2.2 Инновации на российском рынке жилой недвижимости
В предыдущем параграфе были рассмотрены особенности рынков жилой недвижимости за рубежом, а именно особенности, связанные с вхождением экономик разных стран в новый, инновационный период. Российский рынок жилой недвижимости обладает своей спецификой. За 25 лет существования многие процессы были упорядочены, но работа по устрвнению основных проблем продолжается. Одной из главных задач рынка является обеспечение всех граждан, формирующих спрос, необходимым жильем. Для того, чтобы предложение было равно спросу необходимо инвестировать в строительство нового жилья. Вообще во многом рынок недвижимости зависит от инвестиций. Процессы инвестирования со временем трансформируются, появляются новые инструменты. Например, еще 20 лет назад не было понятия ипотеки на российском рынке недвижимости. Рассмотрим подробнее.
Еще раз необходимо подчеркнуть, что инвестиции в развитие жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства играют ключевую роль в экономических процессах государства в целом и регионов и вносят существенный вклад в повышение благосостояния населения. Процессы инвестирования имеют важное народно-хозяйственное значение и обеспечивают существенный вклад в развитие современной, инновационного типа, экономики. К настоящему времени на рынке жилой недвижимости присутствует крайне ограниченный перечень инструментов аккумулирования средств населения. Наиболее распространенный из инструментов - ипотечное кредитование. Рынок ипотечного кредитования развивается в России с 1993 года, в то время как на западе он существует уже более ста лет. Российские банки часто анализируют деятельность своих иностранных конкурентов и пытаются не отставать от мировых трендов. Поэтому на рынке ипотечного кредитования России часто наблюдаются нововведения. Инновации на рынке связаны с изменениями в потребностях заемщиков. Так, например, желание заемщиков приобретать жилье в строящихся домах и стремление кредиторов захеджировать риски приводит к появлению таких инструментов, как аккредитация объектов банками, различные виды страховки, с 2014 г. обязательное наличие страхования риска недостроя либо присутствие застройщика в обществе взаимного страхования. Век стремительного развития технологий уводит все больше и больше документации в Интернет, и ипотечное кредитование не является исключением. У заемщика появляются удобные способы посчитать кредит, подать заявку на получение кредита, заполнить документы на страховку, подобрать наиболее подходящий вариант платежа и потом осуществлять платежи по кредитам. Улучшение информационного пространства и вовлечение государственных институтов в информационный оборот позволяют значительно облегчить многие процедуры. Все это, с одной стороны, снижает риски и операционные затраты кредитора, а с другой стороны, облегчает добросовестному заемщику процедуру получения кредита.
Еще одним нововведением на рынке жилья является появление большого рынка арндного жилья. Эта практика крайне популярна за рубежом. В России же пока не все понимают достоинств арендных метров, не смотря на то, что в Российской Империи были распространены, так называемые, доходные дома. В отличие от имеющихся механизмов социального найма, арендное жилье обеспечивает повышение пространственной мобильности населения, способствует развитию внутригородской миграции, что обеспечивает снижение транспортных издержек и общей нагрузки на транспортную инфраструктуру. Арендное жилье, в первую очередь специально построенные для найма доходные дома, позволяет с минимальными затратами и в сжатые сроки решить проблему социального жилья, предоставить жилье лицам, утратившим его в результате стихийных бедствий и техногенных катастроф, молодым семьям и другим категориям граждан, поддержка которых является приоритетом государственной политики. При этом такая поддержка может быть адресной, целевой, осуществляемой с использованием рыночных механизмов - налоговых льгот и вычетов, арендных сертификатов, целевых ссуд и кредитов.
