первом этапе в качестве налогоплательщиков налога на недвижимое имущество признать физических лиц, обладающих правом собственности на здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также обладающие правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения на земельный участок.
В качестве налоговой базы для исчисления налога на недвижимое имущество устанавливается кадастровая стоимость соответствующего объекта налогообложения.
Как показывают предварительные расчеты, при определении налоговой базы для исчисления налога на недвижимость, физическим лицам целесообразно предоставлять стандартные и социальные налоговые вычеты.
Стандартный налоговый вычет предоставляется всем налогоплательщикам в отношении жилого помещения, а также жилого строения, расположенного на земельном участке в садоводческом или дачном некоммерческом объединении, в размере кадастровой стоимости определенного количества квадратных метров соответствующего объекта налогообложения.
Социальный налоговый вычет предлагается предоставлять отдельным категориям налогоплательщиков (Героям Советского Союза, Героям Российской Федерации, полным кавалерам ордена Славы; инвалидам I и II групп инвалидности; ветеранам и инвалидам Великой Отечественной войны, а также ветеранам и инвалидам боевых действий; пенсионерам и иным социально незащищенным категориям граждан) в отношении жилого помещения, а также жилого строения, расположенного на земельном участке в садоводческом и дачном некоммерческом объединении, в размере кадастровой стоимости определенного количества квадратных метров соответствующего объекта, а в отношении земельного участка - на величину кадастровой стоимости определенного количества квадратных метров площади земельного участка.
Налоговый вычет должен предоставляться в отношении одного объекта налогообложения по выбору налогоплательщика.
При этом в рамках налога на недвижимость будет введено повышенное налогообложение недвижимого имущества физических лиц с высокой кадастровой стоимостью.
В соответствии с Планом реализации мероприятий, обеспечивающих введение на территории Российской Федерации налога на недвижимое имущество, оценка всех объектов капитального строительства в Российской Федерации должна была быть завершена Минэкономразвития России в 2012 году.
При этом сроки введения налога на недвижимость напрямую зависят от сроков завершения оценки капитального строительства, поскольку определение наиболее эффективных налоговых ставок по налогу на недвижимое имущество, а также установление конкретных размеров налоговых вычетов возможно только после окончания формирования налоговой базы - кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Уже в 2013 году единый имущественный налог появился в 12 регионах России (Башкирия, Татарстан, Краснодарский и Красноярский края, Иркутская, Калининградская, Калужская, Кемеровская, Нижегородская, Ростовская, Самарская и Тверская области), а к 2014 году он будет введен на всей территории страны.
Вопрос налогообложения объектов роскоши следует решать в рамках планируемого к введению налога на недвижимое имущество.
При введении минимальной ставки налога на недвижимость (земельные участки, здания, строения, жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности физических лиц) предполагается установить ставки в зависимости от совокупной кадастровой стоимости всех объектов недвижимости в собственности физического лица в размере от 0,05% до 0,3%.
При этом максимальная ставка (без возможности ее снижения на местном уровне) будет установлена для совокупной кадастровой стоимости всех объектов недвижимости свыше 300 млн. рублей. Также предполагается, что повышенная налоговая ставка, применяемая к дорогостоящей недвижимости, будет применяться вне зависимости от того, кто является собственником указанных объектов (организации или физические лица), а также от количества собственников.