Развитие рынка арендного жилья позволит государству:
легализовать и упорядочить рынок аренды;
частично решить жилищную проблему в условиях кризиса;
снять с себя бремя по эксплуатации данного жилья;
уменьшить патерналистские настроения в обществе
В тяжелых экономических условиях это даст гражданам возможность оперативного подбора уровня жилья по уровню своих доходов на настоящий момент. Но, самое главное, повысит общую мобильность трудовых ресурсов в государстве, создаст условия для жизни и деятельности граждан нового постиндустриального общества, в том числе и в создаваемых ныне российской "Кремниевой долине" и других инновационных центрах и научно-технологических комплексах. Модернизация страны невозможна без создания множества кластеров инновационной экономики, подобных комплексу, создаваемому в Сколково. Такие научно-технологические комплексы и центры должны будут привлекать лучших специалистов со всей России и из-за рубежа. Важнейшим условием возможности привлечения людей и дальнейшей их плодотворной деятельности являются создание комфортной среды для жизни и работы, снятие большинства бытовых проблем. Эта задача может быть успешно решена с помощью общероссийской сети доходных домов - арендного жилья нового типа.
В нынешних экономических условиях создание доходного дома (то есть строительство жилья не на продажу, а для сдачи в наем) экономически невыгодно для бизнеса. Конкуренция бесплатно приватизированных квартир, в арендную ставку которых не заложены их стоимость и амортизация, высокая стоимость подготовленного участка земли и подключения к сетям, отчисления на инфраструктуры города, налог на недвижимость и землю, высокий банковский процент - все это не позволяет бизнесу, привыкшему к "коротким деньгам", вкладываться в строительство арендного жилья. Поэтому развитие рынка арендного жилья это дело нового поколения. Пока в России не существует условий, а именно это связано с пробелами в законодательстве, для развития такого стратегически важного направления на рынке недвижимости.
В некоторых регионах сейчас реализуются программы по содействию строительства арендного жилья. Пока это не распространенная практика, поэтому о конкретных результатах говорить рано, но зарубежный опыт говорит о необходимости развития рынка арендного жилья.
Помимо уже перечисленных нововведений на российский рынок жилой недвижимости вовлекается много инновационных разработок. В последние годы курс на инновации стал общенациональным. Новшества поощряются и финансируются и государством, и инвесторами. Все чаще речь заходит о необходимости строительства энергоэффективных зданий, применении новейших материалов и технологий. Рассмотрим подробнее некоторые из них.
В последние годы сформировался ограниченный, но весьма платежеспособный класс потребителей, как следствие изменился спрос на жилье. Спросом пользуются новые форматы жилья: современные, технологичные, хорошо спланированные жилые помещения, отвечающие мировым стандартам строительства.
Приоритетом для покупателей жилья сегодня является функциональность. Не все квадратные метры одинаковы - это доказывают smart-дома, в основу концепции которых была заложена инновационная идея. Smart - значит умный. Вместо привычных "двушек" и "трешек" появились квартиры с двумя и тремя спальнями, четко отражающие состав домохозяйства. Каждый метр в планировке - максимально функционален, что дало существенную экономию в площади квартир.
Основные инновационные перспективы кроются в архитектурных и планировочных решениях. Подходы, сформированные старой советской школой, до сих пор широко применяются и приводят к неоправданным потерям территории - например, по существующим нормативам, под улично-дорожную сеть используется до 20% земельного участка. Тогда как, например, в финской традиции планировки кварталов и поселений расходование более чем 10% от общей площади участка под дороги считается преступлением.
Одним из новых и перспективных направлений на строительном рынке является "зеленое" строительство. Принципы "зеленого" строительства помогают создать комфортную и безопасную среду проживания и при этом устраняют или минимизируют вредное воздействие на природу.
Чтобы здание получилось действительно экологичным и энергоэффективным, уже на этапе проектирования необходимо заложить основные экологические черты будущего объекта - материалы, этажность, размер окон, тип кровли и т.д.
На сегодняшний день известно огромное количество технологий, так или иначе использующих инновационные разработки в строительстве. При этом практически никто, особенно в регионах, не использует решения и методы, давно применяемые в Европе, но по-прежнему новые для нас. Эти технологии сравнимы по цене с общепринятыми строительными решениями, а зачастую даже экономически выгоднее. Среди них, следует выделить наиболее простые и популярные, например - пассивная система энергосбережения. Известно, что огромное количества тепла в жилых домах теряется через щели и структуру ограждающих конструкций, окон, а также неэффективную систему вентиляции.
Весьма эффективным может быть применение новых строительных материалов, либо инновационное сочетание традиционных стройматериалов. Например, существуют технологии снижения количества арматуры при строительстве за счет увеличения количества бетона.
Современные покупатели предъявляют все больше требований к объектам элитной жилой недвижимости. Дело в том, что на сегодня около 70% объектов в этом сегменте морально устарело. Клиенты видят западные тенденции и хотят, чтобы их будущее жилье соответствовало мировым стандартам.
Стоит также отметить, что создание не только качественного жилья, но и соответствующей ему среды обитания - уже инновационно! Также необходимо понимать, что забота об инновационных подходах в строительстве вполне сочетается со стремлением сделать жилье более доступным. Поскольку девелоперы стараются использовать новейшие инновационные материалы и технологии, которые призваны не только сделать жилье более комфортным, но и снизить затраты на возведение.
К сожалению в Российской Федерации четко прослеживается тенденция концентрации современных жилых помещений в главных городах страны - Москве и Санкт-Петербурге. Рынок жилья в этих регоинах сравним с рынками самых развитых мегаполисов. В регионах же ситуация разительно отличается. Инвестировать в регионы сегодня считается очень рискованным мероприятием. Еще роль играет отсутствие инвестиций в инфраструктуру (электричество, коммунальное хозяйство, дороги и т.д.). Как можно исправить ситуацию? Раз не ожидается повышения активности крупных инвесторов, стоит сделать ставку на инвестиции со стороны населения и здесь уместно говорить об ипотеке. Ведь потенциал роста рынка недвижимости во многом зависит от деятельности банков, в частности от суммы выдаваемых на покупку недвижимости кредитов. Поэтому доступность ипотечных кредитов является для развития рынка жилой недвижимости крайне важным фактором, который усиливает спрос на жилую недвижимость. Но рынок кредитования в России еще очень далек от насыщения.
Большинство экспертов сегодня сходятся во мнении, что
для того, чтобы развивать рынок жилья в России необходимо не делать ставку на
западную модель ипотечного кредитования, а необходимо развивать рынок арендного
жилья. Именно это в сравнительно недолгие сроки позволит решить проблему
обеспечения граждан жильем.
Глава 3. Рынок жилой недвижимости в пермском крае
3.1 Тенденции развития рынка жилой недвижимости в пермском
крае в условиях новой экономики
Пермский край является одним из ведущих регионов в Российской Федерации. Рынок жилья в крае динамично развивается, например, в генеральном плане города Перми присутствуют проекты по строительству новых микрорайонов. Наиболее востребованным среди жителей Перми и Пермского края являются квартиры в многоквартирных домах. Про рынок Пермского края также следует сказать, что все мероприятия проводятся в рамках долгосрочной целевой программы "Развитие жилищного строительства в Пермском крае в 2013-2015 годах" (далее - Программа). Программа представляет собой комплекс мер, направленных на решение задач по формированию рынка доступного жилья, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, и обеспечение комфортных условий жизни населения на территории Пермского края. Согласно официальным данным статистики объемы жилищного строительства, как и объемы ввода жилья в эксплуатацию, в Пермском крае не восстановили положительную динамику, имевшую место до кризиса 2008 года. Пик ввода за последние 10 лет был зафиксирован в 2007 году в объеме 884,1 тыс. кв. м.
За 2012 год на территории Пермского края возросли объемы сданного в эксплуатацию жилья. За счет всех источников финансирования построено 11,5 тыс. квартир общей площадью 825,8 тыс. кв. метров (110,3% к уровню прошлого года).
В Пермском крае существует одна из крупнейших в России баз строительной индустрии, в составе которой более 1850 крупных и средних предприятий. Кроме того в августе 2013 года стало известно, что швейцарская компания с мировым именем Krono Group построит на территории Пермского края завод по производству новейших строительных материалов. Это даст дополнительный толчок к развитию строительства в крае.
Сегодня в структуре застройщиков жилищного строительства по формам собственности преобладают организации с частной формой собственности (в том числе индивидуальные застройщики (население). Ими введено в эксплуатацию 681,8 тыс. кв. метров общей площади жилых домов (82,6% от общего ввода). Организациями смешанной формы собственности введено 79,3 тыс. кв. метров (9,6%), федеральной - 38,0 тыс. кв. метров (4,6%), совместной российской и иностранной - 19,0 тыс. кв. метров (2,3%), муниципальной - 6,7 тыс. кв. метров (0,8%), собственности потребительской кооперации - 1,0 тыс. кв. метров (0,1%). В Перми и пермском крае существует несколько основных застройщиков (Приложение 4, таблица 4.1.), но доли этих застройщиков на рынке перераспределены таким образом, что состояние рынка можно охарактеризовать как низко концентрированное
Согласно результатам последних исследований значительно увеличивается численность населения, намеренного в ближайшие три года улучшать жилищные условия. В то же время основным источником для улучшения жилищных условий граждан является ипотечное кредитование. На рынке ипотечного кредитования Пермского края лидирует Сбербанк - 60 % рынка. Инвестиционная активность населения находится на умеренном уровне. На сегодняшний день практически все заемщики ипотечных кредитов в Пермском крае относятся к группе населения с доходами от 25 тысяч рублей в месяц. В первую очередь это является прямым следствием требований, предъявляемых банками к потенциальным заемщикам: доходы должны быть достаточны для того, чтобы после уплаты обязательных платежей, к числу которых относятся и платежи по ипотечным кредитам, в распоряжении домохозяйства оставалось не менее половины (а у некоторых банков - две трети) от общих доходов. Но численность населения с доходом выше 25 тыс. растет очень медленно, поэтому количество выданных кредитов с каждым годом увеличивается все меньше.
Подводя итог, можно выделить следующие проблемы в сфере жилищного строительства региона:
низкая инвестиционная активность в строительстве;
низкая покупательская способность населения в сегменте жилой недвижимости (при высокой потребности в улучшении жилищных условий);
высокая доля ветхого и аварийного жилья в жилищном фонде Пермского края;
отсутствие подготовленных для жилищного строительства земельных участков, имеющих инфраструктурное обеспечение, в том числе для комплексной жилой застройки;
длительные сроки оформления разрешительной документации на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию;
низкая доступность кредитных ресурсов для строительных организаций;
План мероприятий по решению вышесказанных проблем включает следующие предложения. Следует напомнить, что необходимо строить жилье, отвечающее современным стандартам экологичности и энергоэффективности, необходимо совершенствовать инфраструктуру, а также повышать информированность граждан о ситуации на рынке жилья и снижать административные барьеры для девелоперов.
Необходима реализация мероприятий по методологическому обеспечению стимулирования частной инициативы граждан в жилищном строительстве, по информационной поддержке граждан по данному направлению, по развитию механизма строительства жилья на условиях ипотеки, что способствовать повышению активности граждан в части индивидуального жилищного строительства и увеличит долю индивидуального жилищного строительства в общем объеме вводимого жилья. Планируется сокращение сроков получения разрешительной документации на жилищное строительство с 17 до 9 месяцев. Важным элементом при решении данной задачи является техническое обеспечение ведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, в том числе для подготовки физическим и юридическим лицам сведений, необходимых для осуществления градостроительной, инвестиционной и иной хозяйственной деятельности на территории Пермского края.